Петро Пуняк: «Сьогодні ми готові навіть до нашестя інопланетян»

— Добрий день. Ваша компанія досить недавно з’явилась на українському ритейл-горизонті, але вже наробила немало позитивного «шуму» в медіа-просторі. У кого, коли і чому виникла ідея займатись торговим девелопментом на заході України?

- Добрий день. Свою роботу компанія WR Group розпочала в період карантину, коли майже весь ритейл України не працював. В той час я управляв декількома торговими центрами, і у власників цих комплексів виникла гостра потреба у вирішенні ряду термінових і складних питань. Оскільки в мене вже був хороший досвід у такій сфері, до мене прийшла ідея створити компанію, яка й займатиметься комплексним управлінням торгових центрів.

Тому ми часто називаємо себе компанією, яка ще жодного дня не працювала в спокійних умовах: почали все в період жорсткого локдауну і зараз під час повномасштабної війни активно та успішно продовжуємо роботу. Думаю, ми вже пройшли з командою через таку кількість проблем та випробувань, що готові навіть до нашестя інопланетян. І повірте — ми точно знайдемо, що їм запропонувати і як налагодити співпрацю!

— Якщо брати тільки торгові центри, скількома діючими об’єктами Ви сьогодні управляєте і скільки ще перебуває в роботі?

- Станом на сьогодні ми управляємо 7 торговими центрами у Львові та області. На етапі будівництва зараз перебуває ще 6 комплексів. Крім цього, ми також успішно займаємося управлінням комерційною нерухомістю у вигляді стрит-ритейлу та офісних приміщень.

Також маємо близько 5 об’єктів, які зараз перебувають на етапі розробки проекту або ж пошуку інвесторів чи земельних ділянок, що теж входить в рамки нашої роботи.

Ми маємо достатньо ідей, знань, вмінь та досвіду для того, щоб реалізовувати такі масштабні проекти, беручи на себе ще й обов’язки пошуку інвестицій та земельних ділянок. І я більш ніж впевнений, що зовсім скоро наша компанія стане лідером у цій сфері за кількістю об’єктів в управлінні. Почнемо ми, звичайно, з лідерства на українському ринку, а далі, гадаю, будемо впевнено виходити на міжнародну арену.

— Наскільки, на Вашу думку, сьогодні насичений ринок торгової нерухомості на заході України? Якою аналітикою і якими метриками Ви керуєтесь при цьому?

- Загалом ринок торгової нерухомості на заході України не є достатньо насиченим і йому точно є ще куди розвиватися. Але, враховуючи сьогоднішню ситуацію, а саме велику кількість релокованих бізнесів та вимушено переміщених осіб в західні регіони, ситуація дещо змінюється.

До прикладу, ми для себе обрали шлях розвитку в маленьких містах, де зараз бачимо велику перспективу. Вже успішно реалізовано торгові комплекси в Новому Роздолі та Червонограді, тепер будуємо торгові центри у Дрогобичі та Трускавці. Це все невеликі міста з населенням від 30 до 100 тисяч людей, де, відкривши комплекс на 10-12 тис. кв.м, ви автоматично закриваєте потреби всього регіону. І таких міст на заході України дуже багато — тому нам точно є куди розвиватися в цьому напрямку.

Що стосується великих міст — таких, як Львів, Івано-Франківськ, Ужгород, Рівне — то там також є ще багато роботи. Як мінімум декілька торгових центрів у кожному з цих міст ще доцільно побудувати. Тим більше, як я вже сказав, зараз у цих регіонах ми спостерігаємо стрімкий та активний розвиток торгової нерухомості. Збільшується будівництво житлової нерухомості, що, в свою чергу, створює попит на збільшення місць для покупок та розваг. Навіть якщо пригадати історію минулого століття, то ми побачимо, що ті території, які не постраждали від активних бойових дій чи бомбардувань, — розвивалися в десятки разів швидше, аніж до війни; а ті території, які, на жаль, зазнали значних руйнувань, — відновлювалися протягом багатьох років.

Тому я впевнений, що на заході України зараз стрімко розвиватиметься бізнес та торгова нерухомість, а після нашої перемоги цей процес пришвидшиться втричі.

- Чи відчули Ви якийсь ефект від внутрішньої міграції жителів прифронтових регіонів на захід України? Чи позначилось це на відвідуваності Ваших об’єктів?

— Як я вже сказав, реолокація бізнесів та велика кількість вимушено переміщених осіб до західних регіонів відіграла значну роль у розвитку тут сфери комерційної та житлової нерухомості. Перші місяці значна кількість людей тимчасово виїхали закордон, проте ще більша частина населення вимушено перемістилася зі східних, північних та центральних областей до західних регіонів.

Вже після звільнення Київської області та північної частини України, певна кількість людей повернулася до своїх домівок, проте багато хто залишився тут й дотепер. Тому я не можу сказати про зменшення відвідуваності у торгових центрах Львова — скоріше навпаки.

До прикладу, у нашому комплексі ЛАЗ-695 розміщена велика дитяча розважальна зона — «Країна мрій», і саме вони вирішили відкритися одними з перших. За рахунок того, що вони прийняли велику кількість внутрішньопереміщених осіб, які допомогли їм зробити ремонт та підготуватися до відкриття, вже наприкінці квітня «Країна мрій» розпочала роботу. До того ж, вони розуміли, що у Львові є велика потреба у місцях для дитячого відпочинку та розваг, адже ніхто не розумів, що буде далі і більшість бізнесів такого формату тоді ще не працювали. І зараз ми, відслідковуючи потоки цього комплексу, бачимо, що кількість відвідувачів з кожним місяцем лише зростає.

- Багато із Ваших діючих чи майбутніх проектів розташовані в невеличких населених пунктах — Новий Розділ, Рудне, Трускавець і т.д. Наскільки це економічно виправдано сьогодні, вважаючи на серйозний контраст в рівнях доходів між жителями мегаполісів і таких малих міст?

— Давайте порівняємо кількість торгових центрів та комерційної нерухомості у Львові та, до прикладу, в Дрогобичі. У Львові величезна конкуренція, і за рахунок широкого асортименту послуг і товарів за кожного клієнта потрібно «боротися». У Дрогобичі ж наразі немає жодного великого торгового центру. Відповідно, коли ми відкриємо там комплекс на 10 тис.квадратних метрів, поєднавши у ньому різноманітний спектр товарів, послуг та розваг, то автоматично станемо монополістами цього міста. І я впевнений, що не знайдеться ще одного такого «ідіота», який захоче в невеличкому місті побудувати другий торговий центр такої величини — тому що у цьому просто не буде потреби. Цим самим ми страхуємо свої інвестиції, які вкладаємо у комплекс.

Що стосується відвідувачів цих торгових центрів, — то це не лише жителі міст, це також населення навколишніх сіл та селищ, яких дуже легко залучити за рахунок елементарних інструментів маркетингу. Варто попрацювати з рекламою, бордами, місцевим радіо — і вас вже будуть знати усі в околиці цього міста. А коли ви зрозумієте потреби цього населення і поєднаєте їх всі у своєму торговому центрі, то у людей просто зникне потреба їхати за покупками до великих міст за кілька десятків кілометрів.

Щодо Львова, то тут дещо інша ситуація, бо це зовсім інший рівень конкуренції і, відповідно, значно більші витрати на маркетинг. Тому, будівництво торгових центрів у менших містах сьогодні справді є економічно виправданим.

— У більшості Ваших торгових центрів (Fabrik, Novy, «Океан», «Майдан») продовольчим «якорем» виступає мережа «Сільпо». Чому саме вона? Адже на заході Україні працює ще чимало місцевих food-ритейлерів.

- У наших торгових центрах зосереджене не лише Сільпо. До прикладу, у 3 комплексах ми розмістили супермаркети АТБ, також у нас є й місцеві food-ритейлери (зокрема, «Рукавичка»). Звичайно, у великих торгових центрах є потреба розміщення великого продовольчого «якоря», і ми вважаємо, що мережа «Сільпо» найкраще виконує цю роль. Як на мене, то це один з найкращих food-ритейлерів України. Я думаю, цей оператор вдало б конкурував і на європейському ринку, що, можливо, й відбудеться в найближчому майбутньому. «Сільпо» створює потужний потік відвідувачів у комплексі, в результаті чого ми отримуємо задоволених клієнтів та орендарів.

Сьогодні ми співпрацюємо з мережею «Сільпо» по 8 об’єктах у Львові й Львівській області — і дуже задоволені цим.

- Сьогодні міжнародні торгові оператори готуються до кардинальної економії електроенергії взимку та реалізовують у зв’язку з цим цілий ряд превентивних ініціатив. В Україні ситуація з можливим «блекаутом» ще складніша, враховуючи постійні обстріли ворогом нашої енергетичної інфраструктури. Як у вашій мережі готуються до зимового сезону?

- Звичайно, ми завжди готуємо наші торгові центри до зимового сезону, починаючи ще з літа. А цього року готувалися до цього особливо ретельно, зважаючи на сьогоднішню ситуацію в країні. У комплексах, які вже функціонують, ми по можливості переходимо на змішаний тип опалення — газ/електрика. І у цьому аспекті важливу роль відіграє енергоефективність, про яку ми подбали завчасно, щоб орендарям і відвідувачам було комфортно взимку.

Технології енерноефективності ми застосовуємо як в освітленні (енергоощадні лампи), так і в опаленні (теплові насоси, інверторні кондиціонери, теплоізоляційні матеріали). Щодо нових комплексів, то тут ми вносили та вносимо корективи вже на етапі проектування. До прикладу, в торгових центрах, які зараз будуємо у Дрогобичі та Трускавці, ми повністю відмовилися від газу, і шукаємо інші енергоефективні методи обігріву за допомогою електропостачання.

— Постійні нові фази пандемії COVID, заклики від влади до громадян уникати місць масового скупчення людей + активний ріст інтернет-торгівлі — все це так чи інакше б’є по офлайн-секторам бізнесу, до яких належите і Ви. Вас не лякають ці тенденції?

— Ні, не лякають. Якщо взяти, для порівняння, американський ринок і співставити кількість населення до кількості торгових центрів, то ми розуміємо, що нам ще далеко до таких масштабів. Щодо нових фаз пандемії COVID, то я точно не переймаюся за це, тому що ми вже мали досвід суворих обмежень торгівлі в 2020 та 2021 рр. І, як показує практика, люди мають відкладену потребу в покупках та розвагах, що згодом повертає їх до торгових центрів.

До того ж, в Україні ще досить успішно функціонують ринки, від чого Європа та Сполучені Штати вже давно відійшли. І попри стрімке будівництво та розвиток ТЦ, ми бачимо, що люди все ще досить активно купують на міських ринках. Тому, коли в Україні це явище також почне зникати — а ми вже бачимо такі тенденції — то ці потоки будуть направлені саме в торгові комплекси. Люди звикли купувати все в одному місці, це зручно. І нам точно є куди рости у цьому напрямку.

- Як Ви вважаєте, в найближчому майбутньому в напрямку девелопменту торгових центрів більшу роль гратиме торгова чи розважальна складова?

- Я думаю, що тут повинен бути правильний tenant mix — тобто мають гармонійно поєднуватися розважальний та торговий сегменти. Але, знову ж таки, якщо ви позиціонуєте свій торговий центр чітко в одному напрямку, то це не гарантує вам успіху. До прикладу, в нас є гіркий досвід одного торгового комплексу, який позиціонує себе як спортивний. Через що трафік комплексу значно знижується. А люди, які хочуть відпочинку та розваг, віддадуть перевагу іншому торговому центру, в результаті чого ресторанна та розважальна зона там просто «вмирають». Тому я вважаю, що торговий центр повинен поєднувати у собі всі сегменти: торгівлю, розваги, відпочинок, спорт та інше.

До прикладу, наші два торгові центри Fabrik та ЛАЗ-695 розташовані один напроти одного, біля однієї з основних дорожніх магістралей Львова та задовільняють усі потреби жителів навколишніх районів. Два великих продовольчих «якоря», магазини техніки, fashion- індустрія, спортзали, заклади харчування, велика дитяча розважальна зона, IT-школа та ін. — все, що потрібно, зібрано в одному місці. Тому, я переконаний, що оптимальним рішенням буде вдалим tenant mix у торговому центрі. Звичайно, будуть комплекси, які спрямовуватимуться лише на розваги чи відпочинок, але зосередження лише торгового сегменту — це однозначно погана ідея.

- Які проекти Ви плануєте реалізувати в другій половині поточного та у 2023 році?

— До кінця цього року в нас ще заплановане відкриття ІІ черги торгового центру у Червонограді. Наступного року в нас є амбітні цілі відкрити 4 торгові центри, два з яких — це комплекси у Дрогобичі та Трускавці, їх ми запускаємо вже у червні 2023 року. Інші ж 2 проекти також плануємо реалізувати, але вже наприкінці наступного року.

Роботи багато, тому ми продовжуємо активно працювати та зміцнювати економіку України.