Обратная аренда — новые возможности для владельцев торговой недвижимости

Продажа с обратной арендой (sale-leaseback, сокр. SLB) — это вид инвестиционный сделки, при которой объект недвижимости после продажи остается у продавца в долгосрочной аренде. В ЕС известные операторы супермаркетов активно прибегают к подобным сделкам для получения необходимых средств для развития.

Международная консалтинговая компания Cushman & Wakefield совместно с группой экспертов по управлению активами внедряет новую для украинского рынка концепцию финансирования, для чего создается специальный инвестиционный фонд в Украине. Целью создания данного фонда является продажа с обратной арендой (sale-leaseback, сокр. SLB) как эффективного и широко распространенного в мире инструмента финансирования в сфере ритейла. Инвестиционный фонд приобретает действующие отдельно стоящие современные супермаркеты у операторов-собственников на условиях их обратной аренды.

Следуя стандартам SLB сделок, торговые площади передаются оператору обратно в аренду на рыночных условиях на период от 10 до 15 лет. Оператор несет полную ответственность за техническое состояние арендуемого помещения и обеспечивает страхование объекта аренды. Это позволяет фонду гарантировать защищенный, постоянный и предсказуемый доход, который совместно с ростом рыночной стоимости активов делает фонд привлекательным и надежным инструментом для частных и институциональных инвесторов.

Как работает sale-leaseback и что гарантирует фонд сетям супермаркетов:

• Партнерство с надежным институциональным арендодателем. Сохранение права преимущественной покупки при любой последующей продаже недвижимости.
• Долгосрочную аренду всей собственности, включая хозяйственные зоны. Сохранение торговой сетью полного операционного контроля над арендуемым имуществом, субарендаторами, парковкой, брендингом, а также управленческий надзор.
• При продаже недвижимости 100% ее рыночной стоимости сразу поступает в распоряжение сети супермаркетов, что позволяет реинвестировать полученные средства в основные бизнес-операции.
• Торговая сеть может совместно с SLB фондом развивать проекты строительства новых объектов, что позволит ускорить реализацию планов по расширению и снизить потребность в среднесрочном финансировании девелопмента.

«Интерес в Европе к SLB сделкам растет, несмотря на глобальные вызовы Covid-19. Такие мировые бренды как Carrefour и Casino во Франции, Sainsbury в Великобритании провели в последние несколько лет ряд сделок обратной аренды, позволивших им значительно улучшить свои финансовые показатели и получить необходимые средства для экспансии», — рассказал Ник Коттон, управляющий директор компании Cushman & Wakefield в Украине.

Дополнительным аргументом в пользу привлекательности секьюритизации SLB операций в Украине является недостаточный уровень развития местного рынка долгового финансирования, что тормозит развитие отрасли, которая имеет огромный потенциал для расширения.

• По мнению Ника Коттона, украинский продуктовый ритейл давно вышел на европейский уровень, а в ряде примеров показывает более высокие результаты, чем розничные сети в ЕС. В то же время из-за ограниченного доступного долгосрочного финансирования девелопмента украинские торговые сети часто не могут должным образом проинвестировать запланированные расширения и SLB фонд в корне меняет эту ситуацию.