Судьба торговых центров первого поколения

Рынок торговых центров Киева близится к насыщению. Что делать дальше собственникам старых ТЦ и ритейлерам?

В Киеве в активной стадии планирования или строительства сегодня находятся новые объекты торговой недвижимости арендной площадью около 1 200 000 кв.м. Таким образом, до конца 2016 года текущий объем столичного рынка торговой недвижимости увеличится вдвое. Большинство планируемых и строящихся ТРЦ в Киеве являются региональными и суперрегиональными объектами. Новые торговые центры существенно усилят конкуренцию за арендаторов в сегменте торговой недвижимости, а также повлияют на уровень вакантности и арендных ставок.

Минимальным снижение ставок будет наблюдаться в качественных торговых центрах с удачным расположением, уникальной концепцией и профессиональным управлением. Больше всего проседанию ставок будут подвержены некачественные объекты. По нашим оценкам, на данный момент уровень вакантности в существующих профессиональных ТРЦ Киева находится в диапазоне 3-5%. В то время, как в торговых центрах первого поколения или ТЦ с непродуманной концепцией или неудачной локацией вакантность может достигать 20-30%. Из чего можно сделать вывод о том, что вакантность напрямую зависит от успешности и грамотности реализации проекта.

Данная тенденция в будущем будет только усиливаться. Ведь открытие новых объектов более высокого качества снижает привлекательность существующих объектов, в особенности торговых центров первого поколения. В последние пару лет представления арендаторов о том, что такое профессиональный торговый центр начали меняться, что в свою очередь существенно увеличило их отток из некачественных объектов. Ритейлеры переходят в те торговые центры, которые будут генерировать им стабильный поток покупателей. Времена масштабной экспансии сетей и количественного расширения торговых точек давно прошли. Сейчас все считают деньги, и никто не открывает магазин просто потому, что его нужно где-то открыть. Торговые сети пересматривают свои планы по развитию, становятся более внимательными к проектам. Кроме того, уже сейчас наблюдается тенденция пересмотра ритейлерами своих арендных условий в существующих объектах. И, по нашему мнению, чем более насыщенным будет становиться рынок торговой недвижимости, тем больше он будет превращаться в «рынок арендатора», где он будет диктовать свои условия.

Сейчас уже недостаточно просто построить торговый центр с супермаркетом, галереей и кинотеатром. Девелоперу необходимо создать уникальную концепцию, которая будет иметь значительное конкурентное преимущество на рынке и, таким образом, сможет обеспечить интерес арендаторов к будущему торговому центру. Здесь необходим комплексный подход. Необходимо создать некую «изюминку» проекта, обозначить его четкое позиционирование и придерживаться его, обеспечивая качественный набор арендаторов и грамотное управление торговым центром. И чем быстрее это смогут понять девелоперы проектов, тем больше шансов на успех будет иметь их объект.

А что же делать собственникам торговых центров, которые уже перестали отвечать современным требованиям арендаторов? Ответ может быть только один - необходимо меняться. Для владельцев таких ТРЦ единственным выходом будет проведение масштабных изменений, и нужно будет приложить немало усилий, чтобы создать конкурентоспособный ТЦ, отвечающий новой реальности. Первое и самое простое, что можно посоветовать собственникам – это обновить внешний вид объекта. С момента открытия торговых центров первого поколения до сегодняшнего дня прошло уже лет 6-9. За это время поизносились инженерные системы, устарело оборудование и отделка, поблекли интерьеры. Дабы повысить привлекательность ТЦ, нужно, в первую очередь, сознать для арендаторов комфортные условия работы, а для посетителей - условия времяпрепровождения.

Второй путь для улучшения объекта - это проведение реконцепции с усилением набора арендаторов или переформатирования его в специализированный торговый центр.

В частности, привлекая специализированных консультантов и агентов по торговой недвижимости, можно разработать существующему малоуспешному торговому центру новую концепцию, оптимизировать поэтажные планы и улучшить потоки покупателей, усилить тенант микс, разработать грамотную маркетинговую стратегию, усовершенствовать эксплуатацию ТЦ. При этом собственник торгового центра должен четко понимать, что для привлечения в его проект более сильных ритейлеров, ему, скорее всего, нужно быть готовым поступиться размером арендных ставок.

Поскольку рынок торговой недвижимости Киева только вступает в стадию насыщения, у нас нет реализованных успешных примеров стратегии дальнейшего развития существующих торговых объектов. Примером данного пути развития объектов торговой недвижимости может быть недавно начатая реконструкция столичного ЦУМа. На сегодняшний день, это первый опыт такой масштабной реконструкции бывшего главного универмага страны. Конечно, ЦУМ - слишком знаковый проект Киева и не может быть стандартным примером в данном случае. Но компания «ЭСТА Холдинг» привлекает множество профессионалов к его реализации, и после открытия обновленного ЦУМа мы сможем оценить результаты стараний всех этих специалистов.

Альтернативным вариантом может быть переформатирование ТЦ в специализированный торговый центр. Для этого необходимо провести тщательное исследование потребностей потенциальных покупателей и постараться их удовлетворить. Собственнику ТЦ нужно найти свою уникальную нишу. Это даст возможность его "детищу" уйти от прямой конкуренции с более качественными и новыми объектами.

Конечно, можно обойтись небольшими инвестициями в улучшение существующего  ТЦ (например, расставить лавочки на общих площадях для комфорта посетителей, улучшить навигацию по ТЦ, оборудовать рампы для посетителей с ограниченными физическими возможностями и родителей с колясками). Но в большинстве случаев необходимые изменения будут требовать существенных инвестиций и временных затрат. Но это абсолютно необходимые вложения в дальнейшее успешное функционирование объекта.

Все эти способы помогут продлить «жизнь» торговых центров первого поколения и дать им возможность побороться за место под солнцем в новых условиях рынка торговой недвижимости.

В случае, если анализ показал, что консервативные методы не принесут желаемого результата и торговый центр продолжает терять посетителей и арендаторов, остается прибегнуть к более радикальным мероприятиям. Можно кардинально пересмотреть целевое назначение объекта, перестроить или расширить ТЦ (в случае, если это позволяет сделать размер участка), продать ТЦ или снести его и построить новый объект. Как ни прискорбно это осознавать, но в некоторых случаях это может быть единственным правильным решением.

Что же стоит делать ритейлерам? Пользоваться сложившейся ситуацией для качественного расширения своих сетей. Чем более насыщенным становится рынок, тем больше возможностей открывается перед ними. Это и более широкий выбор торговых площадок - то есть у ритейлеров будет появляться возможность открыть магазин именно в той локации, которая им интересна. Это и некоторое снижение арендных ставок, и более комфортные условия работы в торговых центрах, ввиду улучшения управления объектами. Кроме того, это отличный период для брендов, еще не представленных в Украине, выйти на местный рынок.  Для большинства международных ритейлеров при выходе на новый рынок важно не просто открыть один флагманский магазин, но и закрепить за собой локации сразу в нескольких наиболее качественных торговых центрах - то есть сразу заложить основу для будущей сети магазинов. И именно сейчас у них появляется отличная возможность сделать это.

Автор: Екатерина Нижник, старший агент департамента торговой недвижимости компании DTZ в Украине