Ринок складської нерухомості Києва демонструє рекордну орендну активність

Річний обсяг валового поглинання склав близько 217 000 кв.м (+30% р/р). Зростання попиту переважно було зумовлене орендою у нововведених складських об’єктах, що відображає реалізацію відкладеного попиту на великі площі, а також заміщення орендарями складських площ, пошкоджених з 2022 року.

Загалом, незважаючи на різке зростання попиту, настрої орендарів залишалися обережно-активними. Такий стрибок обсягу транзакцій відбувся після тривалого затишшя через відсутність нової пропозиції і мав переважно опортуністичний характер. Ритейлери забезпечили 51% загального валового поглинання, за ними слідували логістичні оператори (44%) та компанії фармацевтики та медицини (5%).

E-commerce сегмент залишався основним драйвером попиту в секторі, оскільки постійні зміни у споживчій поведінці та адаптація бізнесу до умов війни посилили залежність від онлайн-продажів і дистрибуційних мереж. Сектор фармацевтики та медицини демонстрував стабільне зростання, підтримане розширенням діяльності дистриб’юторів і аптечних мереж.

Упродовж 2022–2025 років цей сектор забезпечував 10%–15% щорічного валового обсягу поглинання. Водночас пропозиція готових до використання фармацевтичних складів залишається обмеженою, що спонукає орендарів адаптувати сухі склади відповідно до нормативних та технічних вимог.

Минулий рік став рекордним за обсягами введення в експлуатацію нових об’єктів. Річний обсяг нових складських площ становив близько 216 000 кв.м, що є найвищим показником річної пропозиції з 2008 року. У результаті загальний обсяг конкурентної пропозиції зріс до близько 1,57 млн кв.м (+12% з поч. року), повністю відновившись до довоєнного рівня.

Серед ключових нових об’єктів: логістичний комплекс «Олександрівський» III-IV (145 000 кв.м) та логістичний комплекс «Чайки» IV (32 400 кв.м). Крім того, 11 000 кв.м складських площ комплексу RLC, пошкоджених у 2022 році, було відновлено та повернуто до обсягу загальної конкурентної пропозиції.

Обсяг майбутньої пропозиції на 2026 рік залишається високим і, як очікується, складе 90 000 кв.м складських площ. Додаткова девелоперська активність формуватиметься з проєктів build-to-suit. Зокрема, великий національний 3PL-оператор побудує дві черги BTS-проєкту загальною площею 26 000 кв.м, що збільшить пропозицію нових площ поза межами спекулятивного ринку.

Попри суттєве зростання обсягів нової пропозиції, рівень вакантності знизився до 3,5% (-0,3 п.п. з поч. року). Незначне зниження вакантності відбулося навіть на тлі рекордних обсягів девелопменту, оскільки більшість нових складських об’єктів виходила на ринок із значним обсягом попередніх угод оренди, а решта площ була поглинена невдовзі після введення в експлуатацію. У результаті доступність сучасних великих складських площ залишається обмеженою.

Прайм ефективна орендна ставка залишалася стабільною на рівні $5,3/кв.м/міс (без ПДВ та OPEX), що відповідає довоєнному піковому періоду 2019–2021 років. Більшість орендних угод продовжувала укладатися в національній валюті, що відображає поточні макроекономічні умови та волатильність валютного курсу.

Запитувані орендні ставки у гривневому еквіваленті для сухих складів продемонстрували середнє зростання на 9% з поч. року, коливаючись в діапазоні 200–250 грн/кв.м/міс ($4,8—$5,5).

"Ми очікуємо, що ринок складської нерухомості Києва залишатиметься стабільним у 2026 році, за підтримки стійкого попиту, поступового укріплення прайм орендних ставок та подальшого поглинання нових складських площ. Обмежена пропозиція якісних складських площ та помірне зміцнення орендних ставок створюють передумови для подальшої реалізації проєктів build-to-suit, зокрема для великих ритейлерів і логістичних операторів, які потребують індивідуальних рішень.

Крім того, девелопери дедалі більше зосереджуються на дефіцитних форматах, зокрема на мультитемпературних складах, де попит і надалі перевищує наявну пропозицію. Водночас підвищені безпекові ризики та макроекономічна невизначеність і надалі впливатимуть на ухвалення рішень у короткостроковій перспективі", — прокоментувала Наталія Сокирко, директор департаменту складської та промислової нерухомості EXPANDIA, представника CBRE в Україні та Молдові.