Владимир Никитенко: «Все самое интересное в девелопменте - еще впереди»
Наш давний знакомый, коммерческий директор компании DEPOT Development Group Владимир Никитенко, поделился опытом и рассказал интересные нюансы сотрудничества между девелоперами и арендаторами в нынешних условиях.
- Здравствуйте. Как Вы считаете, закончился ли сейчас уже процесс естественного отбора компаний-девелоперов, начавшийся в период кризиса?
- Сложно называть это «естественным отбором», потому что громких поглощений «сильными слабых» не было, равно как и «выживания сильнейших». Скорее, речь должна идти не о естественном отборе, а о своеобразной мимикрии – приспосабливании к окружающей среде: множество девелоперов реструктуризировали долги по кредитам, либо заморозили свои проекты. Также наблюдалась тенденция снижения стоимости «бумажных» проектов за счет сокращения проектируемых площадей, снижения этажности и амбициозности проектов.
В целом, большинство девелоперов в этот период характеризуются своеобразной жеманностью: деньги есть, проекты не продаются. В то же время, как только появляется хотя бы призрачный интерес со стороны инвесторов – готовность продавать начинает зашкаливать.
Поэтому можно с уверенностью сказать, что на естественный отбор больше всего влияет ожидание инвестора как спасителя. Вопрос лишь в том, на какой период ожидания у девелоперов хватит сил. Убежден, что все самое интересное – еще впереди.
- Кого из конкурентов-девелоперов, работающих в Украине, Вы бы могли отметить с положительной стороны и почему?
- Изначально мы выбрали, на мой взгляд, правильный сегмент рынка – строительство небольших проектов, площадью от 5 до 20 тысяч кв.м., даже в небольших городах. Это не говорит об отсутствии у нас амбиций, это говорит лишь о трезвом понимании собственных ресурсов. Поэтому сейчас в своем сегменте мы чувствуем себя довольно просторно.
В то же время, рынок не стоит на месте – к примеру, в Киеве появляются большие и знаковые проекты регионального значения, которые по праву являются лидерами в своем сегменте. В нем мы однозначно отстаем от своих конкурентов главным образом потому, что нас нет в этом секторе.
- Какая средняя арендная ставка по Вашим торговым центрам?
- У нас есть разные форматы ТЦ: от цивилизованных до, так называемых, «шанхайских кварталов». Каждый из форматов преследует свою цель: где-то определяющим является cash-flow, (там средняя ставка колеблется в диапазоне от 30 до 40$), а где-то все определяется присутствием качественных сетевых арендаторов. В таких торговых центрах средняя арендная ставка составляет от 15 до 20 $ за 1 м2 с учетом «якорей».
- Чей вариант договора сегодня подписывается чаще всего – девелопера или арендатора?
- С арендаторами мы всегда подписываем свой типовой Договор. Конечно же, с их стороны бывают свои коррективы и правки, которые иногда учитываются нами.
Однако здесь необходимо немного прояснить терминологию. Если вы имеете в виду финансовые условия договора, то это всегда было предметом для обсуждения. И было время, когда мнение арендатора в этом отношении действительно превалировало. Сейчас же ставки потихоньку начали расти и позиции арендодателей в отношении финансовых условий немного укрепились.
Если же подразумеваются остальные условия, такие как права, обязанности и ответственность, то договор всегда защищал, защищает, и будет защищать арендодателя в большей степени, поскольку его риски несоизмеримы с рисками любого из арендаторов.
- Практикуете ли Вы привязку цены аренды к обороту ритейлера? Как это выглядит сейчас?
- Не практикуем. Причем – ради блага самого арендатора. Потому что не хотим искушать его даже крошечной возможностью предоставлять нам неправдивую информацию. Сегодня у нас есть два-три договора с процентами от оборота – думаю, этого пока достаточно.
- Берут ли якорные арендаторы участие в разработке концепций Ваших ТЦ?
- Было бы непозволительной роскошью строить объекты, основываясь только на собственном опыте и видении. Без участия потенциальных якорных арендаторов любая концепция является мертворожденной.
Однако, помимо учета их стороннего мнения, мы также используем мнения бывших сотрудников таких компаний, которые сейчас работают у нас.
Торгово-развлекательный центр DEPOt Center, г. Черновцы
- На какую целевую аудиторию ориентированы торговые центры, возводимые компанией DEPOT Development Group?
- На рынке недвижимости уже давно нет явного разграничения на целевые аудитории. Исключениями являются разве что один-два проекта в Киеве. Мы изначально стремимся к такому пулу арендаторов, который способен заинтересовать представителей любого из классов общества: от простого труженика до участника рейтинга Forbes. Это касается как покупок, так и развлечений. И зачастую, объединяющей связкой между двумя проектами разного класса являются дети, которые всегда хотят играть и развлекаться.
Поэтому, развивая наши проекты как в городах-миллионниках, так и в городах с населением от 50 тысяч жителей, мы никогда не ориентируемся на классовую целевую аудиторию, мы убеждены, что она может быть ограничена только географически.
- В чем заключаются сегодня основные спорные ситуации с арендаторами? Как вы из них выходите?
- Ни мы, ни наши арендаторы стараемся не занимать жестких позиций в вопросах сотрудничества, поскольку понимаем, что успех одного дела напрямую влияет на успех другого. Жесткая и непреклонная позиция арендатора для нас означает, что арендатор принял решение уходить и любая из наших поступок уже не остановит его. Поскольку у нашей Группы компаний есть ряд розничных бизнесов, мы понимаем все трудности наших арендаторов и практически всегда нам удается с ними договориться. Наверное, с одной стороны это – плохо, потому что подобная мягкость приводит к накоплению существенной дебиторской задолженности. Но с другой стороны, управляя многочисленными проектами по всей Украине, при подобном подходе мы всегда можем рассчитывать на участие в них наших партнеров-арендаторов.
- Есть ли компании, которые открываются в любом из открытых Вами ТЦ?
- Поскольку мы входим в Группу компаний «Фокстрот», почти в каждом нашем торговом центре одним из якорных арендаторов является либо «Фокстрот.Техника для дома», либо «Foxmart».
- Какова нынешняя вакантность в Ваших торговых центрах?
- В среднем – около 4% арендуемой площади. В кризисный период этот показатель составлял около 20%.
Торгово-развлекательный центр "Аврора", г. Луганск
Именно в этот период мы поняли, что понятие «вакантность» перестало играть роль при определении успешности проекта. Гораздо важнее – период заполнения освобожденного места. Сама по себе вакантность теперь определяется не столько успешностью торгового центра, сколько успешностью и планами арендатора. И только проект, имеющий так называемый «лист ожидания» может претендовать на звание успешного.
- Какой из торговых центров, построенных DEPOT Development Group, является наиболее посещаемым?
- Открою секрет: у нас не во всех ТЦ стоят счетчики посетителей. Но мы сейчас работаем над этим. Поэтому ответить корректно на этот вопрос смогу, получив данные по каждому проекту. Например, в «Depo’t center» в Черновцах посещаемость составляет более 8 тысяч человек в день, но есть обоснованные сомнения, что проекты в Луганске, Кривом Роге, Запорожье и даже в Шостке посещает меньше людей.
- С какими арендаторами сегодня работать проще – иностранными или отечественными?
- Происхождение арендатора не имеет значения. Важно, чтобы он мыслил категориями, принятыми в бизнесе.
В работе с местными компаниями есть свое неоспоримое преимущество - информация о них всегда на слуху, что позволяет быть уверенным в стабильности сотрудничества.
Существуют технические сложности, связанные с географической удаленностью центрального офиса иностранного арендатора, но с любым местным крупным арендатором длительность согласований – точно такая же. Зачастую это происходит из-за бюрократических формальностей. Этим, кстати, грешит любая крупная компания, и наша – не исключение.
- Будущее отечественного девелопмента – за развлекательным сегментом?
- Развлекательный сегмент не является панацеей, которая оздоровит и выведет рынок недвижимости на более успешный уровень. Поэтому его организация в любом проекте должна быть тщательно проанализирована и обоснована. В некоторых проектах развлечения могут запросто быть не просто неэффективными, но даже противопоказанными.
Развлекательный сегмент в Украине развит недостаточно, особенно в небольших городах. И если в Киеве и многих областных центрах в последние годы появилось большое количество кинотеатров и детских развлекательных центров, то в меньших населенных пунктах дела обстоят совсем плачевно, что в первую очередь связано с низкими покупательской способностью населения и культурой развлечений.
Администрация All Retail благодарит персонал центрального офиса компании DEPOT Development Group за помощь в создании материала
Источник: www.allretail.com.ua