Коммерческая недвижимость в новостройке как площадка для магазинов формата «возле дома»

Коммерческая недвижимость и возможности

Доля коммерческой недвижимости в новостройках обычно составляет 5-10% от общей площади, что дает инвесторам большой выбор помещений с разными функциями. Это могут быть торговые площади для ритейла, сервисной сферы, спорта или офисов.

По словам застройщиков, спрос на нежилые помещения остается высоким даже во время войны.

Наиболее популярными форматами в новостройках стали кафе, фитнес-студии, магазины формата «возле дома», салоны красоты, стоматологии, центры детского развития. Спрос на эти форматы свидетельствует о том, что карантин и война усилили потребность в сервисе и товарах в «шаговой доступности». В свою очередь, этот спрос обеспечивает стабильный клиентский поток и формирует предложение среди предпринимателей.

Девелоперы активно создают сбалансированную инфраструктуру, строя школы, детские сады и помещения под супермаркеты, что повышает привлекательность таких ЖК среди потенциальных жителей и бизнеса.

Рентабельность локации для ритейлеров

Рынок food-ритейла в Украине остается стабильным благодаря постоянному спросу на продукты питания. Однако открытие торговой точки в новостройке требует тщательного планирования. Для анализа рентабельности локаций в новостройках операторами учитываются следующие аспекты:

1. Социально-демографический состав населения

Food-ритейл ориентируется на широкие категории потребителей, но торговая точка в новостройке должна быть адаптирована к потребностям целевой аудитории — например премиум-сегмент, эко-продукты или товары эконом-класса.

Покупательная способность жителей ЖК и окрестных районов является ключевым показателем. Высший уровень доходов в районе обеспечивает спрос на более дорогие и качественные продукты.

"При открытии нового магазина следует ориентироваться именно на целевую аудиторию конкретной локации. В случае с новостройками, это в основном молодые семьи с детьми с определенным уровнем достатка, поэтому будущий объект торговли должен отвечать запросам и мотивам именно этого портрета гостя", — говорят в пресс-службе сети продуктовых магазинов «Фора».

2. Уровень трафика

Пешеходный и автомобильный поток тоже является ключевым показателем для ритейла. Локациями с самым большим трафиком обычно являются первые этажи многоэтажных ЖК, расположенные вблизи главных дорог и остановок общественного транспорта, зоны у школ, офисов, парков.

В сети «Фора» говорят, что дополнительная сложность открытия магазинов в новостройках заключается в понимании соотношения количества занятых на сегодня и пустых квартир. Часто в квартиры заселяются не сразу после ввода дома в эксплуатацию, а постепенно, поэтому и будущий товарооборот нужно прогнозировать также в динамике.

Также важно высчитать, какой процент из этих потоков не относится к местным жителям и может действительно являться частью дополнительного «транзита» гостей, а не будет дублировать тех, кто уже учтен вместе с общим количеством населения.

3. Конкурентная среда

Концентрация крупных сетевых игроков рынка может оказывать существенное влияние на рентабельность точки. При открытии магазина в новостройке учитывается присутствие рядом супермаркетов известных ритейлеров, есть ли конкуренты в формате «у дома» или с узкой специализацией (например, органические продукты или пекарни). Влияние конкурентов индивидуально в различных локациях и зависит от расстояния до конкурента, размера его торгового зала, ассортимента и популярности бренда.

Николай Завацкий, директор компании «Тайстра групп»: "При открытии в новостройке мы в первую очередь оцениваем насколько заселен и перспективен район. Готовы рассмотреть частично заселенные районы. В случае если конкуренция большая, но район перспективный мы склоняемся к этому варианту, чем если нет конкуренции, но район неперспективный. После этого — считаем трафик, плановую реализацию, финансовую модель, прогнозируем категории".

4. Потенциальные затраты и окупаемость

Естественно, что для food-ритейла приоритетен первый этаж с доступом к коммуникациям. При этом аренда (а не покупка) помещений сегодня является оптимальным вариантом в Украине, поскольку подобная практика снижает риски и дает гибкость в принятии дальнейших решений.

Застройщики подчеркивают, что аренда коммерческих помещений демонстрирует высокую рентабельность — доходность от таких площадей на 30% выше, чем от жилой недвижимости (в среднем 10% годовых против 7%). Кроме того, цены на покупку или аренду помещений в ЖК обычно ниже, чем в профессиональных бизнес-центрах или отдельно стоящих зданиях, что делает этот сегмент более привлекательным для инвесторов.

Средняя арендная ставка в новостройках колеблется от $15 до $35 за кв.м. В прошлом году стоимость аренды квадратного метра в новостройках Киева составила в среднем $20-28 в помещениях до 30 кв. Большие площади, на 40-80 кв.м — $18-22 за кв.м, а помещение под продуктовые маркеты площадью от 100 кв.м — $10-14.

В сети магазинов «Тайстра» (Черновцы) говорят, что бизнес-модель компании не предполагает покупку помещений, а площадь 80% торговых точек их формата — от 250 до 400 кв.м. Следовательно, директор сети Николай Завацкий отмечает, что в новостройках обычно горизонт окупаемости более долгосрочный и выход на заработок может быть дольше, чем в других районах.

Важным фактором является также стоимость оборудования — холодильных установок, полок и систем хранения, которые могут составить до 30–40% от стартового бюджета. Важно отметить, что первые 6-12 месяцев после открытия являются критическими, поскольку именно в этот период формируется стабильный поток клиентов. В случае активного заселения жилого комплекса, этот период может быть короче, но в любом случае для бизнеса важно привлечь максимальное количество покупателей на начальных этапах.

"Наша основная цель — сделать EVA максимально доступной и удобной для как можно большего количества покупателей. Бизнес-задача — усилить сеть за счет новых доходных объектов. Поэтому при выборе локации мы всегда обращаем внимание на наличие достаточного спроса. Если локация перспективна, мы можем заложить чуть более длительный период окупаемости, понимая, что в ближайшем будущем это будет востребованный и прибыльный объект. Но на самом деле разница не принципиальна. В новостройках мы не меняем наш основной формат, поэтому средняя площадь магазинов составляет 150-200 кв.м", — говорит Виктор Средний операционный директор сети магазинов EVA.

Ритейлеры говорят, что ассортимент товаров в таких магазинах не зависит от типа локации, он остается стандартным и отвечает потребностям местных жителей в товарах повседневного спроса. Для food-ритейла ассортимент может отличаться товарными позициями в кулинарии и собственном производстве.

В случае с закрытыми жилыми комплексами, где доступ есть только у жильцов или гостей дома, ритейлеры ориентируются на минимальный спрос и потенциал клиентов. Также учитывают близость транспортных путей и наличие других торговых точек в комплексе или вокруг него.

Коммерческая недвижимость в новостройках остается привлекательной благодаря гибкости использования, доходности аренды и возможностям расширения бизнеса. Расположение помещения имеет большое значение, ведь нужно оценить, удобно ли покупателям попасть в магазин из разных частей комплекса. Кроме этого, необходимо исследовать внутренние потоки жителей и понять, станет ли этот магазин основным местом для покупок для жителей или будет использовать его как точку для случайных закупок. Знание численности населения рядом с объектом и его потребностями помогает прогнозировать спрос и определить потенциальную рентабельность.