Доходность на европейских рынках коммерческой недвижимости продолжает снижаться, но темпы замедляются

В первом квартале 2019 года на европейских рынках коммерческой недвижимости замедлились темпы снижения доходности. Об этом говорится в ежеквартальном отчете компании Cushman & Wakefield «ДНК недвижимости» (DNA of Real Estate).

Доходность

Доходность продолжала снижаться в офисном и логистическом секторах, однако более медленными темпами, чем в предыдущих кварталах. На рынке офисной недвижимости доходность сократилась на 1 б.п. до 4,35% (и на 14 б.п. в годовом исчислении), а на рынке складских объектов - на 4 б.п. до 5,68% (для сравнения - в 4 квартале 2018 года произошло снижение на 20 б.п.), однако осталась на 42 б.п. ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года. Падение доходности свидетельствует о все еще активном спросе на логистическую недвижимость, когда инвесторы готовы бороться за лучшие активы.

Снижение доходности в течение квартала в офисном и логистическом секторах было зарегистрировано преимущественно на полупериферийных рынках - особенно в Италии и Испании, а также на рынках Центральной и Восточной Европы, таких как Чехия и Польша.

Увеличение доходности в течение 1 квартала произошло в секторе торговой недвижимости, где средний показатель вырос на 2 базисных пункта до 4,20%.

Арендные ставки

Несмотря на то, что инвестиционные рынки находятся на позднем этапе цикла, аналитики Cushman & Wakefield фиксируют положительные изменения на рынке аренды: средние арендные ставки на наиболее качественные объекты в Европе растут в квартальном исчислении на все виды недвижимости - во главе с офисным сектором (рост на 0,7%), а также логистикой (0,5%) и сектором ритейла (0,3%). В годовом исчислении рост остается положительным для офисов (+3%) и логистики (+2,6%), но на объекты торговой недвижимости арендные ставки в годовом исчислении снижаются (-0,4%).

В Германии средневзвешенный прирост арендных ставок в крупных городах составил 2,6%, благодаря росту на 6,1% в Берлине и на 2,4% во Франкфурте. В годовом исчислении арендные ставки в Берлине выросли почти на 14,8%, что обусловлено высоким спросом и низким уровнем вакантности.

Рост арендных ставок в секторе торговой недвижимости оказался положительным, хотя и ограничивался небольшим количеством рынков. Лидировал Лион, арендные ставки в зоне А выросли на 12%, составив €2800 за кв. м в год, что свидетельствует об укреплении уверенности ритейлеров на некоторых рынках Франции. Италия, как и раньше, пользуется повышенным спросом среди люксовых брендов. Арендные ставки в Риме выросли на 4,2% до €12 500 за кв. м в год. Также ставки выросли в Бухаресте (+6,4%, до € 50 за 1 кв. м в месяц) благодаря ограниченному новому предложению.

Ожидается, что рост арендных ставок продолжится, однако темпы замедлятся. Эксперты Cushman & Wakefield считают, что высокие арендные ставки приведут к сокращению спроса во многих лучших локациях, что отражает зрелую стадию цикла рынка недвижимости в Европе, а на рынках с ограниченным предложением произойдет более значительный рост.

Влияние электронной коммерции продолжает проявляться в замедлении темпов роста арендных ставок на торговые помещения в Европе. Поскольку арендные ставки влияют на ценообразование в большинстве секторов, происходит постепенное снижение доходности, а управление активами является ключевым фактором для увеличения прибыли.