Несмотря на сложные условия, офисный рынок остается устойчивым

Так, во втором полугодии 2022 арендная активность оставалась на низком уровне и была обусловлена преимущественно продлением или перезаключением арендных договоров и сокращением существующих офисных площадей. По состоянию на декабрь 2022 года, годовой объем арендной активности составил примерно 40 000 кв.м, что составляет лишь 22% от объема 2021 года (около 185 000 кв.м).

Распределение арендной активности по индустриям бизнеса указывает на то, что ИТ-сектор, активно набиравший обороты в последние годы, в 2022 году заметно снизил спрос на офисные помещения, как и все остальные сектора. Доля ИТ-компаний в структуре арендной активности составляла всего 22%, причем преобладали соглашения по пролонгации существующих арендных договоров, в то время как самая большая (38%) пришлась на индустрию фармацевтики и медицины.

В 2022 году пик ввода новых объектов пришелся на четвертый квартал, когда на рынок вышло около 97 000 кв.м, в результате чего общий объем офисной недвижимости составил около 2,21 млн. кв.м (+5% р/с). Очевидно, полномасштабная война привела к тому, что на рынке появилось большое количество объектов с незавершенным строительством, которое было приостановлено. Поскольку в 2022 году не было зафиксировано ни одного нового девелоперского проекта и вряд ли будет зафиксирован новый в 2023 году, объем офисной недвижимости в следующие 2-3 года будет расти только при перезапуске приостановленных проектов.

По состоянию на декабрь 2022 г. средняя вакантность на рынке выросла до 26% (+11,9 п.п. с начала года). Такой рост был обусловлен сокращением офисных площадей арендаторами и выходом большого количества новых объектов в четвертом квартале 2022 года. Анализируя вакантность по классам, уровень вакантности в классе А вырос на 13,5% с начала года до 22,3%, а в классе В — на 11,6% до 29,2% с начала года.

Эффективная арендная ставка для класса А снизилась в среднем на 16% с $25 до $21 за кв.м/месяц с начала года. Декларированные арендные ставки в классе А варьировались от $18 до $26 (-18% за нижним пределом и −7% за верхним пределом с начала года), а в классе В — в диапазоне $7-$17 (-22% за нижним пределом и −15 % за верхним пределом с начала года). Однако в этом случае декларируемые арендные ставки не являются индикативными, поскольку фактические или эффективные арендные ставки были на 20%-50% ниже декларируемых. Как следствие, возник значительный разрыв между запрашиваемой и фактической арендной ставкой.

Сергей Сергиенко, управляющий партнер CBRE Ukraine :

"Учитывая неопределенность относительно продолжительности и интенсивности войны, ситуация на рынке остается достаточно однородной, где большинство игроков выработали единую стратегию — продолжать работать в сложных условиях, придерживаясь выжидательного подхода к долгосрочным решениям. Мы ожидаем, что арендаторы будут оставаться осторожными до тех пор, пока не будет большей предсказуемости с точки зрения безопасности и макроэкономической среды«.

Вероятно, спрос на офисные помещения будет оставаться подавленным во время военного положения, а новое строительство практически не будет начинаться. Можно ожидать редких инвестиционных сделок, но в основном с приобретением для собственных нужд. Незначительный рост среднерыночной вакантности произойдет в случае, если анонсированные на 2023 год проекты (около 72 000 кв.м) будут реализованы в течение года. В то же время, арендные ставки на офисные помещения, вероятно, останутся относительно неизменными в течение следующих 6 месяцев. Также ожидается продолжение «креативной» гибкости со стороны арендодателей, чтобы удержать низкий уровень вакантности в здании.