На якому етапі торговому центру варто задуматися про оновлення та реконцепт?

За останні три роки тільки в столиці введено в експлуатацію нові ТЦ сумарною площею, що орендується 639 070 м2. У 2021 р. відкрилися ТРЦ «Respublika Park» (GLA = 135 000 м2), «XiT Mall» (GLA = 9 600 м2), у 2020 р. — ТРЦ «Retroville» (GLA = 86 283 м2), у 2019 р. — ТЦ «Smart Plaza Obolon» (GLA = 11 765 м2), «Оазис» (GLA = 7 800 м2), «River Mall» (GLA = 62 200 м2), «Blockbuster Mall» (GLA = 135 000 м2).

За рівнем насиченості торговими площами на 1000 жителів Київ (658,0 м2) випередив головні торгові столиці СНД: Москву (604,2 м2), Санкт-Петербург (570,8 м2). Низка міст України наближається до значень більшості міст Східної Європи.

Ситуація ускладнюється високою девелоперською активністю та широким асортиментом ТРЦ, заявлених до відкриття у 2022-2023 рр.: Ocean Mall, BalticSky, Лук’янівка, White Lines, New Ray (Сіріус), April Mall, SKY AVENUE, Lake Plaza (екс-Метрополіс) Dibrova Park, Start, InterGal City, The Resort, Poetica, Дитячий Світ-2 та багатьох інших об’єктів.

Зазначена активність призводить до вимушеної модернізації, редевелопменту чи реконцепції. Такі об’єкти, як «Караван», «ЦУМ», «Метроград», «Метрополіс», «Магеллан», «Квадрат Лук’янівка», «Cosmo Multimall», «Gorodok Shopping Mall», «Глобус», «Мармелад», «Dream Town», «Silver Breeze», «InSilver» — вже завершили комплексну модернізацію торгових центрів, а низка власників — запланували масштабні зміни.

Можна виділити ряд ознак насичення ринку і необхідності внесення змін:

• Стрімке посилення конкурентного тиску.
• Падіння показників операційної діяльності та економічної ефективності (падіння відвідуваності, зростання вакантності, зниження орендних ставок, подовження періоду окупності проекту та повернення інвестицій).
• Зміна цільового призначення комерційних об’єктів, що діють, масові реконцепції. Будівельні та концептуальні недоліки — не торгова архітектура, а недоліки планувальних рішень, відсутність або нерозвиненість навігації, наявність мертвих зон і тупикових коридорів з непередбачуваною відвідуваністю, відсутність продуманих горизонтальних і вертикальних зв’язків (диспропорції у відвідуванні поверхів), низька ліквідність).
• Неправильний tenant-mix, відсутність раціонального товарного зонування: хаотичний склад торгової галереї, різновекторність цінового позиціювання орендарів.
• Загальні прорахунки: невикористання повною мірою індивідуальних особливостей та переваг, терас, видових характеристик, видимості фасадів.
• Слабка рекламна та маркетингова підтримка: відсутність дієвого маркетингового плану щодо просування ТРЦ, слабке рекламне просування у засобах масової інформації, не націлене на підвищення товарообігу операторів, низька активність тематичних та розважальних заходів.

При продуманому сценарії кожен із підходів може бути успішно реалізований і здатний вдихнути нове життя комерційний об’єкт.

Костянтин Олійник,

директор департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG