Как рынок глобальных инвестиций влияет на Украину

Объем нового капитала, направленного на мировые рынки коммерческой недвижимости, по итогам 2015 г. достиг рекордного показателя в $443 млрд.

В 12 издании отчета «Great Wall of money» (представлен компанией Cushman & Wakefield в рамках MIPIM) анализируется объем нового капитала, нацеленного на мировые рынки недвижимости. Отчет показывает, что потоки инвестиций не ограничиваются замкнутыми географическими рамками, поскольку инвесторы ищут возможности для вложений на всех рынках мира.

Однако, несмотря на то, что инвестиционная активность в мире приближается к рекордному уровню, темпы роста доступного капитала замедляются. Так, в 2015 г. был зафиксирован рост только на 3%, что значительно слабее результата за 2014 г. (рост на 21%).

Рост наблюдается во всех трех регионах, особенно в Азиатско-Тихоокеанском, где показатель увеличился на 8% - до $131 млрд. Этому способствовало привлечение средств в несколько новых фондов в 2015 г. Хотя, с точки зрения объемов, в этом регионе, по-прежнему, самый низкий уровень инвестиций. Показатель роста и в EMEA (Европа, Ближний Восток, Африка), и в Американском регионе составил менее 2%. Объем нового капитала достиг $143 млрд. в EMEA и $169 млрд. в Американском регионе.

Уровень привлеченного капитала начал снижаться, хотя и не значительно (всего на 1%), с $408 млрд в 2014 г. до $407 в 2015 г. Это означает, что сегодня фонды в первую очередь нацелены на размещение капитала. В особенности это характерно для региона EMEA, где уровень привлеченного капитала за год упал на 4% - до $131 млрд. В Азиатско-Тихоокеанском регионе, напротив, наблюдается небольшой рост (на 3%), в Американском регионе – на 1%.

Стоит также посмотреть на  доступный капитала с позиции стратегии инвестирования по регионам. По усреднённым данным около 44% капитала находится под контролем  оппортунистических фондов. Такие фонды более склоны к риску и ожидают более высокий возврат на инвестиции. Они нацелены на прирост капитала, и инвестируют зачастую в девелопмент или в недооценённые рынки, где, как они ожидают, может произойти быстрый рост стоимости недвижимости. Именно такие фонды могут рассматривать рынок Украины, как объект для инвестирования. 24% капитала приходится на фонды со стратегией повышения стоимости активов (value add). Фонды, использующие данную стратегию, менее склонны к риску, и обычно покупают недвижимость на не рисковых рынках. Чаще всего они инвестируют в недвижимость, которая требует активного менеджмента. За счет эффективного управления данные инвесторы рассчитывают увеличить стоимость актива. 19% капитала приходится на фонды со стратегией  соre – это инвестиции в ликвидные, низкорисковые активы. Обычно такие фонды покупают недвижимость на высоколиквидных рынках.  9%  - это капитал смешанных фондов, и около 4% капитала находится под управлением фондов без четко задекларированной (или неизвестной) стратегии инвестирования.

Что касается наиболее привлекательных сегментов коммерческой недвижимости, можно отметить, что более 70% доступного капитала нацелено на инвестирование в портфели с разными типами активов, с некоторыми отличиями в зависимости от региона. В Северной Америке, в сравнении с Европой и  Азиатско-Тихоокеанским регионом, большую часть средств инвестируют в один тип активов.

Портфели с одним типом активов также пользуются популярностью на Ближнем Востоке, хотя и с относительно небольшим объемом доступного капитала. Не удивительно, что у компаний, сфокусированных на глобальном инвестировании, инвестиционная стратегия более разноплановая.  Из 28% общего капитала, направлено на инвестирование в один тип активов, сегмент жилой недвижимости продолжает привлекать большую часть капитала, большинство из которого нацелено на инвестирование в США. Также можно отметить интерес к вложению средств в активы в Европе – в Германии и в Нидерландах (страны с относительно большим сегментом жилой недвижимости). Из стран Азии Китай является самым привлекательным рынком, где ожидается рост активности в связи с последними реформами, способствующими стимулированию развития. 

Тип инвесторов

Больше половины доступного капитала (56%) находится в руках некотируемых компаний. Хотя данный тип инвесторов и преобладает, за последние 2 года их доля значительно сократилась.  Данную тенденцию можно назвать положительной, ведь это означает, что компании все активнее инвестируют свой капитал.

Доля капитала котируемых компаний составила 23%.  Самым популярным регионом для данных компаний стал Азиатско-Тихоокеанский регион, за ним последовали Северная Америка и страны Европы, Ближнего Востока и Африки. Китай и Япония остались самыми привлекательными рынками в Азиатско-Тихоокеанском регионе, а Великобритания, Германия и Испания – среди стран Европы, Ближнего Востока и Африки. Доля капитала институциональных инвесторов за год увеличилась с 12% до 16%.

Карло Барель ди Сант’Албано, главный исполнительный директор Cushman & Wakefield по направлению рынков капитала и инвестиционных услуг, комментирует: «Растущая неопределенность на мировом рынке акций и такие факторы как количественное смягчение и низкая ставка кредитования в прогнозе на продолжительный период времени, будут стимулировать «вливания» капитала в рынок коммерческой недвижимости и соответствующие фонды. Учитывая рекордный уровень доступного капитала, эффективное использование средств остается ключевым вопросом для инвесторов. Крупные и ликвидные рынки – США, Китай, Великобритания, Германия – будут привлекать значительные суммы. Мы также ожидаем усиление потока трансграничных инвестиций, поскольку инвесторы будут стремиться к географической диверсификации».

Согласно исследованию, на фонды, которые предпочитают инвестировать в рынок одной страны, приходится 58% привлеченных средств, оставшиеся 42%, соответственно – доля фондов, не ограничивающих географию вложений. 48% фондов, ориентированных на одну страну, расположены в Американском регионе, 30% - в Азиатско-Тихоокеанском, а в регионе EMEA – 22%.

Владимир Мысак, директор департамента рынков капиталов в компании DTZ Украина отметил: «Наличие большого объема капитала – $443 млрд., направленного на инвестирование в мировые рынки коммерческой недвижимости, должно стать позитивным фактором для Украины. Как видно из отчета, около 44% капитала в мире (47% в регионе EMEA), приходится на оппортунистические фонды, которые более склонны к риску и могут рассматривать возможность инвестирования в такие страны, как Украина. Тем не менее, мы считаем, что в 2016 году наиболее активными иностранными инвесторами в Украине будут  частные инвесторы, которые, несмотря на риски, будут инвестировать свой собственный капитал в расчете на высокую доходность. Также можно отметить, что, в отличие от фондов, частные инвесторы более мобильны в процессе принятия решения».