Вытеснит ли Интернет магазины с центральных улиц?
Объём сделок, заключённых онлайн, растёт примерно на 20% в год. Если темп сохранится, то к 2020 г. годовой оборот интернет-торговли достигнет 4,4 трлн евро. Как эта тенденция отразится на недвижимости формата стрит-ритейл?
Международная консалтинговая компания Colliers International оценила объём розничных онлайн-продаж в мире в 2016 году в 2,1 трлн евро. По данным аналитиков, в последние несколько лет этот показатель увеличивается примерно на 20% в год, и, если темп сохранится, к 2020 году годовой оборот интернет-торговли достигнет 4,4 трлн евро.
Как считает Георгий Качмазов, управляющий партнёр международного брокера недвижимости Tranio, один из главных стимулов роста онлайн-торговли — новые технологии. Так, по прогнозам международной консалтинговой компании Boston Consulting Group, уже к 2025 году участие роботов в логистике вырастет с 2–3 до 25%. «Удешевление и ускорение доставки, в свою очередь, даст толчок интернет-торговле», — уверен Георгий Качмазов. Согласно подсчётам аналитиков Savills, к 2030 году доля розничных сделок, заключённых онлайн, увеличится до 20–30%.
Германия и Великобритания покупают онлайн
Согласно информации Ecommerce Foundation, объём розничных онлайн-продаж в Европе с 2009 по 2017 годы вырос более чем в три раза: с 176 до 603 млрд евро, то есть рынок рос в среднем на 17% в год.
Источник: Ecommerce Foundation
Как прогнозируют специалисты Oxford Economics, Statista и Colliers International, темп роста интернет-торговли в Европе с 2018 по 2021 годы замедлится, однако по-прежнему будет опережать скорость увеличения объёма продаж традиционных магазинов: 9% против 2% в год. По данным Eurostat, количество платформ, которые продают товары в Интернете, выросло с 13% в 2010 году до 18% в 2016. Доля компаний, которые занимаются традиционной розничной торговлей и имеют сайты, за тот же период увеличилась с 67 до 77%.
Amazon — крупнейший интернет-сервис, чистый объём продаж которого в 2017 году, по данным портала Statista, составил почти 180 млрд долл. Главный рынок компании в Европе — Германия, на которую приходится почти 10% закрытых сделок. Эта же страна — лидер по объёму продаж для второго по величине интернет-ритейлера Zalando.
По данным Ecommerce Foundation, доля онлайн-сделок от всего объёма розничных продаж в Германии выросла с 9,3% в 2012 до 12,7% в 2016. «Объём интернет-торговли растёт в среднем на 10 % процентов в год», — рассказывает в интервью немецкому изданию Badische Zeitung представитель Торговой ассоциации Германии (Handelsverband Deutschland) Михаэль Райнк. По его словам, опросы работников немецких розничных магазинов подтверждают то, что число клиентов уменьшилось, и вслед за этим эксперты ожидают сокращение объёма арендуемых торговых площадей.
Великобритания — второй по объёму европейский рынок сбыта для компании Amazon и первый — для таких интернет-ритейлеров, как Apple, Dixons Carphone и Next. В 2017 году в Великобритании 16% розничных сделок было заключено в интернете, однако, как говорится в докладе Cushman & Wakefield «UK Shopping Centers: Dead or Alive» (2017), темп роста онлайн-торговли замедляется. Её доля сильно колеблется в зависимости от сектора: для бытовой электроники она составляет около 50 %, а для продуктов питания — меньше 5-6%.
Что выбрать инвесторам в недвижимость
Инвестиции в стрит-ритейл связаны с рисками, но их можно снизить, если правильно подобрать локацию и арендатора.
Как считает консультант по инвестициям Tranio София Буланова, самый надёжный вариант инвестиций в стрит-ритейл в Германии — центральные улицы городов «большой семёрки»: Берлина, Гамбурга, Дюссельдорфа, Кёльна, Мюнхена, Франкфурта-на-Майне и Штутгарта. «В таких локациях сложно найти объекты на продажу. У них низкая доходность: например, доходность магазина в центре Мюнхена составит около 1% годовых. Однако такие объекты более ликвидны, их всегда можно легко и быстро продать по высокой цене».
Среди арендаторов в сложном положении находятся продавцы одежды и электроники: по данным Eurostat, на эти категории товаров приходится самая большая доля онлайн-продаж в Европе. С другой стороны, по мнению экспертов Tranio, кафе и салоны красоты будут арендовать помещения на оживлённых улицах в таком же объёме, как и раньше.
В последнее время якорными арендаторами выступают продуктовые сети, поскольку они в интернет-торговле участвуют в меньшей степени. Однако, сокращается срок аренды: по сообщению немецкого издания Die Welt, если в прошлом продуктовые магазины в Германии сдавались чаще всего на 10 лет, то сейчас — на 2–5 лет с возможностью продления договора аренды.
Рост электронной коммерции, развитие технологий и логистики подтолкнут строительство складов, откуда товары будут доставляться напрямую потребителям. «Если сейчас склады продаются значительно дешевле торговой недвижимости, то в ближайшие 10–15 лет из-за увеличения спроса их стоимость будет расти и постепенно приближаться к показателям магазинов и торговых центров. Складская недвижимость уже выходит на первый план с точки зрения потенциальной доходности и актуальности инвестиций», — уверен Георгий Качмазов.
Автор: Юлия Кожевникова