Владимир Никитенко: Работа с коэффициентом надежды

Сегодня коммерческая недвижимость Украины как вид бизнеса переживает неоднозначные времена. Немудрено, что только профессиональные объекты имеют однозначно положительную рентабельность. О том, как создаются такие объекты, нам рассказал Владимир Никитенко, заместитель директора по коммерческим вопросам компании Depot Development Group.

- Здравствуйте. Расскажите, пожалуйста, сколько проектов реализовала компания DEPOT Development Group с начала 2010 года? Назовите самые знаковые из них.

- Наша компания работает в нескольких направлениях, выполняя функции девелопера собственных проектов и генподрядчика для проектов Группы компаний «Фокстрот», в частности, для розничного бизнеса, торгующего электроникой.

Непосредственно для себя мы до конца этого года реализуем три проекта: ТЦ на бульваре Вечернем в Кривом Роге на 5 000 м2, ТЦ в Тирасполе (Молдова) на 2 000 м2 и 2-ю очередь ТРЦ «Депо-Центр» в Черновцах на 6 000 м2. Основные силы сейчас брошены именно на этот проект, поскольку практически всю развлекательную часть мы делаем самостоятельно. Это требует детальной вовлеченности в организационные процессы. Поскольку развлекательный сегмент – это новый бизнес, то это чрезвычайно ответственный период в жизни нашей компании, и мы решили максимально сконцентрироваться на нем даже в ущерб двум заявленным проектам, реализацию которых мы перенесли на следующий год. Надеемся к концу августа открыть 2-ю очередь «Депо-Центра».

И, как уже упоминалось, параллельно мы вовлечены в строительные процессы на площадях, арендуемых магазинами «Фокстрот» и «ФоксМарт» у внешних арендаторов. К примеру, мы за рекордно короткие сроки подготовили для них помещение в ТРЦ «Леополис» во Львове. Помимо этого мы занимаемся техническим обслуживанием 150 собственных объектов.

- За какие проекты берется компания DEPOT Development Group с точки зрения их инвестиционной привлекательности?

- Ни о какой инвестиционной привлекательности в масштабах проектов нашей компании пока речь не идет. Думаю, не ошибусь, если скажу, что такая же ситуация применима к масштабам страны.

Но мы понимаем, что развиваться все равно необходимо, поэтому пытаемся достроить то, что начали строить еще до кризиса. Даже прекрасно осознавая, что, учитывая сегодняшнюю ситуацию в экономике – эти проекты не окупятся никогда.

Поэтому все инвестиционные расчеты основаны сейчас на новом поправочном коэффициенте – «коэффициенте надежды». Думаю, в учебники по инвестиционному анализу нужно обязательно его ввести – без него формулы перестали работать. Плюс обязательно рядом с привязкой к курсам валют, следует добавить «индекс чуда». Через эту призму и надо сейчас рассматривать проекты и тогда их инвестиционная привлекательность будет более отчетливой. 

- Вы занимаетесь строительством своих объектов и их реализацией или работаете по схеме покупки готового и его последующей перепродажи (или сдаче в аренду)?

- Количество приобретенных объектов компании значительно превышает количество построенных нашими силами, но по объему площадей – это приблизительно 50 на 50. Конечно же, мы все сдаем в аренду. Перепродажа на сегодня неуместна и неэффективна. Тем не менее, предложения о покупке хороших проектов мы рассматриваем постоянно. Другое дело – проекты эти должны быть небольшими (до 20 000 м2), на которые денег хватит наверняка.

- С каким типом недвижимости Вашей компании приходиться иметь дело чаще всего?

- Основная масса площадей нашей компании – торговые, но с ними как раз иметь дело приходится нечасто – они практически все сданы и приносят стабильный доход. А вот офисная и складская недвижимость – это то, чем нам приходится заниматься ежедневно. Эти сегменты оказались наиболее уязвимыми с гораздо более высокой вакантностью и сильно упавшими арендными ставками.

В некоторой мере нам помогает то, что в нашей компании много проектов, которые арендуют у нас значительную часть складских и офисных площадей, тем самым, сокращая вакантность и принося какой-никакой доход, но, безусловно, нам еще есть над чем работать в отношении сдачи в аренду пустующих площадей.

- Как часто Вы используете внешних консультантов для реализации своих проектов?

- Услугами внешних специалистов мы пользуемся часто и охотно. Особенно, если работа касается новых бизнесов компании. В то же время мы не раз «обжигались» на решениях, которыми нас вооружали некоторые консультанты, поэтому пытаемся подходить к таким решениям взвешенно.

Любая компания состоит из людей, пришедших из разных сфер и имеющих соответственный опыт. У нас есть определенная гордость в том, что нам удалось создать коллектив таких профессионалов и объединить их знания и опыт. Поэтому во многих вещах мы сами можем выступить в роли консультантов.

Более того, количество наших проектов и специалистов дают нам неоценимый прикладной опыт, которого нет у многих консультантов по недвижимости на нашем рынке. К примеру, консультанты могут рекомендовать ту или иную техническую систему для ТРЦ, но мало кто из них знает, как на самом деле выглядит любой элемент этой системы, сколько он потребляет энергии и каков он в обслуживании. Или более свежий пример – многие компании-консультанты сейчас рекомендуют арендодателям заключать договора аренды на основании процента от оборота арендатора, но иногда даже не представляют, как выглядит самый обычный кассовый отчет (РРО), где можно проверить его достоверность, и какие хитрости заложены в предоставлении его данных. А ведь это все – серьезнейшие вопросы. И, к сожалению, ответственность консультанта за неправильные рекомендации практически всегда является иллюзорной.

- В чем заключается поддержка DEPOT Development Group ее материнской компанией - группой компаний «ФОКСТРОТ»?

- Главной поддержкой со стороны материнской компании является ее присутствие в наших объектах. Как бы ни развивался рынок недвижимости – у нас 2/3 помещений всегда сданы (хотя, в некоторых случаях, на высокодоходных объектах мы были бы рады пересдать эти площади втридорога внешнему арендатору). Но так уж получилось, что мы крепко привязаны друг к другу.

Более того, в Группе компаний существует несколько департаментов, обслуживающих все проекты, включая наш. К примеру, мы всегда можем обратиться в Управление персонала для поиска необходимого специалиста. Или – в Финансово-экономический департамент для консультаций в области источников финансирования. Эти возможности обеспечивают нам более мощный, в сравнении с другими компаниями, ресурс.

- Какие проекты Вашей компании сдаются в этом году и планируются на 2011 год?

- Мы надеемся реализовать в следующем году 3 основных проекта: в Донецке, Кривом Роге и Николаеве. Помимо этого, думаю, будет ряд небольших проектов, но их всегда трудно спрогнозировать. Также некоторые наши проекты будут переформатированы согласно обновленных концепций. В целом, все это будет зависеть от состояния экономики.

Надеюсь, в следующем году мы продолжим выкарабкиваться и перестанем сползать, как улитка из головоломки: два метра ползла вверх, один метр съезжала вниз.

- Дайте собственный прогноз развития рынка коммерческой недвижимости на ближайшее 5 лет.

- Необходимо ориентироваться на европейские рынки, устоявшиеся на протяжении десятилетий. На рынки, где арендные ставки в 5-7 евро являются нормальными, а проекты со сроками окупаемости 15-20 лет не пугают инвесторов, а наоборот – привлекают. И мы уже почти пришли к этому. С учетом того, что наши арендные ставки упали в разы, надо думать, они поднимутся процентов на 20% и остановятся. Вот это как раз и будет – уровень европейского рынка.

И хорошо это или плохо – нам придется это принять. Сложнее всего это будет принять спекулятивному инвестору, но наверняка у него есть возможности перейти на другие рынки и спекулировать, к примеру, на перепродаже ниток или булавок. А рынок недвижимости сформируется в своих естественных границах согласно классическим терминам «покупательской способности» и «балансу спроса-предложения».

Администрация AllRetail.com.ua благодарит персонал центрального офиса компании Depot Development Group за помощь в создании материала

Источник: www.allretail.com.ua