CBRE Ukraine: спрос на складскую недвижимость в Украине растет
Согласно данным компании CBRE Ukraine, в первом полугодии 2017 наблюдалось заметное укрепление спроса на рынке. Больше всего площадей арендовали крупные ритейлеры и логистические операторы: их доля в структуре общего валового поглощения достигла 57% и 31% соответственно. Таким образом, в первом полугодии суммарный объем аренды и покупки складских помещений вырос на 46% год к году и составил около 70 000 кв. м. Почти половину этого объема обеспечила покупка сетью АТБ логистического комплекса Kopylov Logistic Park площадью 31 000 кв. м.
Зато объем арендованных площадей год к году снизился на 16,7% и составил 40 000 кв. м. По мнению аналитиков CBRE Ukraine, снижение обусловлено перераспределением спроса между спекулятивным предложением и объектами для собственного пользования, с одновременным ростом дефицита крупных лотов складских помещений, а также ограниченным объемом новых помещений.
Рост спроса со стороны ритейлеров наблюдался преимущественно в объектах под управлением логистических операторов. Так, крупнейшей сделкой в сегменте складов логистических операторов стала аренда Metro Cash&Carry 14 000 кв. м в комплексе FM Logistic.
С другой стороны, ожидается, что арендная активность существенно возрастет в течение второго полугодия. Если в прошлом году валовое поглощение преимущественно состояло из переездов, то в течение первых шести месяцев 2017 были заключены несколько соглашений по расширению. Среди крупнейших сделок по аренде в первом полугодии: расширение национального логистического оператора Нова пошта, который арендовал 8 600 кв. м в комплексе Omega I.
В первом полугодии 2017-го были завершены только небольшие (менее 5 000 кв. м) и средние (5 001 – 10 000 кв. м) по размеру сделки, при этом наибольшую долю составляли именно транзакции до 5 000 кв. м: около 82%. Потребность в площадях свыше 10 000 кв. м удовлетворялась путем приобретения объектов или расширения в складах логистических операторов.
В первом полугодии на рынке появились небольшие складские объекты. Новое предложение включает 4 100 кв. м в составе 3-й очереди SAN factory и 4 100 кв. м в складском комплексе «Счастливое 2». Однако, несмотря на появление 8 200 кв. м новых площадей, общее предложение на рынке сократилось на 2,1% до 1,25 млн кв. м. Поскольку введение в эксплуатацию 3-й очереди Unilogic Park (22 000 кв. м) было перенесено на следующий год, объем складских площадей, запланированных на второе полугодие 2017 года, составляет лишь 1 100 кв. м в следующей очереди складского комплекса SAN factory. Таким образом, ожидается, что объем нового спекулятивного предложения в 2017 году составит приблизительно 9 300 кв.м.
В то же время, ограниченное количество строящихся объектов и рост спроса со стороны ключевых арендаторов стимулировали девелоперов строить складские объекты для собственного использования. Ожидается, что около 34 000 кв. м складских площадей для собственного пользования будет введено в эксплуатацию до конца 2017 года. Новые складские помещения будут представлены 6-й секцией (7 000 кв. м) 3-й очереди комплекса FM Logistic и складским комплексом «Терминал Нова пошта» (20 000 кв. м).
Уровень вакантности продолжал снижаться в течение первого полугодия и составил 9,5% на конец июня, что на 2,5 п.п. меньше, чем в конце 2016 года. Основными предпосылками снижения вакантности стало повышение спроса со стороны арендаторов, ограниченный объем нового строительства и сокращение спекулятивного предложения на рынке.
Наталья Сокирко, руководитель департамента складской и промышленной недвижимости CBRE Ukraine, прокомментировала: «Мы ожидаем, что потребности арендаторов будут постепенно расти во второй половине 2017 года. Несмотря на тот факт, что несколько сделок по расширению были завершены в первом полугодии, существует значительный объем неудовлетворенного спроса на рынке. Учитывая крайне низкий объем нового предложения, новые площади будут быстро поглощены рынком. Ожидается, что средняя рыночная вакантность продолжит снижаться до конца года, а декларируемые арендные ставки постепенно начнут расти. В целом, рынок демонстрирует необходимую положительную динамику. Однако дальнейшие изменения арендных ставок и капитальной стоимости объектов будут зависеть от распределения спроса между предложением складских площадей, ориентированных на сдачу в аренду и объектами, которые строятся для собственного использования, а также общей экономической и финансовой стабильности в стране».