Стоит ли выходить на рынок ритейла Польши?
Подводя итоги Shopping Center Forum 2015, который прошел в Варшаве, можно отметить, что данное мероприятие представило участникам возможность обзавестись полезными деловыми связями и получить общее представление о польском рынке. По этому случаю эксперты DTZ проанализировали текущую экономическую ситуацию в стране и постарались дать исчерпывающий ответ на вопрос: Есть ли сейчас смысл украинским ритейлерам выходить на рынок Польши?
В первом полугодии 2015 года экономика Польши продолжила стабильно развиваться, рост ВВП годовом исчислении составил 3,6% в сравнении с 3,4%, зафиксированными в первом квартале 2014 года (График 1). Данная динамика в основном была спровоцирована увеличением внутреннего спроса, который, в свою очередь, был стимулирован ростом потребительских расходов на 3,1% и активным всплеском инвестиций в сегменте предприятий на 11,4%.
- 2. Розничная торговля
По сравнению с концом 2014 года уровень безработицы снизился на 1,2 процентных пункта и составил 10,3% на конец июня 2015 года (График 3). Это стало причиной роста уровня средних заработных плат в секторе предприятий в конце первого квартала 2015 года на 4,0% (График 3) на номинальном уровне (до PLN 4,054 без вычета налогов). Вследствие дефляции покупательская способность средней заработной платы была на 5,7% выше аналогичного показателя за соответствующий период 2014 года. Согласно прогнозам Национального банка Польши, во втором полугодии 2015 года уровень безработицы продолжит снижение, что будет вызвано ростом экономической активности.В первом квартале 2015 года увеличение розничного товарооборота составило 4,4% в сравнении с ростом на 2,9% в аналогичном периоде 2014 года. Положительная динамика розничной торговли сформировалась вследствие улучшения потребительского настроения из-за снижения уровня безработицы и роста заработных плат.
- 4. Арендные ставки
Таким образом, рост ВВП и увеличение розничного товарооборота, улучшение покупательских настроений, снижение уровня безработицы и рост средних зарплат свидетельствуют об экономическом развитии и высоком бизнес потенциале Польши. Что касается ритейла, наличие вакантных помещений в современных торговых центрах и стабильность арендных ставок могут стать мотивирующими факторами для выхода на рынок новых игроков.Как и в 2014 году, в первом полугодии 2015 года арендные ставки на торговые помещения, расположенные в успешных торговых центрах, оставались стабильными в диапазоне EUR 90 - EUR 100 кв. м/мес. в лучших торговых центрах Варшавы и на уровне EUR 43 - EUR 55 кв. м/мес. в остальных крупных городах (График 4). Арендные ставки на вторичные и третичные объекты торговой недвижимости, как в крупных, так и в меньших городах, были подвержены давлению в сторону снижения. В особенности, новые объекты и рост их плотности влияют на уровни арендных ставок на торговые помещения старого поколения.
Украина
Польша
Срок аренды
3-5 лет – для типовых торговых помещений 50-250 кв.м; 7-10 лет – для мини-якорей (500-1 000 кв.м) и 10-15 лет – для якорных арендаторов плюс приоритетное право пролонгации договора аренды.
Обычно,5 лет для типовых и средних торговых помещений (250-500 sq m); 5+5 лет - для fashion якорных арендаторов - (обычно, выбор арендатора), 10 и больше лет - для продуктовых ритейлеров.
Арендный платеж
Как правило, используется привязка к доллару США или евро, но оплата проводится в гривне.
Как правило, используется привязка к евро, но оплата проводится в польских злотых.
Индексация
Годовая индексация в зависимости от а) изменения индекса потребительских цен в США, который публикует Министерство труда США, б) изменения индекса потребительских цен в Еврозоне согласно данным Евростата, или в) изменения официального индекса потребительских цен в Украине.
Как правило, годовая индексация в зависимости от согласованных индексов потребительских цен (HICP’s) или индексов потребительских цен, опубликованных Главным офисом статистики Польши (GUS)
Арендная ставка
Фиксированная арендная ставка. Уплата дополнительного процента от товарооборота является сегодня общепринятой практикой в новых качественных торговых центрах (например, в ТРЦ Riviera Shopping City, ТРЦ Sky Mall, ТРЦ «Форум Львов», ТРЦ King Cross Leopolis и других).
Фиксированная арендная ставка и процент от товарооборота.
Операционные затраты
$2-8 за кв.м в месяц в дополнение к плате за коммунальные услуги, в зависимости от качества объекта торговой недвижимости.
4,5 – 15 евро за кв.м в месяц в дополнение к плате за коммунальные услуги, в зависимости от качества объекта торговой недвижимости.
Оплата за маркетинг
$2-5 за кв.м в месяц, в зависимости от качества объекта торговой недвижимости.
1-3 евро за кв.м в месяц, в зависимости от качества объекта торговой недвижимости.
Отделка помещений
Под чистовую отделку. В редких случаях владелец объекта может покрывать затраты на частичную или полную отделку помещений для якорных арендаторов.
Гарантия
Как правило, в форме денежного депозита или банковской гарантии в размере арендной платы за период 2-6 месяцев. В редких случаях применяется гарантия материнской компании.
Как правило, в форме денежного депозита или банковской гарантии в размере арендной платы за период 3-6 месяцев. В редких случаях применяется гарантия материнской компании. Нотариальный акт, как обязательство вернуть помещение, в соответствии с нормами гражданского права Польши.
Типовые условия аренды в качественных торговых центрах в Украине и Польше
«Основные арендные условия в Украине и Польше очень схожи. Тем не менее, нужно учитывать, что покупательская способность, а, соответственно, товарообороты оперирующих в Польше компаний гораздо выше. Благодаря этому из-за большего количества свободных средств ритейлеры смогут позволить себе достаточно агрессивную экспансию. Стоит отметить, что польский рынок хорошо развит и конкуренция на нем очень высокая. Однако, во-первых, появление нового бренда всегда несет в себе интерес для клиентов. А во-вторых, многие украинские ритейлеры смогут предложить польскому потребителю выгодные цены (принимая во внимание соседство наших стран затраты на логистику будут приемлемыми). Дополнительной мотивацией для экспансии станет вступление в силу временного применения торговой части Соглашения об ассоциации между Украиной и ЕС. Отмена ввозной пошлины ЭС выступит источником дополнительной прибыли для украинских экспортеров.
В заключение стоит отметить, что для любого бренда ключевым фактором успеха является постоянное развитие. Безусловно, украинским компаниям стоит развиваться на локальном рынке, но принимая во внимание неутешительные прогнозы относительно экономической ситуации в стране, стоит подумать и о расширении деятельности. Польша, будучи растущим и перспективным рынком, может предложить много возможностей» - отмечает Антонина Пучко, Директор департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости в компании DTZ Украина.