Петр Пуняк: «Сегодня мы готовы даже к нашествию инопланетян»

— Добрый день. Ваша компания довольно недавно появилась на украинском ритейл-горизонте, но уже наделала немало положительного «шума» в медиапространстве. У кого, когда и почему возникла идея заниматься торговым девелопментом на западе Украины?

- Добрый день. Свою работу компания WR Group начала в период карантина, когда почти весь ритейл Украины не работал. В то время я управлял несколькими торговыми центрами и у владельцев этих комплексов возникла острая потребность в решении ряда срочных и сложных вопросов. Поскольку у меня уже был хороший опыт в такой сфере, ко мне пришла идея создать компанию, которая будет заниматься комплексным управлением торговых центров.

Поэтому мы часто называем себя компанией, которая еще ни дня не работала в спокойных условиях: начали все в период жестокого локдауна и сейчас во время полномасштабной войны активно и успешно продолжаем работу. Думаю, мы уже прошли с командой из-за такого количества проблем и испытаний, что готовы даже к нашествию инопланетян. И поверьте, мы точно найдем, что им предложить и как наладить сотрудничество!

— Если брать только торговые центры, скольким действующим объектом Вы сегодня управляете и сколько еще находится в работе?

- По состоянию на сегодняшний день мы управляем 7 торговыми центрами во Львове и области. На этапе строительства сейчас находятся еще 6 комплексов. Кроме того, мы также успешно занимаемся управлением коммерческой недвижимостью в виде стрит-ритейла и офисных помещений.

Также есть около 5 объектов, которые сейчас находятся на этапе разработки проекта или поиска инвесторов или земельных участков, что тоже входит в рамки нашей работы.

У нас достаточно идей, знаний, умений и опыта для того, чтобы реализовывать такие масштабные проекты, беря на себя еще и обязанности поиска инвестиций и земельных участков. И я более чем уверен, что совсем скоро наша компания станет лидером в этой сфере по количеству объектов в управлении. Начнём мы, конечно, с лидерства на украинском рынке, а дальше, думаю, будем уверенно выходить на международную арену.

— Насколько, по вашему мнению, сегодня насыщен рынок торговой недвижимости на западе Украины? Какой аналитикой и какими метриками вы руководствуетесь при этом?

- В целом рынок торговой недвижимости на западе Украины не достаточно насыщен и ему точно есть еще куда развиваться. Но, учитывая сегодняшнюю ситуацию, а именно большое количество релокированных бизнесов и вынужденно перемещенных лиц в западные регионы, ситуация несколько меняется.

К примеру, мы себе выбрали путь развития в маленьких городах, где сейчас видим большую перспективу. Уже успешно реализованы торговые комплексы в Новом Роздоле и Червонограде, теперь строим торговые центры в Дрогобыче и Трускавце. Это все небольшие города с населением от 30 до 100 тысяч человек, где открыв комплекс на 10-12 тыс. кв.м, вы автоматически закрываете потребности всего региона. И таких городов на западе Украины очень много, поэтому нам точно есть куда развиваться в этом направлении.

Что касается больших городов — таких, как Львов, Ивано-Франковск, Ужгород, Ровно — там тоже есть еще много работы. Как минимум несколько торговых центров в каждом из этих городов целесообразно построить. Тем более, как я уже сказал, сейчас в этих регионах мы наблюдаем стремительное и активное развитие торговой недвижимости. Возрастает строительство жилой недвижимости, что, в свою очередь, создает спрос на увеличение мест для покупок и развлечений. Даже если вспомнить историю прошлого века, то мы увидим, что те территории, которые не пострадали от активных боевых действий или бомбардировок, развивались в десятки раз быстрее, чем до войны; а те территории, которые, к сожалению, испытали значительные разрушения, восстанавливались на протяжении многих лет.

Поэтому я уверен, что на западе Украины сейчас будет стремительно развиваться бизнес и торговая недвижимость, а после нашей победы этот процесс ускорится в три раза.

- Ощутили ли вы какой-то эффект от внутренней миграции жителей прифронтовых регионов на запад Украины? Сказалось ли это на посещаемости Ваших объектов?

— Как я уже сказал, реолокация бизнесов и большое количество вынужденно перемещенных лиц в западные регионы сыграли значительную роль в развитии сферы коммерческой и жилой недвижимости. Первые месяцы значительное количество людей временно выехали за границу, однако еще большая часть населения вынужденно переместилась из восточных, северных и центральных областей в западные регионы.

Уже после освобождения Киевской области и северной части Украины, определенное количество людей вернулось в свои дома, однако многие остались здесь до сих пор. Поэтому я не могу сказать об уменьшении посещаемости в торговых центрах Львова скорее наоборот.

К примеру, в нашем комплексе ЛАЗ-695 расположена большая детская развлекательная зона — «Країна мрій», и именно они решили открыться одними из первых. За счет того, что они приняли большое количество внутриперемещенных лиц, которые помогли им сделать ремонт и подготовиться к открытию, уже в конце апреля «Країна мрій» приступила к работе. К тому же они понимали, что во Львове большая потребность в местах для детского отдыха и развлечений, ведь никто не понимал, что будет дальше и большинство бизнесов такого формата тогда еще не работали. И сейчас мы, отслеживая потоки этого комплекса, видим, что количество посетителей с каждым месяцем растет.

— Многие из Ваших действующих или будущих проектов расположены в небольших населенных пунктах — Новый Раздел, Рудное, Трускавец и т.д. Насколько это экономически оправдано сегодня, считая серьезный контраст в уровнях доходов между жителями мегаполисов и таких малых городов?

— Давайте сравним количество торговых центров и коммерческой недвижимости во Львове и, например, в Дрогобыче. Во Львове огромная конкуренция и за счет широкого ассортимента услуг и товаров за каждого клиента нужно «бороться». В Дрогобыче пока нет ни одного крупного торгового центра. Соответственно, когда мы откроем комплекс на 10 тыс. квадратных метров, соединив в нем разнообразный спектр товаров, услуг и развлечений, то автоматически станем монополистами этого города. И я уверен, что не найдется еще одного такого «идиота», который захочет в небольшом городе построить второй торговый центр такой величины, потому что в этом просто не будет нужды. Тем самым мы страхуем свои инвестиции, которые вкладываем в комплекс.

Что касается посетителей этих торговых центров, то это не только жители городов, это также население окрестных сел и поселков, которых очень легко привлечь за счет элементарных инструментов маркетинга. Следует поработать с рекламой, бордами, местным радио — и вас уже будут знать все в окрестностях этого города. А когда вы поймете потребности этого населения и соедините их все в своем торговом центре, то у людей просто исчезнет потребность ехать за покупками в большие города за несколько десятков километров.

Что касается Львова, то здесь несколько иная ситуация, потому что это совсем другой уровень конкуренции и, соответственно, гораздо большие затраты на маркетинг. Поэтому строительство торговых центров в меньших городах сегодня действительно экономически оправдано.

— В большинстве Ваших торговых центров (Fabrik, Novy, «Океан», «Майдан») продовольственным «якорем» выступает сеть «Сільпо». Почему именно он? Ведь на западе Украины работает еще немало местных food-ритейлеров.

— В наших торговых центрах сосредоточено не только «Сільпо». К примеру, в 3 комплексах мы разместили супермаркеты АТБ, также у нас есть и местные food-ритейлеры (в частности, «Перчатка»). Конечно, в крупных торговых центрах есть необходимость размещения большого продовольственного «якоря», и мы считаем, что сеть «Сільпо» лучше всего выполняет эту роль. По-моему, это один из лучших food-ритейлеров Украины. Я думаю, этот оператор удачно конкурировал бы и на европейском рынке, что, возможно, и произойдет в ближайшем будущем. «Сільпо» создает мощный поток посетителей в комплексе, в результате чего мы получаем довольных клиентов и арендаторов.

Сегодня мы сотрудничаем с сетью «Сільпо» по 8 объектам во Львове и Львовской области и очень довольны этим.

— Сегодня международные торговые операторы готовятся к кардинальной экономии электроэнергии зимой и реализуют в связи с этим целый ряд превентивных инициатив. В Украине ситуация с возможным «блэкаутом» еще сложнее, учитывая постоянные обстрелы врагом нашей энергетической инфраструктуры. Как в сети готовятся к зимнему сезону?

— Конечно, мы всегда готовим наши торговые центры к зимнему сезону, начиная еще с лета. А в этом году готовились к этому особенно тщательно, учитывая сегодняшнюю ситуацию в стране. В уже функционирующих комплексах мы по возможности переходим на смешанный тип отопления — газ/электричество. И в этом аспекте немаловажную роль играет энергоэффективность, о которой мы позаботились раньше времени, чтобы арендаторам и посетителям было комфортно зимой.

Технологии энергоэффективности мы применяем как в освещении (энергосберегающие лампы), так и в отоплении ( тепловые насосы, инверторные кондиционеры, теплоизоляционные материалы). Что касается новых комплексов, то здесь мы вносили и вносим коррективы на этапе проектирования. К примеру, в торговых центрах, которые сейчас строим в Дрогобыче и Трускавце, мы полностью отказались от газа и ищем другие энергоэффективные методы обогрева с помощью электроснабжения.

— Постоянные новые фазы пандемии COVID, призывы от власти к гражданам избегать мест массового скопления людей + активный рост интернет-торговли — все это так или иначе сказывается на офлайн-секторах бизнеса, к которым относитесь и Вы. Вас не пугают эти тенденции?

- Нет, не пугают. Если взять, для сравнения, американский рынок и сопоставить количество населения в количестве торговых центров, то мы понимаем, что нам еще далеко до таких масштабов. Что касается новых фаз пандемии COVID, то я точно не волнуюсь за это, потому что мы уже имели опыт строгих ограничений торговли в 2020 и 2021 гг. И, как показывает практика, люди нуждаются в покупках и развлечениях, что впоследствии возвращает их к торговым центров.

К тому же, в Украине достаточно успешно функционируют рынки, от чего Европа и Соединенные Штаты уже давно отошли. И, несмотря на стремительное строительство и развитие ТЦ, мы видим, что люди все еще достаточно активно покупают на городских рынках. Поэтому, когда в Украине это явление также начнет исчезать — а мы уже видим такие тенденции — эти потоки будут направлены именно в торговые комплексы. Люди привыкли покупать все в одном месте, это удобно. И нам точно есть куда расти в этом направлении.

- Как Вы думаете, в ближайшем будущем в направлении девелопмента торговых центров большую роль будет играть торговая или развлекательная составляющая?

- Я думаю, что здесь должен быть правильный tenant mix — то есть должны гармонично сочетаться развлекательный и торговый сегменты. Но, опять же, если вы позиционируете свой торговый центр четко в одном направлении, то это не гарантирует успеха. К примеру, у нас есть горький опыт одного торгового комплекса, позиционирующего себя как спортивный. Из-за чего трафик комплекса значительно снижается. А люди, которые хотят отдыха и развлечений, предпочтут другой торговый центр, в результате чего ресторанная и развлекательная зона там просто «умирают». Поэтому я считаю, что торговый центр должен сочетать все сегменты: торговлю, развлечения, отдых, спорт и прочее.

Например, наши два торговых центра Fabrik и ЛАЗ-695 расположены друг напротив друга, возле одной из основных дорожных магистралей Львова и удовлетворяют все потребности жителей окрестных районов. Два больших продовольственных «якоря», магазины техники, fashion-индустрия, спортзалы, заведения питания, большая детская развлекательная зона, IT-школа и т.д. — все, что нужно, собрано в одном месте. Поэтому я убежден, что оптимальным решением будет удачным tenant mix в торговом центре. Конечно, будут комплексы, которые будут направляться только на развлечения или отдых, но сосредоточение торгового сегмента — это однозначно плохая идея.

- Какие проекты вы планируете реализовать во второй половине текущего и в 2023 году?

— До конца этого года у нас еще запланировано открытие ІІ очереди торгового центра в Червонограде. В следующем году у нас есть амбициозные цели открыть 4 торговых центра, два из которых — это комплексы в Дрогобыче и Трускавце, их мы запускаем уже в июне 2023 года. Остальные 2 проекта также планируем реализовать, но уже в конце следующего года.

Работы много, потому мы продолжаем активно работать и укреплять экономику Украины.