Новые возможности для вложений в недвижимость Центральной и Восточной Европы

Продление текущего европейского инвестиционного цикла создаст дополнительные возможности для притока капитала на рынки недвижимости Центральной и Восточной Европы, следует из исследования компании Colliers International «Новые возможности для вложений в недвижимость ЦВЕ».

Дэмиан Харрингтон, региональный директор по исследованиям Colliers International в Восточной Европе, отмечает: «Институциональные и государственные фонды, а также фонды прямых инвестиций развиваются и увеличивают объемы вложений в недвижимость. Доля этого капитала наряду с ростом доступности заемных средств и новой волной девелопмента, которая сейчас наблюдается на рынке, помогает продлить текущий инвестиционный цикл».

Политика количественного смягчения и низкие процентные ставки подогревают международный спрос на недвижимость, которая предлагает относительно высокие доходы. Потенциальный риск оценить трудно – это связано со спецификой ценообразования на рынке облигаций. В большей степени это касается доходности по долгосрочным государственным облигациям, которая часто используется как ориентир для установления доходности объектов недвижимости и стоимости заемных средств. На некоторых глобальных и европейских рынках использование этой модели привело к тому, что доходность недвижимости превысила пиковое значение 2007 года – это означает снижение привлекательности рынков с точки зрения инвесторов из-за высокой стоимости активов.

Польша и Чехия продолжают оставаться очень сильными игроками в регионе ЦВЕ по объему инвестиций в коммерческую недвижимость, но при этом не демонстрируют никаких признаков перегрева по ставкам капитализации. Этого не происходит и в Венгрии, Болгарии, Румынии, а также странах Балтии, где произошло значительное оживление инвестиционной активности в 2014 году. Однако в России наблюдаются противоположные тенденции.

Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International в Украине: «Неопределенность в отношении экономики, политическое недовольство, наличие неутихающих локальных очагов конфликта на Юго-Востоке Украины, резкая девальвация гривны по отношению к мировым валютам и другие события кардинальным образом сказываются на настроениях инвесторов и значительно тормозят все процессы по принятию каких-либо инвестиционных решений. В текущей быстро меняющейся ситуации мы можем говорить лишь о том, что инвесторы только присматриваются к существующим на рынке недвижимости активам с тем, чтобы иметь потенциальную возможность закрывать сделки, как только украинский рынок станет восприниматься менее рисковым».

В исследовании Colliers International анализируется диапазон доходности по десятилетним национальным государственным облигациям – и хотя некоторые из ставок по этим финансовым инструментам изменились в ответ на количественное смягчение, тем не менее, можно оценить рынки, которые предлагают премию за риск.

Все рынки Центральной и Восточной Европы, за исключением Москвы, превышают ставки государственных облигаций на 3%. Это указывает на положительную разницу между потенциальной стоимостью заемного капитала и доходностью в секторе коммерческой недвижимости. Даже консервативный подход, который рассматривает курс пятилетних облигаций, доказывает привлекательность региона ЦВЕ с точки зрения доходности с поправкой на риск. Лучшие показатели сейчас демонстрируют София, Прага, Бухарест и Варшава. 

Напротив, доля инвестиций в регионе ЦВЕ от общего объема вложений по всей Европе снизилась - с 10% в посткризисном 2010 году до 7% в 2014 году. Хотя это падение обусловлено в большей степени изменением условий в России, страны Центральной и Восточной Европы пока не поспевают за притоком капиталов на других европейских рынках.

Существенным фактором, который ограничил объем  инвестиций в регион, стал явный недостаток продаж портфелей проблемных активов. Продажи в странах ЦВЕ вернулись к прежнему темпу после восстановления объемов, однако суммарные транзакции сейчас не превышают €5 млрд, это менее 7% всех вложений с 2009 года. В других регионах Европы за тот же период было продано почти €50 млрд проблемных активов, что привело к снижению доли Центральной и Восточной Европы  в общем объеме европейских инвестиций. 

Эти цифры выглядят значительно скромнее, чем €200 млрд просроченных кредитов, выделенных на коммерческую недвижимость и проданных в основном финансово устойчивым инвесторам, которые искали крупные портфели по сниженным ценам. Большая часть этих займов была продана  банками, которые концентрируются в Великобритании, Ирландии, Германии и Испании и имеют ограниченное присутствие в Центральной и Восточной Европе.

Так как объем продаж проблемных долгов и активов уменьшался по всей Европе и в США, инвесторы будут вынуждены задуматься над альтернативными  возможностями. Кроме того, итальянские и австрийские банки, у которых имеется большой объем кредитов в Центральной и Восточной Европе, также будут выставлены на продажу в 2015 году.

«Несмотря на то, что страны ЦВЕ могут восприниматься как более рискованные, масштаб и количество доступных активов не всегда соответствуют аппетитам, которые есть  у некоторых глобальных инвесторов. Тем не менее, мы уверены, что инвесторы будут двигаться в регион, поскольку в Западной Европе остается все меньше возможностей для приобретения проблемных активов и качественных объектов по привлекательной цене. В какой-то степени можно сказать, что высокие ставки капитализации на премиальные объекты являются преимуществом для Центральной и Восточной Европы, при этом фундаментальные факторы, поддерживающие рост спроса на офисные, складские и индустриальные объекты со стороны арендаторов, постепенно усиливаются. Это регион  с огромным потенциалом для вложений в недвижимость», - пояснил г-н Харрингтон.