Опубликовано

Место под розетку: кто откроется в Главпочтампе на Крещатике

Укрпошта проводит тендер на аренду большого помещения в самом центре Киева: в здании Главпочтамта. RAU спросила экспертов и участников рынка: насколько локация выгодна и кто может стать ее потенциальным арендаторам.

“Заманчивое” предложение

Укрпошта сдает в аренду часть Главпочтамта в Киеве. Тендер на аренду объявлен на фасадное помещение  площадью 1510 кв м на первом этаже здания, со входом с Майдана Независимости. Но гораздо интереснее другое: Укрпошта ограничила претендентов исключительно направлением “мультибрендовый интернет-супермаркет». Заявки, согласно условиям объявленного на ProZorro.продажі тендера, принимаются с 16 по 30 июля.

Ограничения связаны со стратегией развития Укрпошта направления e-commerce и желанием заработать не только на аренде, но и на доставке заказов. «Интернет-торговля — сегмент рынка, который сегодня стремительно развивается, и возможность для Укрпошта получить эффект синергии, быть взаимно полезными в доставке конечному потребителю приобретенного через интернет товара», — объясняют в компании.

Хороший плохой Крещатик

Среди преимуществ локации в Укрпошта называют центр Киева, с высоким пешеходным трафиком, фасадное помещение с отдельным входом и возможностью доступа 24/7, с дополнительным входом со стороны основного входа в здание Главпочтамта, наличием подъезда с внутреннего двора.

“Речь идет именно о полноценном магазине с широким ассортиментом, где точка выдачи будет одной из зон помещения. А 1500 метров — это большой магазин, если говорить, например, о сегменте бытовой техники и электроники”, — рассуждает эксперт в сфере маркетинга Алексей Филановский. По его мнению, хотя Майдан является одним из самых «трафиковых» мест в городе, однако, это, скорее, прогулочный, чем клиентский поток.

«Я бы сильно подумал, будь я ритейлером. Сделать рабочими полторы тысячи метров в этом месте очень непросто”, — отмечает и основатель IDNT Николай Чумак.

Соучредитель Ассоциации ритейлеров Украины Александр Фиалка акцентирует внимание на том, что на Крещатике работает огромное количество ритейлеров, которые вполне успешно развиваются и на отсутствие покупателей не жалуются.

Николай Чумак перечислил возможные требования к локации со стороны «крупного мультибрендового интернет-ритейлера»:

  1. Рампы для подвоза товара и разгрузки (в описании указано что есть одна), беспроблемный доступ к объекту в течение всего рабочего дня для грузового транспорта. В нерабочее время, в выходные дни и праздники в том числе.
    Ритейлер не сможет ждать, пока на Крещатике месяц будет размещена фан-зона, сцена для концерта или другое мероприятие. Подъезд к локации очень затруднен со всех сторон из-за заторов в течение всего дня. Достаточно ли одной рампы? Чтобы эффективно торговать на 1500 метрах, продавая множество товарных категорий, необходимо будет обеспечить разгрузку нескольких автомобилей в день, прибывающих из центрального склада ритейлера или же десятков автомобилей поставщиков. Не имея возможности подвозить товар и разгружать его, эта точка для ритейлера теряет смысл.
  2. Должна быть удобная доступность не только для пешеходов, но и для автомобилистов. Для площади торгового зала 1000 кв. м необходимо иметь хотя бы 20-30 парковочных мест. Данная локация не имеет ни одного. Парковок нет и в радиусе 100 метров. А кроме того, улица перекрыта в выходные дни, когда люди как раз делают покупки. Таким образом для выдачи интернет-заказов будут серьезные ограничения. Необходимо также учитывать специфику пешеходного трафика, большую долю туристов и приезжих.
    Несмотря на большие окна и их количество – это не витрины. Также вопрос в возможностях для брендирования. Для ритейлера очень важно, разместить вывеску над магазином. Все помнят случай с «брендированием» станции метро.

«Нужно также понимать, не является ли обязательным заключение контракта на услуги Укпошта, потому что это также может послужить препятствием для арендатора, который отдает предпочтение другим операторам доставки», — добавляет Александр Фиалка.

Ставка на имидж

Эксперты едины в том, что локация центровая, и новый формат там однозначно вызовет огромный интерес со стороны и рынка, и потребителя. “Сердце Киева — это превосходное место для размещения имиджевой торговой точки, которая может показывать формат «магазина будущего» и добавлять поклонников бренду. О формате надо думать, но это прекрасный шанс сделать что очень запоминающееся и привлекательное”, — говорит Филановский.

Николай Чумак уверен, что такую локацию легко и рекламировать ритейлеру, и найти потребителю. “Есть что-то даже романтичное в том, что это здание Укрпошта. Apple размещает свои магазины в подобных местах, например, на железнодорожных вокзалах. И сам шаг Укрпошта в том, чтобы более эффективно использовать незанятое пространство – позитивный. Ведь с изменением природы почтовых услуг такие большие помещения не нужны”, — добавляет эксперт. Новый формат для ритейлеров, которые последние несколько лет активно трансформируют площади и интерьер магазинов — совсем не проблема.

Претенденты в очередь не станут

По мнению Чумака, локация идеальна для крупного ритейлера с какой-то уникальной сервисной моделью. Александ Фиалка среди возможных арендаторов кроме Rozetka, называет Фокстрот, Comfy, MOYO, Эльдорадо, Цитрус.

Сооснователь интернет-магазина Zlato.ua и MebelOk Святослав Амелин предполагает, что локация может быть также интересна также 27.ua, Алло, IKEA, Kasta. “В виду того, что Rozetka закрыла магазин на Подоле и сообщила, что будет развивать розницу, локации в центре им наверняка интересны”, — отмечает он.

В последних комментариях Rozetka говорилось, что таких больших локаций как на Степана Бандеры — 4000 кв. м — у Rozetka не будет, да и последнюю точку выдачи компания открыла на скромных 400 метрах. Но планы по развитию есть, и ритейлер ищет локации как в Киеве, так и других городах.

Николай Чумак предполагает, что площадь в 1500 кв. м для Kasta, как и для других подобных e-commerce проектов, будет великовата. “А вот Цитрус мог бы там какой-то коворкинг сделать. Не для бизнеса”, — размышляет он. Но у этой сети уже есть две локации на Крещатике, крупнейшая из которых как раз и функционирует как торговый зал и своеобразный коворкинг для лекций и встреч с аудиторией.

От Comfy редакция подтверждения заинтересованности локацией не получила. У интернет-магазина Эпицентра — 27.ua — есть только точки выдачи при гипермаркетах: их всего 9 в Киевской области и ни о каких планах по открытию представительства на площади 1500 кв. м, компания не сообщает.

Нужно учитывать, что крупногабаритный товар, который предлагают большинство названных ритейлеров, купить будет сложно из-за ограниченного подъезда транспорта и отсутствия клиентской парковки.

Цена вопроса

Начальная цена лота на Prozorro составляет 760 000 грн/месяц, сообщается на Prozorro. В Укрпошта рассказали, что при определении начальной цены учитываются как дополнительные преимущества объекта, предоставляемые арендатору в виде физических метров, пространственных решений, локации, так и его основные недостатки. “В частности, из 1500 кв м, предлагаемых в аренду, лишь около трети являются ликвидными (фасадными), а остальное — это помещения общего пользования, склады, рампа и тому подобное”, — отмечают в компании.

За счет аукциона Укрпошта ожидает увеличить стоимость лота — минимальный шаг аукциона — 40 000 грн, Предыдущий лот, который выставлялся в аренду на Главпочтамте (coffee point) оспаривали семь участников аукциона, а начальная цена выросла в семь раз.

Без ажиотажа

Мнения специалистов относительно размера арендной ставки разошлись: некоторые считают ее уже максимальной, несмотря на то, что это только начальная цена на торгах, другие — наоборот, отмечают что компания демпингует. К примеру, президент консалтинговой компании UTG Вадим Непоседов считает, что помещение, которое планирует сдать Укрпошта в Главпочтампте, может оказаться самым дорогим в Киеве. В комментарии порталу LIGA.net он отметил, что его можно сдать по цене до $70 за один квадратный метр в месяц. “503 грн за метр вполне рыночная цена, не дешево совсем”, — утверждает топ-менеджер одного e-commerce проекта. Средняя аренда для одежды и техники в ТЦ Киева — $50-100, а для мебели — $10-20, говорит Святослав Амелин, и добавляет, что, к примеру, МебельОк не может быть заинтересована в такой локации, так как на мебели окупить такую аренду невозможно.

Некоторые участники рынка сомневаются в том, что торги будут ажиотажными и критикуют выдвинутое условие — e-commerce.

“Цена адекватная, но я бы не ожидал ажиотажных торгов. Выручить можно было бы больше, но, возможно, раздробив площади и сняв ограничения”, — считает еще один топ-менеджер, просивший не называть его имени.

Александр Фиалка отмечает, что средняя арендная ставка на противоположной стороне Крещатика составляет $60 за 1 кв м, плюс процент с оборота, на этой же стороне она не более $40 и увеличивается по мере приближения к ЦУМ, а за ним уже составляет $80-100  за 1 кв м. Таким образом, Укрпошта придерживается стратегии привлечения клиентов через уменьшение арендной платы, а это не приведет ни к чему хорошему, считает эксперт. «Это два разных бизнеса: если у тебя есть хорошая локация — сделай ее эффективной. Если ты хорошая логистическая компания — продавай свои логистические услуги. Но, «костыль» дисконта на аренду не поможет двигаться эффективнее в сфере delivery», — отмечает он.

По его мнению, не совсем понятно, почему логистический оператор решил идти по пути привлечения e-commerce проектов и отсек офлайн-бизнес, который готов платить ставку в разы больше.