Ринок торгової нерухомості регіонів України тяжіє до нових компактних форматів

Активність залишалася нерівномірною та дедалі більше концентрувалася у відносно безпечніших західних і частині центральних областей. Вищу активність західних та центральних областей підтримувало зростання чисельності населення у зв’язку із внутрішньою міграцією, релокацією бізнесу та поступовим відновленням споживчих витрат.

Основними драйверами ринку залишалися відкриття нових магазинів українськими та існуючими міжнародними ритейлерами, а також розвиток невеликих торгових центрів і ритейл-парків у регіонах. Найбільшим попитом серед орендарів користувалися невеликі площі в нових торгових об’єктах, забезпечених генераторами, укриттями та зручною автомобільною доступністю. Найактивніше ритейлери розглядали приміщення у містах із населенням 50-200 тис. осіб, де конкуренція за якісні площі залишалася обмеженою.

Найбільш динамічну експансію продовжили демонструвати продуктові ритейлери convenience та discount форматів. Fozzy Group у 2025 році відкрила 48 нових магазинів THRASH!, розширивши географію присутності у Волинській, Тернопільській та Кіровоградській областях та перший магазин «Фора» у Чернігові. Також, перший «Сільпо» відкрився в рамках курорту Буковель, в Івано-Франківській області.

Подальшу регіональну експансію також продовжив Novus, де Тернопіль став першим великим регіональним ринком для формату магазинів «біля дому» Mi Market поза межами Києва.

Серед нових виходів на український ринок міжнародних брендів: відкриття першого магазину Mavi (турецький магазин джинсового одягу) у ТРЦ Hollywood Mall у Чернігові та дебют бренду Worldbox (польська мультибрендова мережа магазинів) групи CCC у ТЦ Pokrovsky в Ізмаїлі.

Варто зазначати, що частина міжнародних операторів досі не відновила діяльність у Харкові, Дніпрі та Одесі, а деякі бренди навіть скоротили свою присутність у цих містах (Inditex Group). Для частини міжнародних fashion-операторів рішення щодо повернення в регіони дедалі більше залежить не лише від безпекової ситуації, а й від наявності безпекової інфраструктури в ТРЦ та, зокрема, потреби у більших площах, що відповідає формату стандартних магазинів даних ритейлерів.

Нова пропозиція протягом 2025 року характеризувалася переважно введенням у експлуатацію невеликих та середніх за розміром торгових об’єктів і склала понад 76 000 кв.м. Ключовим центром нового девелопменту залишаються західні регіони, включаючи невеликі міста та suburban райони. Серед найбільших відкриттів 2025 року: ТЦ Bukovyna Mall у Чернівцях (GLA 37 000 кв. м), ТЦ «Маяк А1» в Одесі (GLA 10 000 кв. м) та ТЦ Great у Львові (GLA 9 000 кв. м).

Хоча Київ залишається лідером за забезпеченістю якісними торговими площами, низка міст-мільйонників демонструє конкурентний рівень забезпеченості на 1000 мешканців. Проте на тлі активізації регіонального девелопменту забезпеченість сучасними торговими площами в регіонах продовжить зростати. У середньостроковій перспективі це може призвести до поступового скорочення розриву з містами-мільйонниками та формування більш збалансованої структури торговельної нерухомості в Україні.

Ринок дедалі більше зміщується у бік компактних ритейл-парків, convenience-центрів та невеликих торгових центрів районного формату. Саме об’єкти площею до 20 000 кв.м становлять переважну більшість нового девелопменту, запланованого до виходу на ринок у 2026 році, тоді як великі регіональні ТРЦ залишаються поодинокими.

У 2026 році у кількох обласних центрах України, а також у Івано-Франківській, Закарпатській, Київській та Львівській областях заявлено до відкриття понад 150 000 кв.м нових невеликих торгових центрів районного формату та ритейл-парків у приміських локаціях. Тоді як загальна пропозиція нових конкурентних торгових площ у регіональних містах, ймовірно, зросте приблизно на 13,5% р/р, що стане найбільшим показником приросту з 2014 року та може скласти понад 400 000 кв.м в межах 22 об’єктів.

Діана Квітчук, керівник відділу маркетингу та досліджень ринку EXPANDIA, представника CBRE в Україні та Молдові:

"Ми очікуємо, що у 2026 році регіональний ринок торгової нерухомості, ймовірно, збереже позитивну динаміку розвитку. Основними драйверами залишаться введення нових компактних форматів торгових центрів, подальша експансія українських ритейлерів та зміщення девелоперської активності у західні та окремі центральні області. Зростання частки компактних торгових форматів у регіонах поступово формує структуру ринку, більш подібну до європейської моделі ринку, де основу нового девелопменту дедалі частіше формують невеликі та середні торгові формати, орієнтовані на повсякденний попит. Тут важливо розуміти, що такі формати, як ритейл-парк, не є альтернативними для традиційного ТЦ чи ТРЦ, а є частиною загальної екосистеми роздрібної торгівлі.

Попит орендарів і надалі концентруватиметься у якісних об’єктах із хорошою автомобільною доступністю, автономним енергозабезпеченням та безпековою інфраструктурою. У середньостроковій перспективі регіональні ринки продовжать поступово скорочувати великий розрив зі столицею за рівнем забезпеченості сучасними торговими площами, що сприятиме формуванню більш збалансованої географії торговельної нерухомості в Україні".