Складской сегмент продемонстрировал высокую устойчивость на фоне военных действий, однако одновременно испытал масштабные разрушения
Согласно последнему исследованию CBRE Ukraine, ведущей компании в сфере коммерческой недвижимости, складской и логистический сегмент, хотя и продемонстрировал высокую устойчивость на фоне военных действий на территории Украины среди остальных рынков коммерческой недвижимости, однако получил масштабные разрушения из-за ракетных обстрелов Киева и Киевского региона.
Масштабные военные действия, прекращение деловой активности в первые месяцы войны, а также миграция населения в более безопасные регионы Украины и заграницу привели к снижению объема потребностей в складских помещениях практически у всех пользователей.
Однако активизация спроса на складские помещения наблюдалась в течение апреля-мая 2022 после деоккупации Киевского региона. В результате общий объем валового поглощения на рынке Киева с начала года составил около 44 000 кв. м, продемонстрировав прирост в 9% к 1П 2021 г., главным образом, вследствие вынужденного переезда компаний из разрушенных складов в новые комплексы или существующие складские помещения.
Объем общих складских площадей в Киевской области беспрецедентно снизился до 1,3 млн. кв.м в 1 полугодии 2022 года с 1,6 млн. кв.м на конец 2021 года. По состоянию на июнь 2022 года полностью или частично уничтожено почти 340 000 кв.м чистых складских площадей, что составляет 22% от общего объема складских площадей в Киевском регионе. Общий объем площадей, подвергшихся частичному разрушению, составляет 169 000 кв.м, тогда как полному разрушению потерпели почти 213 000 кв.м.
Больше всего в результате военных действий пострадали складские объекты, которые располагались вдоль автомобильной трассы М-06 (Житомирское направление), где значительное разрушение потерпели с. Стоянка, с. Петрушки, с. Бузовая и пгт. Макаров. Значительные разрушения получили также складские и логистические комплексы, которые располагались вдоль Варшавской трассы (М-07) возле городов Буча, Гостомель и поселка Ворзель в Бучанском районе.
В течение первого полугодия 2022 года на рынок не было введено ни одного нового объекта. В настоящее время строительство подавляющего количества анонсированных на 2022 год проектов приостановлено, поскольку с целью минимизации рыночных рисков девелоперы пытаются максимально отсрочить дату ввода проектов в эксплуатацию. Таким образом, к концу текущего года высокая вероятность реализации имеет около 45 000 кв.м, тогда как ввод в эксплуатацию остальных проектов будет перенесен на 2023-2024 годы.
Средняя вакантность на рынке составила 2,8% в расчете на обновленный показатель общего конкурентного предложения, что составляет 1,3 млн кв. Большинство вакантных площадей сконцентрировано в нововведенных в 2021 году складских объектах, не успевших поглотиться до начала войны (или в начале 2022 года). К концу 1П 2022 арендные ставки в национальной валюте остались на уровне конца 2021 года, однако в долларовом эквиваленте произошло падение в среднем на 8%-10%. Запрашиваемые арендные ставки на сухие склады колебались в пределах 133-159 грн/кв.м/мес ($4,5-$5,4) для класса А и 95-110 грн/кв.м/мес ($3,2-$3,8) для класса В. Эффективная арендная ставка на лучшие складские площади была в среднем на 5%-7% ниже.
Наталья Сокирко, руководитель департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine:
"Восстановление рынка складской недвижимости в первую очередь будет зависеть от успешного завершения военных действий на территории страны и стабилизации экономических показателей. Мы ожидаем, что из-за масштабных военных действий и последствий ракетных обстрелов, спрос на складские помещения, вероятно, останется умеренным до конца 2022 года. Дополнительно, учитывая все рыночные риски, девелоперы будут максимально откладывать ввод в эксплуатацию уже практически завершенных проектов и будут приостанавливать реализацию находящихся на стадии проектирования или на начальных этапах строительства, результатом подобных шагов, прежде всего, станет резкое сокращение объемов предложения в будущем. В то же время можно ожидать быстрого восстановления рынка, поскольку восстановление разрушенных объектов будет намного быстрее, чем строительство новых, поскольку все строительные разрешения и необходимые услуги уже существуют".