Незважаючи на складні умови, офісний ринок залишається стійким

Так, у другому півріччі 2022 року орендна активність залишалася на низькому рівні та була зумовлена переважно продовженням чи переукладанням орендних договорів та скороченням існуючих офісних площ. Станом на грудень 2022, річний обсяг орендної активності склав приблизно 40 000 кв.м, що становить лише 22% від обсягу 2021 року (близько 185 000 кв.м).

Розподіл орендної активності за індустріями бізнесу вказує на те, що ІТ-сектор, який активно набирав обертів протягом останніх років, у 2022 році помітно знизив попит на офісні приміщення, як і всі інші сектори. Частка ІТ-компаній у структурі орендної активності становила лише 22%, причому переважали угоди з пролонгації існуючих орендних договорів, тоді як найбільша (38%) припала на індустрію фармацевтики та медицини.

У 2022 році пік введення нових об’єктів припав на четвертий квартал, коли на ринок вийшло близько 97 000 кв.м, в результаті чого загальний обсяг офісної нерухомості склав близько 2,21 млн кв.м (+5% р/р). Очевидно, повномасштабна війна призвела до того, що на ринку з’явилася велика кількість об’єктів з незавершеним будівництвом, яке було призупинено. Оскільки у 2022 році не було зафіксовано жодного нового девелоперського проєкту і навряд чи буде зафіксовано новий у 2023 році, обсяг офісної нерухомості у наступні 2-3 роки зростатиме лише за умови перезапуску призупинених проєктів.

Станом на грудень 2022 року середня вакантність на ринку зросла до 26% (+11,9 п.п. з початку року). Таке зростання було зумовлене скороченням офісних площ орендарями та виходом значної кількості нових об’єктів у четвертому кварталі 2022 року. Аналізуючи вакантність за класами, рівень вакантності в класі А зріс на 13,5% з початку року до 22,3%, а в класі В на 11,6% до 29,2% з початку року.

Ефективна орендна ставка для класу А знизилася в середньому на 16% з $25 до $21 за кв.м/місяць з початку року. Декларовані орендні ставки в класі А варіювалися від $18 до $26 (-18% за нижньою межею і −7% за верхньою межею з початку року), а в класі В — в діапазоні $7-$17 (-22% за нижньою межею і −15% за верхньою межею з початку року). Однак у цьому випадку декларовані орендні ставки не є індикативними, оскільки фактичні або ефективні орендні ставки були на 20%-50% нижчими від декларованих. Як наслідок, утворився значний розрив між запитуваною та фактичною орендною ставкою.

Сергій Сергієнко, керуючий партнер CBRE Ukraine:

"З огляду на невизначеність щодо тривалості та інтенсивності війни, ситуація на ринку залишається досить однорідною, де більшість гравців виробили єдину стратегію — продовжувати працювати в складних умовах, дотримуючись вичікувального підходу щодо довгострокових рішень. Ми очікуємо, що орендарі залишатимуться обережними доти, доки не буде більшої передбачуваності з точки зору безпеки та макроекономічного середовища".

Ймовірно, попит на офісні приміщення залишатиметься пригніченим під час воєнного стану, а нове будівництво практично не відбуватиметься. Можна очікувати рідкісних інвестиційних угод, але переважно з придбанням під власні потреби. Незначне зростання середньоринкової вакантності відбудеться у випадку, якщо, анонсовані на 2023 рік проєкти (близько 72 000 кв.м) будуть реалізовані протягом року. Водночас орендні ставки на офісні приміщення, ймовірно, залишаться відносно незмінними впродовж наступних 6 місяців. Також, очікується продовження «креативної» гнучкості з боку орендодавців, щоб утримати низький рівень вакантності в будівлі.