Рынок складской недвижимости Киева: возобновление арендной активности благодаря высокому объему сделок предварительной аренды

Годовой объем валового поглощения составил ок. 167 000 кв.м (+63% р/с), что является самым высоким показателем с 2021 года (-3% к 2021). Основным драйвером спроса стали договоры предварительной аренды в находящихся на финальной стадии строительства объектах, поскольку низкий уровень вакантности привел к предварительному поглощению нового предложения на рынке. Таким образом, доля сделок предварительной аренды в структуре валового поглощения выросла на 49 п.п. р/с до 72%.

По состоянию на конец 2024 г., сектор оптовой и розничной торговли доминировал в структуре валового поглощения с долей 67% (+33 п.п г/г), за ним следовали 3PL операторы с долей 17% (-19 п.п. г/г). Следует отметить, что фармацевтический сектор увеличил свою долю в общей структуре поглощения до 12% в 2022-2024 годах после того, как был практически не приставлен в арендную структуру в 2019-2021 годах.

Фармацевтические компании все больше развивают собственные складские мощности, меньше полагаясь на услуги сторонних дистрибьюторов, что отражает общую тенденцию к усилению контроля над цепями снабжения и повышению операционной гибкости в условиях вызовов, связанных с войной.

В 2024 году на рынок складской недвижимости Киева было введено около 79000 кв.м нового предложения. Это способствовало увеличению объема конкурентных складских площадей на 6% до 1,37 млн кв.м, что приближает рынок к довоенному уровню предложения. Среди крупнейших завершенных проектов — ІІ и IV очереди логистического комплекса «Чайки» (56 000 кв.м) и I очередь логистического комплекса «Дударков» (23 400 кв.м).

Объем будущего предложения в 2025 году сохраняет здоровый показатель и прогнозируется на уровне 250 000 кв.м, из которых 87% будут приходиться на спекулятивный рынок, а остальные 13% под собственные нужды собственников. Кроме того, RLC, один из самых крупных логистических девелоперов, планирует завершить восстановление разрушенного холодного склада площадью 58 000 кв.м до конца 2025 года. Текущий объем предварительных сделок в предстоящем предложении составляет примерно 55%, что существенно контрастирует с историческими показателями рынка, когда доля предыдущих сделок обычно составляла 10%-20%.

С начала года уровень вакантности на рынке незначительно вырос на 1,1 п.п. на фоне выхода на рынок нового предложения, достигнув 3,1%. Однако стабильный спрос со стороны арендаторов и значительный объем предыдущих сделок аренды продолжают оказывать давление на уровень вакантности. Хотя некоторые арендаторы реализовали отложенные ранее планы по расширению или переезду, арендовав новые объекты, высвобождение площадей не привело к увеличению вакантности, поскольку высокая активность повторного поглощения удерживает ее на низком уровне.

Арендные сделки продолжают заключаться в национальной валюте, хотя в 2024 году эта тенденция пошла на убыль, особенно в сегменте холодных складов. Низкая вакантность, активный спрос и всеобщая инфляция, включая рост стоимости строительства, привели к повышению арендных ставок. Прайм эффективная арендная ставка в долларовом эквиваленте в наиболее качественных сухих складах выросла на 8% до $5,3 за кв.м/месяц (без НДС и OPEX) с начала года. Запрашиваемые арендные ставки на сухие склады колебались в диапазоне 190-240 грн/кв.м/месяц ($4,5-5,7), а на холодные склады — в среднем 360-420 грн/кв.м/месяц ($8,5-10), со средним ростом на 18% в обоих.

Наталья Сокирко, руководитель департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine:

«Общий прогноз на 2025 год остается положительным, где постепенное восстановление рынка в дальнейшем остается тесно связанным с динамикой обусловленной войной. Мы ожидаем, что арендаторы сохранят курс на расширение, что может обеспечить высокий уровень арендной активности в 2025 году. Кроме того, ожидается, что рост потребительского спроса еще больше усугубит арендный потенциал сектора оптовой и розничной торговли. Высокие затраты на электроэнергию, колебания валютного курса и нехватку рабочей силы будут продолжать влиять на рынок. Однако, вероятно, объем отложенного спроса, обусловленный большими потребностями в помещениях, будет стимулировать валовое поглощение в течение 2025 года.

Кроме того, использование складов для собственных нужд в дальнейшем будет способствовать восстановлению рынка, поскольку арендаторы, которые ищут большие площади, все чаще предпочитают решения «build-to-suit» или покупку поврежденных/разрушенных складов для дальнейшей реконструкции. Некоторые из этих объектов будут представлять выгодные возможности для продажи и обратной аренды во время активной фазы послевоенного восстановления».