Усиление поляризации на европейских рынках торговых центров

• Ожидается постепенная переориентация второстепенных торговых центров на офисные и жилые.
• В 2018 году в Европе введено в эксплуатацию 2,6 млн кв. м торговых центров, что является самым низким показателем за предыдущие 24 года.
• Общий объем рынка ТРЦ в Европе составляет 168,1 млн. кв. м.
• Объем ввода в эксплуатацию новых торговых центров в Западной Европе снизился на 23%, а в Центральной Европе - на 31% в годовом исчислении.

По данным международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield, по мере того, как рынки торговых центров достигают зрелости в большинстве европейских стран, будет увеличиваться разрыв между успешными качественными объектами и второстепенными локациями, которым необходимо меняться и развиваться для того, чтобы удержаться на плаву.

Ежегодный отчет компании «Девелопмент торговых центров в Европе» (European Shopping Centre: The Development Story) показывает, что в 2018 году новое предложение в сегменте торговых центров составило около 2,6 млн. кв. м, что на 28% меньше, чем в 2017 году. Объем нового предложения в 2018 году стал самым низким за 24 года. Его можно сравнить с показателями начала 1990-х годов, когда были открыты первые традиционные торговые центры в Центральной и Восточной Европе.

Однако, несмотря на замедление темпов девелопмента в течение последних пяти лет, общий объем рынка в Европе растет и сейчас составляет 168,1 млн кв. м, что усиливает конкуренцию между торговыми центрами. Чтобы удержать свои рыночные позиции, девелоперы направляют усилия на проекты по редевелопменту и реконструкции для создания современных, эстетически привлекательных торгово-развлекательных центров. 

Топ-10 стран по объему нового предложения торговых площадей в 2018 году (Источник: Cushman & Wakefield) 

Автор отчета Сильвия Джодловски, старший аналитик в компании Cushman & Wakefield, сказала: «Возможности для девелопмента новых торговых центров рассматриваются преимущественно в двух направлениях. Это доминантные инновационные ТРЦ с сильной развлекательной составляющей, которые пришли на смену устаревшим непривлекательным объектам, и небольшие «магазины у дома», для которых расстояние, наличие продуктового супермаркета и правильный набор арендаторов являются ключевыми факторами успеха». 

Западная Европа

Быстрое развитие электронной коммерции и рост популярности торговых коридоров затормозили девелопмент новых торговых центров в Западной Европе. Тем не менее, уже четвертый год подряд активной страной с точки зрения введения новых торговых площадей становится Франция - 237 тыс. кв. м.

В Великобритании избыток предложения, вызванный онлайн-торговлей, также не останавливает девелопмент новых торговых центров. Девелоперы сосредоточили свое внимание на управлении потоками посетителей, создании уникального и интерактивного опыта покупок через расширение развлекательной составляющей, а также на многофункциональности объектов. Великобритания заняла третье место в Западной Европе по объему девелопмента ТРЦ в 2018 году - 147 тыс. кв. м нового предложения, 74% из которых пришлись на два объекта. Это на 8% больше, чем в 2017 году.

В Финляндии развитие торговых центров поддерживается сильной городской миграцией; 80% торговых площадей расположены в трех крупнейших регионах: Хельсинки, Тампере и Турку. Испания осталась лидером по девелопменту ТРЦ в Южной Европе.

В 2019 и 2020 годах новое предложение в сегменте торговых центров в Западной Европе ожидается на уровне 2,1 млн кв. м.

Топ-5 городов Западной Европы по объему нового предложения, запланированного на 2019-2020 гг. (Источник: Cushman & Wakefield)

Центрально-Восточная Европа

Турция была самой активной страной в Центральной и Восточной Европе, введя 525 тыс. кв. м новых площадей в 2018 году. По сравнению с 2017 годом, объем нового предложения сократился почти на 50%, поскольку девелоперы сосредоточились на меньших объектах и реновации / оптимизации существующих центров. В России, которая стала второй по активности девелоперов в регионе, объем завершенных работ достиг 436 тыс. кв. м. Хотя это самый низкий показатель за 15 лет, ожидается его увеличение в 2019-2020 годах, поскольку на стадии строительства находятся объекты общей площадью 1,8 млн кв. м.

Положительная экономическая ситуация в Польше обеспечила надежную платформу для развития розничной торговли. В 2018 году рынок увеличился на 300 тыс. кв. м новых торговых помещений, став третьим самым высоким показателем в Европе. Так же, как и в Западной Европе, развитие электронной коммерции привело к усилению конкуренции, что заставляет арендодателей сосредоточиться на модернизации ТРЦ.

В других странах Центральной Европы ситуация была стабильной. В Болгарии, Чехии, Словакии и Венгрии рынки приближаются к зрелости. Потенциально новые возможности заключаются в девелопменте многофункциональных объектов, расположении в жилых районах и вблизи важных узлов общественного транспорта.

В 2019 и 2020 годах в Центральной и Восточной Европе ожидается увеличение объема площадей торговых центров на 4,4 млн. кв. м.

Топ-5 городов Центрально-Восточной Европы по объему нового предложения, запланированного на 2019-2020 гг. (Источник: Cushman & Wakefield)

Сильвия Джодловски добавила: «Арендодатели и инвесторы должны приспособиться к поляризации рынка торговых центров. Мы не ожидаем дальнейшего крупномасштабного девелопмента ТРЦ в традиционном понимании. Вместо этого будет происходить постепенный рост количества проектов реконструкции для удовлетворения растущего спроса на гибкое пространство.

Многофункциональные объекты быстро приобретают популярность, поскольку инвесторы осознают истинный потенциал, которым они владеют. Как мы видим в некоторых частях Европы, где Франция является ярким примером, девелоперы торговых центров пытаются диверсифицироваться с помощью новых форматов, таких как ритейл-парки и гибридные форматы, включающие в себя офисы, гостиницы и жилые помещения».