Заробити $100 млн для держави: як Фонд держмайна планує продавати конфісковану у росіян частку в ТРЦ Ocean Plaza?

У березні Вищий антикорупційний суд дозволив Міністерству юстиції конфісковувати частку російського мільярдера Аркадія Ротенберга та його оточення в ТРЦ Ocean Plaza. 11 квітня права на дві третини столичного ТРЦ остаточно перейшли у власність держави. Йдеться про 100% корпоративних прав компанії «Авангард Віларті». Їй належить 66,65% юрсоби «Інвестиційний союз «Либідь», яка володіє ТРЦ.

Формально, за даними YouControl, юрособою «Інвестиційний союз «Либідь» володіють швейцарці — Сюзанна й Андреа Рішааль Валлабх та український бізнесмен Василь Хмельницький. Система також повʼязує підприємства, зокрема, з «групою братів Ротенбергів» та компанією їхніх бізнес-партнерів — TPS Group. У 2012 році компанії Василя Хмельницького та Андрія Іванова, які є забудовниками ТРЦ, продали Ocean Plaza російській «ТПС Нерухомість». Одна з власників цієї компанії — донька Ротенберга Лілія. Після анексії Криму росіяни продали половину ТРЦ попереднім власникам, другою частиною знов заволоділи двоє громадян Швейцарії. У 2019 році Лілія Ротенберг вийшла зі складу бенефіціарів компанії «Інвестиційний союз «Либідь». Однак троє топменеджерів на ринку нерухомості раніше анонімно розповідали Forbes, що російська компанія ніколи не втрачала контроль над ТРЦ у Києві.

Хмельницький ще навесні 2022-го повідомляв, що продав будівельний бізнес та частку в Ocean Plaza партнеру Андрію Іванову. В UDP Holdings Limited Іванова у серпні 2022-го стверджували, що частка росіян — 67%.

Про приватизацію Ocean Plaza, орендний дохід ТРЦ у 2026 році та про ймовірних інвесторів активу розповів Forbes керівний директор компанії Colliers в Україні Олександр Носаченко. Він є радником голови Фонду держмайна з питань нерухомості.

Якими будуть подальші кроки держави щодо частки в Ocean Plaza?

Протягом двох тижнів очікується, що уряд ухвалить рішення про передачу частки активу до ФДМУ, а саме двох третин ТРЦ, що належали росіянам (решта належить українським громадянам).

Основна мета — зробити все, щоб майно, яке належить державі, принесло максимально можливий дохід. Або шляхом операційної діяльності, або через продаж та залучення цих грошей у бюджет.

Загалом план такий: усі російські активи, вилучені на користь держави, фонд планує досить активно виставити на приватизацію. Продавати за прозорою схемою, через платформу «Prozorro.Продажі». Актив отримає той, хто запропонує на аукціоні найбільшу ставку. Відкрито, швидко, підготовлено. Такий план і щодо Ocean Plaza.

Ocean Plaza — найбільший актив нерухомості, який було конфісковано і надалі буде приватизовано?

Серед тих об’єктів, які було конфісковано на користь держави, на сьогодні Ocean Plaza має найвищу вартість. До того ж він перебуває в такому фізичному та операційному стані, що його можна відносно швидко продати.

Проте перед тим, як вивести цей актив на аукціон, потрібно ретельно підготувати весь процес. Це точно займе не місяць і не два.

Моє розуміння, що взагалі весь ТРЦ можна оцінювати від $150 млн. Тобто та частина, що конфіскується на користь держави і буде виставлена на аукціон, оцінюється від $100 млн.

Як відбувалися розрахунки вартості?

Станом на сьогодні ринкова вартість 100% цього активу становить від $150 млн. Така ринкова вартість активу базується на нашому баченні як міжнародного консультанта з нерухомості з великим досвідом роботи в Україні (Олександр Носаченко є керівним директором компанії Colliers в Україні).

Для розрахунків ми використали нашу аналітику і знання того, як працюють інші ТРЦ та орендарі в Києві, рівень орендних ставок у ТРЦ, вплив повномасштабної війни на ринок торговельної нерухомості, прогнози щодо відновлення ринку тощо. Розрахунки проводились з урахуванням двох сценаріїв того, як розвиватимуться події на фронті.

За нашими прогнозами, після стабілізації ситуації в державі, з урахуванням можливих темпів відновлення економіки чистий орендний дохід в Ocean Plaza у 2026 році може становити від $20 млн — за песимістичним сценарієм. Або до $28 млн за базовим реалістично-оптимістичним сценарієм. Для порівняння: ТРЦ у 2021 році генерував орієнтовно $30 млн.

Базуючись на цій інформації, ми і робимо свою оцінку. До того ж ми розуміємо, які є апетити в інвесторів на дохідну нерухомість в Україні, їхні очікування щодо норми повернення інвестицій, а отже, і розуміння того, скільки інвестор готовий сплатити за такий актив, як Ocean Plaza.

Коли ТРЦ Ocean Plaza може бути виставлено на аукціон?

Наразі актив передадуть до ФДМУ, і ми почнемо готувати інформацію. За оптимістичними прогнозами, теоретично актив можна виставити на аукціон у третьому-четвертому кварталі цього року, але, звісно, за умови, що депутати розблокують велику приватизацію для Фонду держмайна.

До початку аукціону важливо грамотно підготувати актив, аби підвищити його привабливість для покупців. Провести юридичний аудит, комерційний аудит, підготувати інвестиційний меморандум. Потім потрібно довести цю консолідовану інформацію до потенційних інвесторів, дати час на ознайомлення і в результаті провести аукціон. Це все займе певний час.

У чому можуть виникнути складнощі під час продажу цього активу?

Якщо дивитися суто на економічну частину і конʼюнктуру ринку, то в Ocean Plaza відмінні позиції. ТРЦ розташований у центральній частині Києва, має правильну концепцію і формат. Це все, безперечно, забезпечує стійку конкурентоздатність ТРЦ у майбутніх періодах.

Я вважаю, що саме цей торговий центр є одним із небагатьох у Києві, що може по-справжньому зацікавити інвесторів.

Єдине, що ускладнює продаж, — вхідний квиток. Вхідний квиток на 2/3 активу, тобто від $100 млн — це досить значна сума для інвестора в об’єкт нерухомості в Україні як на сьогодні.

Втім, якби інвестиційна вартість активу була б до $50 млн, то кількість потенційних інвесторів була б, звісно, набагато вищою. Зважаючи на високу якість активу та його місцезнаходження, ми очікуємо значну зацікавленість серед інвесторів — як українських, так і іноземних.