Складський ринок Києва: поступове відновлення та його довгострокова цінність для інвесторів
Згідно з останнім дослідженням ринку складської нерухомості Києва від CBRE Ukraine за перше півріччя 2024 року, ринок складів продовжує демонструвати стійкість і залишається одним із найстабільніших сегментів комерційної нерухомості в Україні.
У 1П 2024 року орендна активність продемонструвала стійке зростання, а обсяг валового поглинання склав близько 85 000 кв.м, що в тричі більше ніж у 1П 2023. У структурі валового поглинання переважали попередні угоди у нових об’єктах (60%), будівництво яких наближається до завершення.
На відміну від попереднього року, коли попит був зумовлений переїздами, цьогоріч на ринку домінували угоди з розширення в нових об’єктах та проєктах, що перебувають на стадії будівництва, на які припало 63% активності.
Як і раніше, в структурі валового поглинання домінував сектор оптової та роздрібної торгівлі (59%), за ним слідує сектор фармацевтики та медицини (23%), що продемонстрував зростання на 16,6 п.п. з початку року. Водночас частка логістичних та 3PL операторів (18%) продовжувала знижуватися, скоротившись приблизно удвічі, порівняно з аналогічним періодом 2023 року.
У 1П 2024 року на ринок було введено І чергу логістичного комплексу «Дударків» (23 400 кв. м), половина площ якого вже попередньо орендована. Це сприяло збільшенню обсягу конкурентних складських площ на ринку на 1,8% з початку року.
Протягом 2П 2024-2025 рр. очікується введення в експлуатацію близько 205 000 кв.м складських площ, з яких 83% припаде на спекулятивний ринок, а решта 17% будується під власні потреби власників. Примітно, що цей обсяг є найвищим рівнем нової пропозиції за останнє десятиліття.
Серед ключових об’єктів: логістичний комплекс «Чайки» I-III (70 000 кв.м), логістичний комплекс «Дударків» II (22 300 кв.м), логістичний комплекс «Олександрівський» III (40 800 кв.м) та складський комплекс «Гореничі» (5 000 кв.м), проте можливі затримки та перенесення термінів виходу на ринок не виключені. Рівень обсягу угод попередньої оренди для об'єктів, що знаходяться на стадії будівництва, становить близько 48%.
З точки зору розташування, найбільше складських приміщень, що знаходяться на стадії будівництва (63%), очікується на правому березі Києва вздовж Житомирської траси (М-06). Раніше логістичні шляхи були зосереджені на лівому березі Києва, зокрема вздовж Харківської (М-03) та Чернігівської (М-01) трас, через концентрацію складів у місті-супутнику Києва – Броварах, та орієнтацію ланцюгів поставок на схід країни. Однак повномасштабне вторгнення зробило ці локації менш привабливими для девелопменту.
У середньостроковій перспективі нові проєкти, швидше за все, змістяться на правий берег Києва. У той же час, на трасах М-03 і М-01 у найближчому майбутньому з'явиться новий обсяг пропозиції завдяки відбудові зруйнованого складу RLC (58 000 кв.м) і двом поточним проєктам «Альфа Девелопмент Груп» (логістичні комплекси «Дударків» II (22 300 кв.м) та «Олександрівський» III (40 800 кв.м).
Наталія Сокирко, керівник відділу складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine:
«Незважаючи на всі поточні економічні та безпекові виклики, ринок складської нерухомості переживає стійке відновлення, не без чутливості до динаміки військових дій. Війна та її наслідки продовжують залишатися основними чинниками впливу на орендну та інвестиційну активність. У 1П 2024 року вплив зростання вартості енергоносіїв та сировини, валютних коливань та постійного дефіциту кваліфікованої робочої сили був особливо помітним. Ми очікуємо, що орендна активність залишиться на тому ж рівні до кінця 2024 року. Тим не менш, відкладений попит на складські приміщення, зумовлений кількома великими запитами, може активізувати валове поглинання в найближчому майбутньому, оскільки на ринку з'являться великі нові об’єкти».
Середній рівень вакантності залишався стабільним на рівні 2%. Низький рівень вакантності продовжує зберігатися завдяки активному валовому поглинанню, коли будь-які приміщення, що звільняються в результаті переїзду або скорочення, швидко поглинаються іншими орендарями, не встигаючи вийти на відкритий ринок.
На відміну від кінця 2023 року, у 1П 2024 спостерігалося відновлення орендних угод, деномінованих у національній валюті, що було зумовлено ослабленням української гривні на 10% з початку року. Ефективна орендна ставка у найбільш якісних складських об’єктах в доларовому еквіваленті залишилася на рівні $4,9/ кв.м/місяць (без ПДВ та OPEX).
Водночас запитувані орендні ставки в доларовому еквіваленті в середньому знизилися на 9%. Таким чином, запитувані орендні ставки в якісних складах коливалися в діапазоні 168-195 грн/кв.м/місяць ($4,1-$4,9) без ПДВ та OPEX.