Рынок складской недвижимости Киева демонстрирует рекордную арендную активность

Годовой объем валового поглощения составил около 217 000 кв.м (+30% р/с). Рост спроса в основном был обусловлен арендой в нововведенных складских объектах, что отражает реализацию отложенного спроса на большие площади, а также замещение арендаторами складских площадей, поврежденных с 2022 года.

В целом, несмотря на резкий рост спроса, настроения арендаторов оставались осторожно-активными. Такой скачок объема транзакций произошел после длительного затишья из-за отсутствия нового предложения и носил преимущественно оппортунистический характер. Ритейлеры обеспечили 51% от общего валового поглощения, за ними следовали логистические операторы (44%) и компании фармацевтики и медицины (5%).

E-commerce сегмент оставался основным драйвером спроса в секторе, поскольку постоянные изменения потребительского поведения и адаптация бизнеса к условиям войны усилили зависимость от онлайн-продаж и дистрибуционных сетей. Сектор фармацевтики и медицины демонстрировал стабильный рост, поддержанный расширением деятельности дистрибьюторов и аптечных сетей.

В течение 2022-2025 годов этот сектор обеспечивал 10%-15% ежегодного валового объема поглощения. В то же время, предложение готовых к использованию фармацевтических складов остается ограниченным, что побуждает арендаторов адаптировать сухие склады в соответствии с нормативными и техническими требованиями.

Прошлый год стал рекордным по объемам ввода в эксплуатацию новых объектов. Годовой объем новых складских площадей составил около 216 000 кв.м, что является самым высоким показателем годового предложения с 2008 года. В результате общий объем конкурентного предложения вырос до около 1,57 млн кв.м (+12% с начала года), полностью восстановившись до довоенного уровня.

Среди новых ключевых объектов: логистический комплекс «Александровский» III-IV (145 000 кв.м) и логистический комплекс «Чайки» IV (32 400 кв.м). Кроме того, 11 000 кв.м складских площадей комплекса RLC, поврежденных в 2022 году, было восстановлено и возвращено в объем общего конкурентного предложения.

Объем будущего предложения на 2026 г. остается высоким и, как ожидается, составит 90 000 кв.м складских площадей. Дополнительная девелоперская активность будет формироваться из проектов build-to-suit. В частности, крупный национальный 3PL-оператор построит две очереди BTS-проекта общей площадью 26 000 кв.м, что увеличит предложение новых площадей вне спекулятивного рынка.

Несмотря на существенный рост объемов нового предложения, уровень вакантности снизился до 3,5% (-0,3 п.п. с начала года). Незначительное снижение вакантности произошло даже на фоне рекордных объемов девелопмента, поскольку большинство новых складских объектов выходило на рынок со значительным объемом предыдущих сделок аренды, а остальные площади были поглощены вскоре после ввода в эксплуатацию. В результате доступность современных больших складских площадей остается ограниченной.

Прайм эффективная арендная ставка оставалась стабильной на уровне $5,3/кв.м/мес (без НДС и OPEX), что соответствует довоенному пиковому периоду 2019-2021 годов. Большинство арендных сделок продолжали заключаться в национальной валюте, что отражает текущие макроэкономические условия и волатильность валютного курса.

Запрашиваемые арендные ставки в гривневом эквиваленте для сухих складов продемонстрировали средний рост на 9% с нач. года, колеблясь в диапазоне 200–250 грн/кв.м/мес ($4,8—$5,5).

"Мы ожидаем, что рынок складской недвижимости Киева будет оставаться стабильным в 2026 году, при поддержке устойчивого спроса, постепенного укрепления прайм арендных ставок и дальнейшего поглощения новых складских площадей. Ограниченное предложение качественных складских площадей и умеренное укрепление арендных ставок создают предпосылки для дальнейшей реализации проектов. логистических операторов, нуждающихся в индивидуальных решениях.

Кроме того, девелоперы все больше сосредотачиваются на дефицитных форматах, в частности на мультитемпературных составах, где спрос и дальше превышает имеющееся предложение. В то же время повышенные риски безопасности и макроэкономическая неопределенность и в дальнейшем будут влиять на принятие решений в краткосрочной перспективе", — прокомментировала Наталья Сокирко, директор департамента складской и промышленной недвижимости EXPANDIA, представителя CBRE в Украине и Молдове.