На каком этапе торговому центру стоит задуматься об обновлении и реконцепте?

За последние три года только в столице введены в эксплуатацию новые ТЦ суммарной арендуемой площадью 639 070 м2. В 2021 г. открылись ТРЦ «Respublika Park» (GLA = 135 000 м2), «XiT Mall» (GLA = 9 600 м2), в 2020 г. - ТРЦ «Retroville» (GLA = 86 283 м2), в 2019 г. - ТЦ «Smart Plaza Obolon» (GLA = 11 765 м2), «Оазис» (GLA = 7 800 м2), «River Mall» (GLA = 62 200 м2), «Blockbuster Mall» (GLA = 135 000 м2).

По уровню насыщенности торговыми площадями на 1000 жителей Киев (658,0 м2) обогнал главные торговые столицы СНГ: Москву (604,2 м2), Санкт-Петербург (570,8 м2) и ряд городов Украины приближаются к значениям большинства городов Восточной Европы. 

Ситуация усугубляется высокой девелоперской активностью и широким ассортиментом ТРЦ, заявленных к открытию в 2022-2023 гг.: Ocean Mall, BalticSky, Лукьяновка, White Lines, New Ray (Сириус), April Mall, SKY AVENUE, Lake Plaza (экс-Метрополис), Dibrova Park, Дом Одежды, Start, InterGal City, The Resort, Poetica, Детский Мир-2 и многих других объектов.

Указанная активность приводит к вынужденной модернизации, редевелопменту или реконцепции. Такие объекты, как «Караван», «ЦУМ», «Метроград», «Метрополис», «Магеллан», «Квадрат Лукьяновка», «Cosmo Multimall», «Городок», «Глобус», «Мармелад», «Dream Town», «Silver Breeze», «InSilver» — уже завершили комплексную модернизацию торговых центров, а ряд владельцев — запланировали масштабные изменения.

Можно выделить ряд признаков приближающегося насыщения рынка и необходимости внесения изменений:

• Стремительное усиление конкурентного давления.
• Падение показателей операционной деятельности и экономической эффективности (падение посещаемости, рост вакантности, снижение арендных ставок, удлинение периода окупаемости проекта и возврата инвестиций).
• Смена целевого назначения действующих коммерческих объектов, массовые реконцепции.
• Строительные и концептуальные недостатки — не торговая архитектура, а недостатки планировочных решений, отсутствие или неразвитость навигации, наличие мертвых зон и тупиковых коридоров с непредсказуемой посещаемостью, отсутствие продуманных горизонтальных и вертикальных связей (диспропорции в посещении этажей), низкая ликвидность торговых помещений, невостребованность лотов со стороны опытных сетевых торговых операторов).
• Неправильный tenant-mix, отсутствие рационального товарного зонирования: хаотичный состав торговой галереи, разновекторность ценового позиционирования арендаторов.
• Общие просчеты: неиспользование в полной мере индивидуальных особенностей и достоинств, террас, видовых характеристик, видимости фасадов.
• Слабая рекламная и маркетинговая поддержка: отсутствие действенного маркетингового плана по продвижению ТРЦ, слабое рекламное продвижение в средствах массовой информации, не нацеленное на повышение товарооборота операторов, низкая активность тематических и развлекательных мероприятий.

При продуманном сценарии каждый из подходов может быть успешно реализован на практике и способен вдохнуть новую жизнь в коммерческий объект.

Константин Олийнык,

директор департамента стратегического консалтинга компании UTG