Как развивается рынок торговой недвижимости Львова
В текущем году рынок торговой недвижимости Львова продемонстрировал стабильность арендных ставок, минимальную вакантность и небольшой рост за счет открытия новых объектов. Некоторые эксперты прогнозируют возможный профицит торговых площадей в этом городе.
Как пишет журнал Commercial Property, общее улучшение макроэкономической ситуации в Украине, рост реальных доходов населения и замедление инфляции положительным образом сказались на рынке торговой недвижимости страны. «Отмечается рост покупательской активности и, как результат, увеличение оборотов арендаторов», – говорит Татьяна Марковская, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина).
По данным компании, если говорить о рынке торговой недвижимости Львова, то в некоторых объектах рост оборотов за первое полугодие 2019-го составил до 20% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. «При этом важно отметить, что открытие новых объектов не приводит к снижению оборотов ритейлеров в действующих ТЦ/ТРЦ города», – говорит Татьяна Марковская.
Данную тенденцию подтверждают и сами игроки рынка. Например, Victoria Gardens, крупнейший ТРЦ города, открывшийся в 2016 году, демонстрирует самые положительные показатели среди всех торговых объектов Dragon Capital.
Как сообщила Наталья Кравец, коммерческий директор Dragon Capital Property Management, рост товарооборотов арендаторов этого объекта вырос более чем на 20% по сравнению со вторым полугодием 2018-го. Такую же динамику демонстрирует и показатель посещаемости.
Спортивный торгово-развлекательный центр (СТРЦ) Spartak, новичок на рынке Львова, открывшийся в марте текущего года, к августу достиг плановых показателей, обороты якорных арендаторов и посещаемость объекта выросли вдвое. «Несмотря на то, что весна-лето – сложный период для старта и ведения бизнеса, благодаря нестандартным маркетинговым активностям и смелой рекламной кампании мы заинтересовали нашим проектом и арендаторов, и клиентов. С завершением некоторыми операторами ремонтных работ и открытием новых магазинов мы ожидаем еще лучших результатов», – комментируют в СТРЦ Spartak.
По данным компании UTG, на август 2019 года во Львове функционировало 36 ТЦ: 2 региональных, 6 окружных, 16 микрорайонных и 12 специализированных. При этом новое предложение текущего года включает такие объекты, как СТРЦ Spartak (арендуемая площадь – 23 000 кв. м), ТЦ Vernissage Lviv Mall (арендуемая площадь – 1000 кв. м) и торгово-офисный центр по ул. Госпитальной, 11 (торговая площадь – около 1300 кв. м).
По данным Cushman & Wakefield в Украине, объем современных торговых помещений во Львове составляет 400 000 кв. м или 527 кв. м/1000 жителей. Согласно оценкам компании UTG, по уровню обеспеченности торговыми площадями город занимает ведущие позиции в Украине, по уровню концентрации и удобству доступа также является одним из лидеров страны. А вот в компании Colliers International (Украина) оценивают показатель насыщенности торговыми площадями во Львове в 269 кв. м/1000 жителей (для оценки принимались во внимание качественные ТЦ/ТРЦ площадью более 5000 кв. м с известными операторами).
Как рассказывает Анна Марсова, руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости Cushman & Wakefield в Украине, дефицит нового предложения в совокупности с растущим спросом арендаторов привел к тому, что вакантность в лучших торговых центрах Львова приблизилась к нулю. По подсчетам компании UTG, средневзвешенный уровень свободных площадей в середине 2019 года составлял 2,9%.
Не испытывают трудностей с заполняемостью не только уже представленные на рынке объекты, но и новые ТЦ/ТРЦ. Например, ТРЦ Forum Lviv с середины 2018 года и до сих пор поддерживает 100-процентный уровень заполняемости. Помимо этого, ТРЦ имеет лист ожидания арендаторов.
В СТРЦ Spartak, открывшемся в марте текущего года, по состоянию на август заполнено 90% торговых галерей. Сегодня в этом объекте свободно только несколько лотов, а до конца года ожидается 100-процентная заполняемость.
В компании Colliers International (Украина) прогнозируют дальнейшее снижение уровня вакантности с учетом отсутствия перспективного предложения новых торговых площадей в краткосрочном периоде, а также достаточно высокого интереса со стороны ритейлеров.
Кроме того, существует большая вероятность выхода крупных международных брендов, которые ранее не были представлены на рынке. «Львов вызывает предметный интерес у таких крупных ритейлеров, как H&M, De Facto и других», – говорит Татьяна Марковская.
Диапазон средних ставок аренды на рынке торговой недвижимости Львова по сравнению с прошлым годом не изменился. По данным компании Cushman & Wakefield в Украине цена аренды помещений в лучших торговых центрах города находится в диапазоне от $30 до $60/кв. м/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). При этом в компании UTG отмечают, что традиционно высокие ставки (более $30/кв. м/месяц) характерны для наиболее успешных ТРЦ – а это Victoria Gardens, King Cross Leopolis и Forum Lviv.
Средние цены (до $30/кв. м/месяц) наблюдаются в успешных в прошлом, но устаревающих объектах (к таковым относятся Роксолана, Опера Пасаж, Скриня, сеть ТЦ ВАМ и ряд других), а также в новых комплексах, набирающих популярность. Например, СТРЦ Spartak. Как сообщила Татьяна Альховская, руководитель PR-отдела СТРЦ Spartak, «вилка» арендных ставок в этом объекте по состоянию на август 2019 года варьировалась от $21 до $200/кв. м/месяц в зависимости от площади и размещения лота, маркетинговые платежи составляли $1/кв. м/месяц, а эксплуатационные – $3/кв. м/месяц.
Самые низкие на рынке цены – до $12/кв. м/месяц, как сообщили в компании UTG, зафиксированы в объектах, расположенных в удаленных от центра города районах и имеющих существенные концептуальные недостатки – ТЦ Шувар, Сріблястий и других.