Вадим Непоседов: У строящихся крупных торговых центров хорошее будущее

О состоянии и перспективах рынка недвижимости в Украине, новых форматах в разных его сегментах, а также возможностях украинского рынка для международных брендов издание Property Times побеседовали с президентом и основателем UTG Вадимом Непоседовым. 

Вадим Валентинович, как вы оцениваете текущее состояние рынка недвижимости? Мы можем говорить о том, что он уже выходит из кризиса?

- Давайте с разных сторон посмотрим на состояние рынка. С одной стороны, мы видим рассвет крупноформатного строительства жилой недвижимости. Я имею ввиду комплексную, квартальную застройку с серьезным подходом к архитектуре и к внутреннему содержанию проектов. С другой –полную остановку рынка гостиничной и логистической недвижимости – это состояние сохраняется все годы после Евро-2012. Есть участники рынка, которые не согласны с этими выводами, есть те, кто вынужден достраивать начатое ранее, и те, кто независимо ни от чего идет в этот рынок. Но говорить о развитии рынка недвижимости, о его динамике не приходится. В лучшем случае, текущее состояние можно оценить как стагнацию. 

Но развивается торговая недвижимость…

- В торговой недвижимости, как это ни парадоксально – на фоне сокращения доходов ритейлеров, уменьшения эффективности их работы – мы видим контрнаступление девелоперов с новыми крупными проектами, расширение  рынка редевелопмента и реконструкции. Парадоксально то, что эта разновекторность, очевидно, скажется в дальнейшем, и последствия мы увидим в 2017-2018 годах. Вслед за новыми качественными площадями, которые выйдут на рынок, должны появиться новые бренды, новые форматы известных брендов и новые условия на рынке сотрудничества. Если же этого не произойдет, эта разновекторность может существенно изменить внутренние отношения между ритейлом и девелопментом.

Какие могут быть последствия? Сокращение арендных ставок?

- Да, это могут быть сокращения, изменения, повышенные требования к девелоперам. То есть, рынок все больше будет становиться рынком ритейлеров.

Из-за чего возникают такие разнонаправленные тенденции? Речь идет о том, чтобы достроить то, что начали раньше, или есть другие причины?

- Торговая недвижимость по-прежнему является самым высокорентабельным бизнесом из всех типов недвижимости. Для тех девелоперов и инвесторов, которые хотят сохранить и приумножить свои капиталы и при этом не боятся рисковать, период, когда весь рынок практически замер, стал хорошей возможностью для выгодного вложения средств.

Почему в одно и то же время одни строят, а другие сокращают свои магазины? Ритейлеры непосредственно взаимодействуют с потребителем, они являются первыми, кто ощущает на себе ежедневно и ежечасно потребительские настроения, и поэтому намного быстрее понимают все изменения этого рынка. Соответственно, они могут и более четко прогнозировать последствия.  Девелоперы видят рынки пяти-десятилетними отрезками, имеют представление о цикличности рынка и на противофазах, в моменты падения рынка, видят свои перспективы.

То есть, в самой нижней точке кризиса, им строить легче, чем в фазе роста?

- Да. Они надеются, что к тому моменту, когда рынок будет оживать, у них уже будет предложение, в то время как тем, кто увидит перспективу только в момент роста, нужен будет год-два для того, чтобы войти в уже оживающий рынок.

Мы можем рассчитывать, что те крупные торговые центры, которые сейчас строятся, откроются в ближайшие годы?

- Безусловно, все они будут открываться. По качественному наполнению, идейной составляющей, новым инженерным, технологическим решениям, размерам, архитектуре – это объекты нового поколения. И, конечно же, они будут, как пылесосы, вытягивать арендаторов из объектов первых поколений образца 2000-х годов. Такие торговые центры – площадью до 20000 кв.м –  будут подвержены вымыванию остатков активных ритейлеров со своих площадей.

Им придется хуже, чем тем, которые сейчас открываются?

- Конечно. Сейчас у них, безусловно, низкая вакантность, а цены упали ниже восточноевропейских. А ведь еще до 2008 года они были в 3 раза выше, чем восточноевропейские арендные ставки.

Мы так хорошо жили тогда?

- Нет, такой был дефицит площадей. А сегодня, с появлением крупных объектов, дефицита не будет, плюс, как я говорил, состояние рынка ритейла  не позволит реализовать все планы одновременно. Некомфортно будет всем. Но у современных и крупных ТРЦ будет перспектива к заполнению, а у мелких, средних и старых – к ухудшению бизнес-ситуации.

И что делать? Переформатировать, проводить редевелопмент?

- Да. Объекты, которые вышли на рынок 10-15 лет назад, уже сейчас активно занимаются реконцепцией. «Городок», «Метроград» – объекты, которым по 10-15 лет, любимчики, лидеры. Они все рано или поздно приходят к осознанию, что запас прочности заканчивается. И это не зависит от местоположения. Это зависит от времени, от новых требований и от потребительских представлений о том, что такое торговый центр. Сейчас мы видим достаточно большой заказ на изменение таких проектов.

Вы считаете, что у всех этих ТРЦ площадью около 150 000 кв. м, которые сейчас выходят на рынок, есть хорошая перспектива?

- Да. Не у всех будут удачные старты, но я им всем предрекаю хорошее будущее. В этом логика развития рынка. Может быть, они не будут, в силу своего размера, стартовать с максимальных ставок и с максимальным заполнением, но тенденция будет именно к перетеканию туда из старых и маленьких объектов остатков эффективных ритейлеров.

Развлекательная составляющая, я так понимаю, очень хорошо влияет на эту тенденцию…

- Увидим. Мы пока еще этого не знаем. Мы предполагаем, планируем, мы изучили рынок и опыт других стран, но как отреагируют киевляне на появление первого развлекательного центра под крышей, мы узнаем только к новому году. К тому времени мы планируем проанализировать и понять, насколько этот вид услуг, эти развлечения способствуют дополнительному потоку и дополнительному потреблению товаров и прочих развлечений.

Мы все это посчитаем. Сейчас мы можем перечислить преимущества как перспективные,  ожидаемые, но зафиксировать реальные результаты мы сможем только на реально работающем объекте, потому что ментальность, платежеспособность, эмоциональность, удаленность, транспортная доступность – все это влияет на характер того, как мы готовы развлекаться и где. Мы не можем проводить параллели с западными или восточными европейцами, юго-восточными азиатами, американцами, где это развито и откуда пришло это к нам. Поэтому мы должны самостоятельно пробовать. Например, игровые автоматы, которые прочно укоренились и являются стандартом любого развлекательного, торгового центра или парка на востоке и на юге, совершенно не затрагивают эмоционально нас. Мы разные.

Вы считаете, что трех месяцев будет достаточно для того, чтобы оценить востребованность таких развлечений?

- Естественно. Если это будет фурор, бум, если будет интерес общенационального масштаба, мы увидим мгновенную репликацию таких объектов. Все девелоперы будут пристраивать к своим объектам развлекательные части для того, чтобы повторить успех и закрепить его. И такая развлекательная составляющая превратится в стандарт для торговых центров.

В торговом центре Lavina Mall развлекательный парк является лишь одним из элементов, который и по размеру площади, и по функциональному назначению является диковинным для украинцев – в таком виде, формате и размере. Как вы знаете, компания UTG должна была открыть такой торговый центр – «Республику» - еще в мае 2014 года. Мы могли еще два года назад узнать, насколько востребованы подобные развлекательные комплексы.

В Украине есть торговый центры, которые соответствуют мировым стандартам, или мы все еще догоняем и перенимаем то, что уже есть в мире?

- Мне кажется, существует разнонаправленность в развитии мировой торговой недвижимости. С одной стороны, есть технологические усложнения, увеличение объемов и составных частей, таких, как развлекательные парки, увеличение товарных групп. Мы наблюдаем смешивание различных групп потребителей, когда все – от премиум до массового потребителя – могут получить все разнообразие услуг в одном месте. А с другой стороны, есть тенденция к упрощению доступа, уменьшению временных и технологических затрат. То есть, доступ к нужному магазину осуществляется не через длинные галереи и эскалаторы – покупатель получает возможность подойти к своему товару максимально просто и быстро, получает доступ фактически к витрине, к которой может подъехать на собственном автомобиле или на общественном транспорте вплотную.

Речь идет о ритейл-парках?

- Да. С одной стороны, это дешевле и доступнее. С другой – все в одном: от богатых до бедных, от океанариумов и американских горок до сувениров.

Значит, мы все-таки догоняем?

- Все, что мы делаем здесь, мы пытаемся сделать максимально приспособленным к нашим реалиям: к очень дорогим деньгам, очень невысокой покупательной способности и климату, при котором температура воздуха колеблется от -30 до +30.

Климат как-то сказывается на технологическом наполнении?

- Мы бы с удовольствием делали наши развлекательные парки и торговые улицы не в зданиях, но не можем из-за коротких периодов в сезонах.

Над какими крупными проектами вы сейчас работаете? Расскажите о самых интересных.

- Сейчас мы разрабатываем проект жилой рекреационной и коммерческой недвижимости в Киевской области на площади 400 га. Завершаем работу над очень крупным жилым комплексом в Одессе на Таирова и проектом в центре Днепра.

Почему такой выбор? Жилые проекты сейчас более востребованы, чем коммерческие?

- Это связанно в большей степени со случайными причинами: с предложениями наших заказчиков и целесообразностью развития непосредственно этих участков.

Это сейчас тренд такой: застройка большими  территориями?

- Абсолютно нет. Доля крупных проектов, в сравнении с точечными и объектами среднего размера, – безусловно, меньше.

Это круто, когда строятся огромные комплексы с современной инфраструктурой.

- Но это и очень сложно - для проектирования, расчетов, создания. Это многофазная и подверженная в десятки раз большим рискам, многозадачная работа. Поэтому девелоперы и привлекают консультантов в такие сложные проекты.

В этом году произошли изменения в менеджменте вашей компании. Это как-то изменило вектор ее развития?

- Да. С появлением в нашей компании партнера Игоря Мельника, мы вывели на рынок другие виды работ – с новым содержанием и новыми характеристиками. Мы предлагаем не только работы со старым названием и новым содержанием, но и новую линейку работ. Мы объединили теоретические работы – анализ, разработку концепции, исследования – с практической работой по управлению объектами. Знания, которые мы получаем благодаря девелопменту, мы можем применить в консалтинговой работе. В итоге, мы продаем знание современного девелопмента, чего не делает в Украине ни одна консалтинговая компания. Ни одна компания не имеет в своей структуре девелоперских подразделений, также как и ни одна девелоперская компания еще не занималась консалтингом и не продавала услуги практического применения концепций.

Кроме того, спектр услуг нашей компании пополнился управлением строительством. Имея специалистов в этой части развития проекта, мы можем предлагать совершенно другое качество услуг.

Вы недавно разработали концепцию торгового центра в Буче. Это единичный случай или новый тренд, и девелоперы начинают развивать торговую недвижимость и в небольших городах?

- И в Буче, и в Ирпене мы сегодня развиваем проекты торговой недвижимости. Появление этих объектов объясняется просто: рынок созрел. Стрит-ритейл, судя по ценам на аренду, не справляется, а объем местного ритейла в этих городах уже достаточен, чтобы составить дополнительный пул арендаторов в ТРЦ. Основной пул составят сетевые операторы – они выходят на рынки городов с населением от 30 тысяч человек. Киевская область - а это не просто какие-то пригороды – показала пример развития в жилом секторе. И следом, соответственно, идет развитие торговой недвижимости для новых потребителей. Часть киевлян переезжает в Киевскую область для расширения площади квартир. Это требовательные потребители, которые рассчитывают получить услуги в привычном для них формате. И девелоперы, которые выросли за последнее десятилетие, заработали средства и имеют планы на развитие, обратили внимание на свободные нишевые ареалы, места. Сегодня появление в Киевской области, в городах, которые окружают столицу, первых современных торговых центров вполне логично.

Расскажите о Retail Days 2016, партнерами которой UTG стала недавно. Сколько посетителей вы планируете привлечь? Собираетесь ли проводить какие-то мероприятия для этого?

- Прежде всего, мы горды тем, что именно нашу компанию представители Retail Days в Турции выбрали как своих партнеров, и что именно нам они доверили эксклюзивное продвижение на рынках Украины и Беларуси. Они увидели в нас тех, кто может грамотно и правильно донести возможности и идеи этой профессиональной выставки, а мы, в свою очередь, видим большие перспективы в необходимость участия в подобных проектах.

Почему именно Retail Days в Турции, а не традиционное для нас посещение MAPIC и MIPIM? Прежде всего, потому что точно не французские и не английские бренды сейчас заходят на украинский рынок. У нас развивается именно турецкий ритейл, оттуда же мы ожидаем приток новых технологий и систем лояльности. Турецкий рынок сверхразвит, есть некоторые общие черты с развитием рынка молов в Украине. Самый позитивный опыт ритейла брендов, франчайзинговых операций в Украине мы получили именно с операторами, которые пришли с турецкого рынка.

Турецким партнерам также интересен украинский рынок. У них здесь большой опыт, и именно они и были инициаторами нашего партнерства. Сейчас только дефицит общения и информации в пределах Украины не позволяет турецким компаниям более активно заниматься экспансией. В Турции ежегодно на рынок выходит по одному крупному универмагу и, видя это, мы ожидаем новых звёзд турецкого ритейла в крупноформатной торговле в наших новых проектах в Украине.

Участие в мероприятиях, подобных Retail Days, – один из самых простых способов привлечения внимания турецких ритейлеров, которые стремятся к международному развитию. Именно для них и придумана эта выставка – для тех, кто собирается выходить за пределы Турции. И мы уже сейчас, заранее, можем планировать и организовывать встречи. С другой стороны, это возможность для уникальных украинских производителей выйти на турецкий рынок. Для тех, кто ищет партнеров для франшизы, это возможность найти бренды, провести первые встречи и достичь договоренностей – чтобы привезти в Украину самые известные бренды. Для девелоперов и подрядчиков торговой недвижимости, компаний, которые занимаются финансовым и техническим управлением, это возможность получить опыт, технологии, продукты, проектные решения, партнеров. И все это импортировать в Украину. Это самая передовая кузница технологических решений. Насыщение объектами торговой недвижимостью в Турции одно из самых высоких в мире.

Только перенасыщение турецкого рынка способствует приходу ритейлеров в Украину? Или в Украине есть для них какие-то специфические условия? Почему тогда сюда не приходят европейские или американские бренды?

- Приходу турецких ритейлеров способствует близость ментальности и границ. А еще государственная политика. Бум развития ритейла и высокие заработки начались там после того, как турецкое правительства начало компенсировать ритейлерам, которые работают на международных рынках, 50% стоимости арендной платы. Представляете? Любому оператору, который выходит за пределы турецкого рынка с товаром турецкого производства, компенсируется 50% арендной платы, которую они оплачивают здесь. Таким образом, они стимулируют реализацию турецких товаров за пределами Турции.

Как вы оцениваете перспективы выхода на рынок Украины европейских брендов?

- Цены у турецких брендов всегда были ниже, чем у европейских. И это одна из ключевых причин. Что касается выхода европейских компаний, нужно объективно подходить к реалиям изменения доходов населения. В долларовом эквиваленте они существенно снизились, и это изменило возможности и планы выхода европейских брендов на украинский рынок, особенно в среднем ценовом сегменте.  В нижнем сегменте перспективы увидеть европейские бренды у нас еще есть.

Получается, что больше рассчитывать на европейские бренды мы сможет только с увеличением покупательской способности? То есть лет через пять…

- Может быть, и через месяц. Не будем сейчас гадать.

Немного личных вопросов. Где вы находите вдохновение для ваших проектов?

- Путешествия, посещение разных стран, яхтинг, чтение - это за пределами работы. Но в большей степени вдохновение я черпаю от своих клиентов, заказчиков, от возможности общения с самыми уникальными людьми, их мыслей, идей. Они вдохновляют меня, особенно, когда я могу уловить их, дополнить, трансформировать и довести это до бизнес-идей.

Какая книга произвела на вас самое большее впечатление в последнее время?

- Книга называется «Преимущества счастья», Шона Ачора.