Комерційна нерухомість в новобудові як майданчик для магазинів формату «біля дому»

Комерційна нерухомість і можливості

Частка комерційної нерухомості в новобудовах зазвичай становить 5−10% від загальної площі, що дає інвесторам великий вибір приміщень із різними функціями. Це можуть бути торгові площі для ритейлу, сервісної сфери, спорту чи офісів.

За словами забудовників, попит на нежитлові приміщення залишається високим навіть під час війни.

Найбільш популярними форматами у новобудовах стали кафе, фітнес-студії, магазини формату «біля дому», салони краси, стоматології, центри дитячого розвитку тощо. Попит на ці формати свідчить про те, що карантин і війна посилили потребу у сервісі та товарах у «кроковій доступності». Своєю чергою цей попит забезпечує стабільний клієнтський потік та формує пропозицію серед підприємців.

Девелопери активно створюють збалансовану інфраструктуру, будуючи школи, дитячі садки та приміщення під супермаркети, що підвищує привабливість таких ЖК серед потенційних мешканців та бізнесу.

Рентабельність локації для ритейлерів

Ринок food-ритейлу в Україні залишається стабільним завдяки постійному попиту на продукти харчування. Однак відкриття торгової точки в новобудові потребує ретельного планування. Для аналізу рентабельності локацій у новобудовах операторами враховуються такі аспекти:

1. Соціально-демографічний склад населення

Food-ритейл орієнтується на широкі категорії споживачів, але торгова точка в новобудові повинна бути адаптована до потреб цільової аудиторії — наприклад, преміум-сегмент, еко-продукти або товари економ-класу.

Купівельна спроможність мешканців ЖК та навколишніх районів є ключовим показником. Вищий рівень доходів у районі забезпечує попит на дорожчі та якісніші продукти.

"Під час відкриття нового магазину варто орієнтуватись саме на цільову аудиторію конкретної локації. У випадку з новобудовами, це в основному молоді сім’ї з дітьми з певним рівнем достатку, тому майбутній об’єкт торгівлі повинен відповідати запитам та мотивам саме цього портрету гостя", — говорять у прес-службі мережі продуктових магазинів «Фора».

2. Рівень трафіку

Пішохідний та автомобільний потік теж є ключовим показником для ритейлу. Локаціями з найбільшим трафіком зазвичай є перші поверхи багатоповерхових ЖК, розташовані поблизу головних доріг та зупинок громадського транспорту, зони біля шкіл, офісів, парків.

У мережі «Фора» говорять, що додаткова складність відкриття магазинів у новобудовах полягає у розуміння співвідношення кількості заселених на сьогоднішній день і пустих квартир. Часто до квартир заселяються не одразу після введення будинку в експлуатацію, а поступово, тому і майбутній товарообіг потрібно прогнозувати також в динаміці.

Також важливо вирахувати, який відсоток з цих потоків не відноситься до місцевих жителів і може дійсно бути частиною додаткового «транзиту» гостей, а не буде дублювати тих, хто вже врахований разом з загальною кількістю населення.

3. Конкурентне середовище

Концентрація великих мережевих гравців ринку може суттєво впливати на рентабельність точки. Під час відкриття магазину в новобудові враховується присутність поряд супермаркетів відомих ритейлерів, чи є конкуренти у форматі «біля дому» або з вузькою спеціалізацією (як-от органічні продукти або пекарні). Вплив конкурентів є індивідуальним у різних локаціях і залежить від відстані до конкурента, розміру його торгівельної зали, асортименту та популярності бренду.

Микола Завацький, директор компанії «Тайстра груп»: "При відкритті в новобудові ми в першу чергу оцінюємо наскільки заселений і перспективний район. Готові розглянути частково заселені райони. У випадку коли конкуренція велика, але район перспективний ми схилимось до цього варіанту, ніж якщо нема конкуренції, але район неперспективний. Після цього — рахуємо трафік, планову реалізацію, фінансову модель, прогнозуємо категорії".

4. Потенційні витрати та окупність

Природньо, що для food-ритейлу пріоритетним є перший поверх з доступом до комунікацій. При цьому оренда (а не купівля) приміщень сьогодні є оптимальним варіантом в Україні, оскільки така практика знижує ризики та дає гнучкість у прийнятті подальших рішень.

Забудовники підкреслюють, що оренда комерційних приміщень демонструє високу рентабельність — прибутковість від таких площ на 30% вища, ніж від житлової нерухомості (в середньому 10% річних проти 7%). Крім того, ціни на купівлю чи оренду приміщень у ЖК зазвичай нижчі, ніж у професійних бізнес-центрах чи окремо стоячих будівлях, що робить цей сегмент привабливішим для інвесторів.

Середня орендна ставка в новобудовах коливається сьогодні від $15 до $35 за кв.м. Торік вартість оренди квадратного метра в новобудовах Києва становила середньому $20−28 у приміщеннях до 30 кв.м. Великі площі, на 40−80 кв.м — $18−22 за кв.м, а приміщення під продуктові маркети площею від 100 кв.м — $10−14.

У мережі магазинів «Тайстра» (Чернівці) говорять, що бізнес-модель компанії не передбачає купівлю приміщень, а площа 80% торгових точок їхнього формату — від 250 до 400 кв.м. Відтак директор мережі Микола Завацький зазначає, що в новобудовах зазвичай горизонт окупності більш довгостроковий і вихід на заробіток може бути довшим, ніж в інших районах.

Важливим чинником є також вартість обладнання — холодильних установок, полиць та систем зберігання, які можуть скласти до 30–40% від стартового бюджету. Враховуючи це, періоду окупності для магазинів формату «біля дому» зазвичай складає 2–3 роки. Важливо відзначити, що перші 6–12 місяців після відкриття є критичними, оскільки саме в цей період формується стабільний потік клієнтів. У разі активного заселення житлового комплексу, цей період може бути коротшим, але в будь-якому випадку для бізнесу важливо залучити максимальну кількість покупців на початкових етапах.

"Наша основна мета — зробити EVA максимально доступною та зручною для якомога більшої кількості покупців. Бізнес-завдання — підсилити мережу коштом нових прибуткових об’єктів. Тому при виборі локації ми завжди звертаємо увагу на наявність достатнього попиту. Якщо локація є перспективною, ми можемо закласти трохи довший період окупності, розуміючи, що в найближчому майбутньому це буде затребуваний та прибутковий об’єкт. Але насправді різниця не принципова. В новобудовах ми не змінюємо наш основний формат, тому середня площа магазинів складає 150-200 кв.м", — говорить Віктор Средній операційний директор мережі магазинів EVA.

Ритейлери кажуть, що асортимент товарів у таких магазинах не залежить від типу локації — він залишається стандартним і відповідає потребам місцевих мешканців у товарах повсякденного попиту. Для food-ритейлу асортимент може відрізнятися товарними позиціями у кулінарії та власному виробництві.

У випадку з закритими житловими комплексами, де доступ є тільки у мешканців або гостей будинку, ритейлери орієнтуються на мінімальний попит і потенціал клієнтів. Також враховують близькість до транспортних шляхів та наявність інших торгових точок у комплексі або навколо нього.

Комерційна нерухомість у новобудовах залишається привабливою завдяки гнучкості використання, прибутковості оренди та можливостям для розширення бізнесу. Розташування приміщення має велике значення, адже потрібно оцінити, чи зручно покупцям потрапити до магазину з різних частин комплексу. Окрім цього, необхідно дослідити внутрішні потоки жителів і зрозуміти, чи стане цей магазин основним місцем для покупок для мешканців чи його використовуватимуть як точку для випадкових закупок. Знання кількості населення поруч з об’єктом та його потреб допомагає прогнозувати попит та визначити потенційну рентабельність.