Усиление атак и потери складских площадей сократили конкурентное предложение на 34%

По итогам января-августа 2026 года валовое поглощение составило около 180 000 кв.м (+6% г/г), продолжив положительную динамику, зафиксированную в 2025 году. Если в 1-2 кварталах 2026 года органический спрос был более выраженным, то в июле-августе арендная активность в основном формировалась из-за переездов. Так, вынужденные переезды бизнеса в результате военных действий оказали значительное влияние на арендную активность: переезды и переезды с расширением составляли 82% от всех сделок за период, тогда как доля расширений составила 18%.

Основной объем арендной активности пришелся на логистических операторов (42%), компании оптовой и розничной торговли (38%) и компании сектора FMCG (20%). Повышенные риски безопасности продолжали влиять на стратегии арендаторов: крупные компании все чаще диверсифицировали товарные запасы между складскими объектами в западных регионах Украины с целью обеспечения непрерывности операционной деятельности.

В течение 2026 года рынок складской недвижимости Киевского региона претерпел беспрецедентное сокращение складского предложения на фоне усиления ракетных атак на логистическую инфраструктуру. Сокращение произошло при значительных объемах нового строительства: в 1П 2026 года в эксплуатацию было введено около 150 000 кв.м (+28% г/г) новых складских площадей. По состоянию на конец июня объем конкурентного предложения полностью восстановился до довоенного уровня 2021 года и составил около 1,6 млн. кв.

Однако дальнейшие разрушения нивелировали это восстановление, повлекшие сокращение конкурентного предложения на 34% с начала года до 1,05 млн кв.м. Таким образом, новое строительство все больше устремлялось на замещение утраченных складских площадей, а не на наращивание общего объема предложения.

Масштабные потери складского предложения привели к критическому сокращению доступных площадей на рынке, поскольку поврежденные и разрушенные объекты выбыли из общего предложения существующих объектов. В то же время компании, потерявшие складские помещения, сформировали дополнительный спрос на замещение утраченных площадей.

В результате, по состоянию на конец августа 2026 года вакантность упала до технического минимума <1%, что свидетельствовало о фактическом отсутствии свободных складских площадей, доступных для немедленной аренды. Особенно острый дефицит качественных складских площадей наблюдался в сегменте мультитемпературных складов, предложение которых исторически оставалось ограниченным.

В 2026 году рост арендных ставок ускорился на фоне сокращения доступного предложения и значительных потерь складского предложения. По состоянию на август 2026 г. эффективная прайм-ставка на сухие склады выросла на 8% с начала года до $5,7/кв. м/месяц (без НДС и OPEX).

Запрашиваемые арендные ставки выросли в среднем на 10% с начала года и составили $4,7-$6,0/кв.м/месяц (210–270 грн/кв.м/месяц). Арендные сделки преимущественно продолжали заключаться с деноминацией ставок в гривне, хотя сделки в долларовом эквиваленте также присутствовали.

"До конца 2026 года рынок, вероятно, будет находиться в процессе адаптации к беспрецедентному сокращению предложения. Полное влияние масштабных потерь складских площадей на стратегии арендаторов и девелоперов ещё не проявилось, что существенно затрудняет прогнозирование краткосрочной динамики рынка. Мы ожидаем, что спрос на складские площади будет оставаться высоким как за счет необходимости замещения утраченных объектов, так и благодаря базовому спросу со стороны ключевых групп арендаторов. В то же время критически низкий объем доступных площадей, вероятно, будет сдерживать фактические объемы поглощения.

Ожидаемое введение в эксплуатацию новых объектов частично ослабит дефицит площадей, однако не компенсирует потери складского предложения. Дальнейшее восстановление девелоперской активности будет зависеть от улучшения ситуации с безопасностью, тогда как девелоперы, вероятно, будут проявлять осторожность в отношении спекулятивных проектов. В таких условиях строительство под нужды конкретного арендатора (built-to-suit) и для собственного использования может стать более актуальным для компаний, которые не могут найти необходимые площади на открытом рынке", — говорит Наталья Сокирко, директор департамента складской и промышленной недвижимости EXPANDIA, представителя CBRE в Украине и Молдове.