Объем арендной активности, обусловленный вынужденным спросом на склады, был всего на 16% меньше, чем в 2021 году
Согласно последнему исследованию CBRE Ukraine, во втором полугодии 2022 года спрос на складские помещения несколько активизировался, однако продолжил тенденцию первого полугодия, где арендная активность была обусловлена преимущественно ротацией существующих компаний из поврежденных складов, а также мигрировавшими из восточных регионов Украины или возвращавшихся в Киев из западной части страны.
Кроме того, валовое поглощение было поддержано несколькими соглашениями по расширению, преимущественно со стороны логистических и 3PL операторов. В результате годовая арендная активность на рынке Киева составила около 144 000 кв.м, что является здоровым показателем для рынка и всего на 16% меньше, чем в 2021 году.
Секторы оптовой и розничной торговли, а также логистические и 3PL операторы в основном доминировали в структуре валового поглощения, доли которых составили 51% и 35% соответственно. Изменение структуры поглощения в пользу компаний сектора оптовой и розничной торговли было обусловлено, прежде всего ростом ситуативного спроса на складские помещения со стороны крупнейших локальных ритейлеров, потерявших свои площади в результате ракетных обстрелов Киева и области.
В 2022 году на рынок вышел незначительный объем нового предложения, представленный примерно 45 000 кв.м складских площадей, включая логистический центр RLC Logistics Center II (24 000 кв.м) и две очереди склада в Макарове (3 очередь — 10 200 кв.м; 4 очередь — 11 300 кв.м). Таким образом, общий объем спекулятивного предложения увеличился незначительно на 3% до 1,41 млн. кв.м по состоянию на конец 2022 года. В 2023 году ожидается ввод в эксплуатацию около 110 000 кв. м новых складских площадей. Учитывая будущие проекты, спекулятивный рынок ожидает всего около 35 000 кв.м новых площадей, а 68% будущего предложения приходится на складские комплексы, построенные для собственного пользования.
По состоянию на конец 2022 средний уровень вакантности снизился до 4% (-2,8 п.п. в 2П vs 1П 2022). Такое снижение можно объяснить, прежде всего, продолжением вынужденного спроса со стороны ритейлеров и логистических операторов на фоне сокращения общего объема складских площадей.
Во втором полугодии 2022 года большинство договоров аренды было заключено в национальной валюте. Так, арендные ставки в национальной валюте остались практически неизменными на уровне 2021 года, а арендные ставки в долларах США снизились примерно на 25%. Базовые арендные ставки на складские помещения колебались в диапазоне 133-159 грн/кв.м в месяц ($3,6-$4,3) для класса А и 95-110 грн/кв.м в месяц ($2,6-$3,0) для класса В. Фактические арендные ставки были в среднем на 5-7% ниже. Холодные склады были более устойчивыми к рыночным колебаниям из-за их дефицита, где арендные ставки составляли 300-360 грн/кв.м в месяц ($8,2-$9,8), а фактические арендные ставки колебались в диапазоне 270-320 грн/кв. м в месяц ($7,4-$8,8).
В CBRE Ukraine ожидают, что спрос на складские помещения в 2023 году останется в целом неизменным из-за неопределенности продолжительности военных действий. В то же время, ожидается, что поглощение будет обусловлено преимущественно решениями о переезде с незначительным количеством расширений и уменьшением количества сокращений площадей. В среднесрочной перспективе на рынке складской недвижимости будет наблюдаться низкий уровень вакантности, а рост арендных ставок в 2023 году, вероятно, не будет заметен. Ожидается, что тенденция к фиксации арендных ставок в национальной валюте сохранится до войны.
"Либерализация транспортных отношений с ЕС, открытие европейских рынков для украинских товаров и другие инициативы ЕС способствовали уменьшению напряжения в секторе. В послевоенном будущем доступ к новым рынкам и восстановленная инфраструктура увеличат спрос со стороны новых международных игроков и значительно улучшат логистику и цепи поставок в Украине. В общем, рынок складской недвижимости в Киеве считается перспективным сектором для инвесторов и девелоперов, поскольку он предлагает мощный потенциал для роста и привлекательную прибыльность после начала послевоенного обновления", — говорит Наталья Сокирко, руководитель департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine.