Обзор рынка складской недвижимости Украины в 2015 году
В 2015 году девелоперская активность в сегменте складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде была низкой. Согласно исследованию компании DTZ, на конец 2015 года общая рыночная вакантность выросла до 10% в связи с негативной общей деловой динамикой в Украине. В течение 2015 года в сегменте наблюдалась тенденция к дальнейшему понижению арендных ставок в долларовом эквиваленте.
В конце 2015 года общий объем современных складских помещений в Киеве и пригороде составил приблизительно 1 791 500 кв.м (GLA) (График 1). Данный показатель включает около 353 140 кв.м современных специализированных холодильных и морозильных, а также химических и фармацевтических складских помещений.
Общая активность девелоперов на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде остается сравнительно низкой.
За весь 2015 год на рынок в регионе было выведено приблизительно 75 500 кв м (GLA) новых складских и логистических помещений,
что составляет лишь около 55% от показателей 2014 и 2013 годов
Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента в компании DTZ Украина рассказывает: «Все новые складские и логистические комплексы, введенные
в эксплуатацию в Киеве и пригороде в 2015 году и запланированные на 2016 год, строятся компаниями для собственного использования (так называемые проекты built-to-suit).»
Основные объекты складской и логистической недвижимости, введенные в эксплуатацию в Киеве и его пригороде в 2015 году
Период
Объект
Расположение
Общая
площадь
(кв.м)
Девелопер
Страна происхождения девелопера
Заполняемость* (%)
Q2, 2015
Логистический комплекс
M-05, E95
40 000
«Эпицентр»
Украина
100
Q1, 2015
Складской комплекс
FM Logistic (фаза 2)
с.Дударков, P-03
14 000
FM Logistic
Франция
100
Q4, 2015
Складской комплекс
Окружная дорога
г. Киев
13 500
локальный девелопер
Украина
100
Q2, 2015
Складской комплекс
г. Киев, M-04
8 000
Imperial Tobacco
Великобритания
100
Источник: DTZ Research * По состоянию на конец 2015 года
Таблица 2
Основные объекты складской недвижимости, запланированные к вводу в эксплуатацию в Киеве и пригороде в 2016 году
Период
Объект
Расположение
Общая площадь (кв.м)
Девелопер
Страна происхождения девелопера
2016
Складской комплекс «Биокон» (фаза 2)
Окружная дорога
Бровары-Борисполь
15 000
«Биокон»
Украина
2016
Складской комплекс
M-05, E95
10 300
«Агросвит»
Украина
Источник: DTZ Research
Спрос
Общий объем складских и логистических помещений, сданных в аренду в Киеве и пригороде
в 2015 году, составил около 160 700 кв.м (GLA), что на 25% ниже показателя 2014 года и на 52% ниже показателя 2013 года.
Чистое поглощение в сегменте в первой половине 2015 года составило около (-48 200) кв.м. Отрицательное значение показателя свидетельствует о том, что многие арендаторы в течение анализируемого периода уменьшили площадь занимаемых помещений в Киеве и пригороде.
В третьем квартале 2015 года данная тенденция изменилась в положительную сторону, и в четвертом квартале данный показатель достиг 64 100 кв.м (GLA). Кумулятивный годовой показатель чистого поглощения в сегменте логистической и складской недвижимости в Киеве и пригороде в 2015 году составил около 21 000 кв.м (GLA).
Фёдор Арбузов, Руководитель департамента промышленной и логистической недвижимости в компании DTZ Украина комментирует: «Как и в предыдущем году, в 2015 году практически не поступало запросов на аренду помещений от компаний, которые бы выходили на украинский рынок. Одним из исключений стала международная компания TNT, которая в первом квартале 2015 года открыла свое представительство в Украине и арендовала помещение в складском комплексе, расположенном возле международного аэропорта Борисполь (в данной сделке DTZ представляла интересы арендодателя)».
Вакантность и арендные ставки
В конце июня 2015 года уровень первичной вакантности на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде с начала года вырос на 6% и составил 12,1%. В связи с отсутствием нового предложения в сегменте, в течение второго полугодия 2015 года показатель вакантности снизился, достигнув уровня 11,8% в конце третьего квартала и 9,8% на конец года.
В конце 2015 года наивысшие запрашиваемые арендные ставки на лучшие складские и логистические помещения в Киеве и пригороде находились в диапазоне от $2,5 до $5 за 1 кв.м в месяц, а для помещений класса В они составляли около $2-3 за кв.м в месяц.
Фёдор Арбузов отмечает: «В 2015 году арендные ставки на складские и логистические помещения в Киеве и пригороде достигли исторического минимума, и, по крайней мере, в первом полугодии 2016 года мы допускаем возможность рыночного давления на них в сторону понижения в долларовом эквиваленте. Активность компаний-арендаторов остается довольно низкой и сохраняется преимущественно за счет их переезда в другие объекты. В то же время, запросов на аренду помещений от новых компаний практически нет, и немногие заинтересованы в расширении арендуемых помещений».
Эксперты компании DTZ ожидают, что при прочих равных условиях, в январе-июне 2016 года арендные ставки на качественные современные помещения сегменте существенно не изменятся. Однако в сложившихся условиях многие арендодатели и далее будут готовы идти на различные уступки, чтобы удержать арендаторов в своих объектах.
В более долгосрочном периоде ожидаемое улучшение динамики деловой активности в Украине и усиление спроса со стороны арендаторов могут привести к снижению первичной вакантности и повышению арендных ставок в сегменте складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде. Тем не менее, эластичность предложения логистической и складской недвижимости к цене выше по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости в Украине. Поэтому динамика строительства новых объектов в сегменте может потенциально возобновиться сравнительно быстро.