контакты

Исследования

Мероприятие

Журналы

Аналитика

EuroShop2020

Что будет с рынком торговой недвижимости Украины в 2020 году  

24.01.2020 в 15:56
Что будет с рынком торговой недвижимости Украины в 2020 году

Прошедший год был одним из наиболее динамичных для рынка торговой недвижимости Украины за последние годы. Как в Киеве, так и в регионах открылись новые ТРЦ, однако высокий спрос на качественные торговые помещения сохранился. Как следствие, арендные ставки в наиболее успешных ТРЦ продолжили расти. Однако открытие новых масштабных объектов может привести к стабилизации ставок и перераспределению потоков потребителей  - пишет rau.ua

Пополнение рынка

По оценкам консалтинговой компании Cushman & Wakefield новое предложение торговой недвижимости в Украине в 2019 году превысило 300 000 кв. м. Крупнейшими объектами, введенными в эксплуатацию в прошедшем году, стали столичные ТРЦ Blockbuster Mall (около 100 000 кв. м GLA) и River Mall (почти 55 000 кв. м GLA), а также львовский СТРЦ Spartak (23 000 кв. м GLA). Также следует отметить расширение одесских торгово-развлекательных центров City Center и Gagarinn Plaza, запустивших вторые очереди комплексов.

ТРЦ, построенные в 2019 году Город Адрес GLA
ТРЦ Blockbuster Mall Киев пр. Степана Бандеры, 34 Б 100 000 кв. м
ТРЦ River Mall Киев Днепровская Набережная, 12 54 700 кв. м
ТЦ Smart Plaza Оболонь Киев ул. Маршала Тимошенко, 21 10 000 кв. м
ТРЦ Oasis Киев ст. м. Героев Днепра 13 200 кв. м
ТРЦ Cherry Mall Вишневое ул. Киевская, 2 Л 13 000 кв. м
ТЦ Mark Mall Бровары ул. Киевская, 239 7760 кв. м
СТРЦ Spartak Львов ул. Гетьмана Мазепы, 1 Б 23 000 кв. м
ТЦ Панорама Запорожье пр. Соборный, 109 Б 6000 кв. м
ТРЦ Neo Plaza Днепр ул. Марии Кюри, 5 14 430 кв. м
ТРЦ City Center Одесса пр. Небесной Сотни, 2 А 16 700 кв. м
ТРЦ Gagarinn Plaza Одесса ул. Гагаринское Плато, 5 31 245 кв. м

Как отмечают аналитики консалтинговой компании CBRE Ukraine, с учетом увеличения доходов граждан и роста торгового оборота спрос на качественные объекты в Украине был высоким. На наиболее емком киевском рынке новое предложение было незначительным в первом полугодии, и лишь во второй половине были введены два крупных объекта. В то же время, учитывая, что ТРЦ River Mall вышел на рынок заполненным, появление нового ТРЦ в III квартале никак не повлияло на среднюю вакантность. Тем не менее, уже в IV квартале открылся один из крупнейших ТРЦ Украины Blockbuster Mall, несколько увеличив среднюю вакантность на рынке с 3% на начало 2019-го до 4,3% на конец года.

Реконцепты первой волны

Руководитель департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield в Украине Катерина Весна говорит, что в прошедшем году торговые центры первого поколения продолжили работать над обновлением концепций, реброкериджем и репозиционированием. «Интересной особенностью этого года стал опыт двух ТРЦ, которые для реализации своих планов по обновлению полностью остановили работу торговых галерей. Это ТРЦ Караван в Киеве, который в декабре открыл двери в формате outlet, а также ТРЦ Neo Plaza в Днепре», — уточняет Весна.

Генеральный директор столичного МФК Gulliver Ирина Круппа добавляет, что старые ТЦ стараются выживать в условиях растущей конкуренцией. Помимо ТРЦ Караван, реконцепцию своих объектов в 2019 году проводили столичные ТЦ Квадрат Лукьяновка, ТРЦ Dream Town, ТЦ Piramida и другие.

Активно обновлялись и объекты компании Dragon Capital, в портфель которой входят столичные торговые центры Aladdin и Piramida, а также региональные ТРЦ Sky Park (Винница) и Victoria Gardens (Львов). Как рассказала RAU коммерческий директор подразделения Property Management Dragon Capital Наталья Кравец, благодаря обновлению объектов, усилению tenant-mix и наращиванию маркетинговой активности, компании удалось существенно увеличить посещаемость и товарообороты ТРЦ.

В частности, во львовском ТРЦ Victoria Gardens посещаемость в 2019 году выросла на 18% по сравнению с 2018-м, а товарооборот с квадратного метра в долларовом эквиваленте – на 19%. Посещаемость столичного ТЦ Piramida в прошлом году была на 12,9% выше по сравнению с периодом до приобретения (2016 год), а товарооборот арендаторов в долларах – больше на 89%. В винницком Sky Park посещаемость в 2018 году выросла на 12%, а в 2019-м – еще на 6%, в то время как товарообороты арендаторов ТРЦ только в прошлом году увеличились на 34%.

По мнению генерального директора девелоперской компании Arricano Анны Чуботиной, уходящий год стал во многом показательным для рынка торговой недвижимости. «Многие торговые центры работали над усилением пула арендаторов, а также расширяли товарные категории, которые показывали хороший рост товарооборотов. Ряд проектов обновили свое позиционирование для таргетинговых аудиторий: активизировались форматы аутлетов, социальных пространств, экосистем и омниканальности. Очевидно, что данная тенденция будет продолжаться и в 2020-м», — считает топ-менеджер Arricano.

Влияние ритейл-операторов

Рост доходов и улучшение потребительских настроений активизировали на украинском рынке не только девелоперов, но и ритейлеров. Последние динамично масштабировали свои торговые сети, причем как в Киеве, так и в регионах. Как отмечают в CBRE, в прошлом году польский обувной бренд CCC впервые открыл магазины в Одессе (ТРЦ City Center), Черкассах (ТРЦ Lubava) и Днепре (ТРЦ Neo Plaza). Японский бренд Miniso продолжил экспансию в Украине и вышел на рынки Днепра (ТЦ Мерлин), Харькова (ул. Сумская, 45) и Запорожья (ТРЦ City Mall), а торговая сеть товаров для дома JYSK открыла первые магазины в Николаеве (ТЦ Амстор), Черновцах (ТЦ Майдан), Каменце-Подольском (Фуршет) и Черкассах (ТРЦ Depo’t Center).

Cтарший агент департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield в Украине Анна Марсова отмечает, что международные ритейлеры все чаще проявляют интерес к городам с населением менее 700 000 человек.

«Стоит отметить активные темпы развития магазинов группы компании LPP, которая открыла либо обновила свои магазины в Киеве, Одессе, Львове, Днепре и Харькове. К сожалению, несмотря на анонс, открытие первого магазина в формате city center store шведской компанией IKEA в 2019 году так и не состоялось. Но все же стоит ожидать появление магазина этого ритейлера в 2020 году», — добавляет Катерина Весна.

Активное развитие международных универмагов одежды (Inditex, LPP, LC Waikiki), крупных спортивных сетей и внедрение новых расширенных форматов магазинов также повлияли на торговые центры. «Это отразилось на таких показателях ТРЦ как средний размер лота и соотношение якорных арендаторов к другим операторам в сторону увеличения первых. Если в концепции будущих проектов это можно предусмотреть, то в действующих ТРЦ размещение крупного магазина – всегда более сложная задача. В связи с этим, темпы развития многих сетей отстают от запланированных», – поясняет Екатерина Весна.

Ирина Круппа обращает внимание на другую тенденцию — рост сегмента общественного питания в структуре арендаторов ТРЦ. «Запуск Food Hall в Lavina Mall и открытие Kiev Food Market подтверждает спрос на формат быстрой, разнообразной и доступной кухни в одном месте. Культура общественного питания приобретает статус модного и популярного места встречи», — утверждает Круппа. Подтверждает эту тенденцию и партнер консалтинговой компании Retail & Development Advisor Александр Фиалка, по словам которого за последние 10 лет доля торговых площадей, отданных под сегмент food & beverage увеличилась как в Европе, так и в Америке.

Опрошенные RAU эксперты считают, что в целом украинский рынок торговой недвижимости остается привлекательным для международных брендов.

В то же время, аналитики компании CBRE Ukraine констатируют, что количество новых fashion-ритейлеров в 2019 году было ограниченным в связи с неопределенностью политический ситуации (президентские и парламентские выборы), а также ввиду ожидания нового предложения торговых площадей в ближайшем будущем.

В прошедшем году на украинский рынок вышли Claudie Pierlot (французский бренд одежды премиум-класса), Missha (корейский косметический бренд), Decathlon (французский бренд спорттоваров), Weill (французский бренд одежды премиум-класса), Escada (немецкий бренд одежды премиум-класса), The North Face (американский бренд товаров спортивного предназначения) и другие. А в 2020-м, помимо давно ожидаемой IKEA, прогнозируют появление таких брендов, как Kipling (бельгийский бренд аксессуаров), Elisabetta Franchi (итальянский бренд одежды премиум-класса) и AVVA (турецкий магазин мужской одежды).

Девелоперы на коне

В условиях растущего спроса на качественную торговую недвижимость со стороны ритейл-операторов, наиболее успешные торговые центры в прошедшем году имели практически нулевую вакантность. «Мы видим усиление дефицита качественных торговых площадок в городах-миллионниках. У управляющих компаний профессиональных региональных ТРЦ сформированы листы ожидания из крупноформатных арендаторов, которые хотят открыть магазины в регионах, но планы их развития сдерживает дефицит площадок для размещения», — комментирует Александра Негода, коммерческий директор компании DCH I&RE, которая управляет сетью ТРЦ Караван в Киеве, Днепре и Харькове.

По ее словам, для региональных ТРЦ компании среднегодовой показатель вакантности составил менее 1% и имел ротационный характер. А в столичном Караване по состоянию на дату открытия объекта после реконцепции были подписаны контракты на более чем 97% площадей.

Вакантность в ТРЦ Arricano также остается на уровне технической или нулевой. «На конец июня этого года мы достигли рекордных показателей по заполняемости – вакантность во всех торговых центрах Arricano составила 0,1%. Эта тенденция наблюдается в большинстве профессиональных торговых центров Украины», — уверяет Анна Чуботина.

Низкую вакантность фиксировали и в объектах компании Dragon Capital: ТЦ Пирамида (0%), ТРЦ Aladdin (1%), ТРЦ Sky Park (3,3%) и Victoria Gardens (1,2%).

В условиях высокой заполняемости и ограниченного предложения на рынке, девелоперы повышали арендные ставки. «Арендные ставки в долларовом эквиваленте в наших региональных проектах в 2019 году в среднем увеличились на 20% в Харькове и Днепре», — рассказывает Александра Негода.

При этом эксперты считают, что значительный объем нового предложения торговых площадей в 2020-21 годах будет способствовать стабилизации арендных ставок в Киеве. «Существует высокая вероятность, что после полноценного запуска ТРЦ Blockbuster и Retroville, ставки аренды перестанут расти, а то и скорректируются в сторону снижения. Вместе с тем, стоимость аренды в новых проектах скорее всего будет существенно отличаться от успешных функционирующих ТЦ – в пределах 20-30%», — считает Наталья Кравец из Dragon Capital.

Что касается ставок аренды в регионах, то по мнению топ-менеджера, они продолжат умеренный роста из-за дефицита торговых площадей и ограниченного ввода новых ТЦ.

Ужесточение конкуренции

Впрочем, в ближайший год-два украинский рынок торговой недвижимости может пополнится рекордным объемом нового предложения. По данным Cushman&Wakefield, на 2020-21 годы девелоперы заявили открытие более 13 крупных торговых центров с GLA от 15 000 кв. м. В случае их своевременного запуска, общее предложение на рынке вырастет более чем на 700 000 кв. м. Среди крупнейших ТРЦ, заявленных к открытию, столичные ТРЦ Respublika (139 000 кв. м GLA), Ocean Mall (84 000 кв. м GLA), Retroville (77 000 кв. м GLA) и вторая очередь Rive Gauche (55 000 кв. м GLA), а также региональные проекты ТРЦ Никольский (Харьков, 52 000 кв. м GLA) и Alexander Plaza (48 000 кв. м GLA, Запорожье).

Запланированное открытие Проект Город GLA Девелопер Страна происхождения девелопера
2019/2020 ТРЦ Blockbuster Mall (2 очереди) Киев 157 080 Мандарин Плаза Украина
2020 ТРЦ Республика Киев 139 000 Солтекс Капитал Украина
2020 ТРЦ Retroville Киев 77 040 Мартин / Stolitsa Group Украина
2020-2021 ТРЦ Никольский Харьков 52 000 Будхаус Груп Украина
2020-2021 ТРЦ Ocean Mall Киев 84 000 Мандарин Плаза Украина
2020 ТРЦ Rive Gauche (фаза 2) Киев 55 240 CEETRUS Ukraine Франция
2021 ТРЦ Alexander Plaza Запорожье 48 000 Александр-Строй / Land Development Украина
2021 ТРЦ Лукьяновка Молл Киев 47 050 Arricano Development Украина
2020 ТЦ Апрель (фаза 2) Киев 46 800 Aprel Development Украина
2020 ТРЦ New Ray Киев 34 500 Build Commerce Group Украина
2020 ТРЦ White Киев 27 000 A Development Украина
2020 ТЦ Остров (фаза 2) Одесса 18 000 OTD Украина
2021 ТРЦ Riviera (фаза 2) Одесса 15 000 Argo Real Estate Opportunities Fund Великобритания

Выход на рынок новых игроков неминуемо повлечет за собой ужесточение конкуренции за потребителя, считает Наталья Кравец. «Рынок растет гораздо быстрее, чем населения Киева и доходы граждан. Поэтому перераспределение потоков потребителей между ТРЦ неминуемо», — говорит она.

Ирина Круппа ожидает, что после открытия всех ТРЦ, запланированных на ближайшие годы, в столице произойдет полное насыщение рынка. «Уже в этом году мы наблюдали, как открытие только в Киеве нескольких ТРЦ повлияли на перераспределение потоков и пока на небольшую, но все же ротацию арендаторов в существующих объектах», — отмечает СЕО МФК Gulliver.

Что касается дальнейшего девелопмента, эксперты не исключают, что по мере насыщения столицы возведение объектов торговой недвижимости активизируется в регионах страны. «Помимо Киева, новые объекты будут появляться в Запорожье, Ивано-Франковске, Харькове, Виннице и Днепре. Эти города демонстрируют позитивную динамику роста заработных плат и розничного товарооборота уже несколько лет подряд, а их потребность в качественных торговых площадях остается неудовлетворенной. И другие города будут активными, например, Одесса и Львов, однако в ближайшие пару лет прирост качественных квадратных метров здесь будет в основном за счет расширения существующих объектов», — резюмирует Катерина Весна.

Источник – All Retail
Распечатать