Комплексный подход к открытию магазина "под ключ"

Просматривая рекламные объявления в журналах, мы часто встречаем понятие выполнения работ "под ключ". Опыт общения с представителями различных организаций показывает, что в зависимости от специализации, жизненного опыта и общего уровня профессионализма этот термин понимается по- разному. (Видимо все привыкли к ключам разной величины.)

Важность одинакового понимания терминологии можно продемонстрировать на простом примере. Недавно в разговоре о дизайнерском оформлении магазина с одним из заказчиков прозвучало пожелание создать семейный магазин. Я воспринял это как магазин, в котором одинаково комфортно будут чувствовать себя все члены семей потенциальных покупателей, однако из дальнейшего разговора стало понятно, что имелась в виду концепция узнаваемости, корпоративности данного магазина, то есть принадлежности на протяжении долгого времени одной семье.

Такой подход влечет за собой несколько иную расстановку акцентов.

По нашему мнению, выполнение работ "под ключ" - это ответственное понятие, за которым стоит огромная работа по планированию и практическому воплощению первоначального замысла в жизнь. Наше понимание состава данного понятия включает следующие компоненты:

1. Формирование концепции магазина

2. Полномасштабное проектирование

3. Выполнение строительных работ

4. Инженерное обеспечение

5. Поставку торгово-технологического оборудования

6. Установку, монтаж и пуско-наладку торгово-технологического оборудования

7. Дизайнерское и информационное оформление площадей

8. Программно-техническое обеспечение процесса продаж

9. Разработку рекомендаций заказчику по маркетинговой и рекламной поддержке запуска магазина в эксплуатацию

10. Подбор арендаторов на свободные площади

11. Разработку комплекса мероприятий по гарантийной и постгарантийной эксплуатации инженерных систем и холодильного оборудования

Все эти задачи тесно связаны между собой и должны решаться совместно.

Учет всех возможных факторов позволяет создать разумную концепцию магазина. Под концепцией мы понимаем взаимное расположение всех важных зон магазина. Задача проще если строится новое здание и сложнее в случае реконструкции имеющегося.

Перейдем к проектированию

Порядок предпроектной, проектной и строительной деятельности регламентируется системой нормативно-технических документов. Указанные документы издаются соответствующими уполномоченными организациями, и после утверждения их органами исполнительной или законодательной власти вступают в силу.

Нормативно-технические документы регламентируют инвестиционную, предпроектную, проектную, строительную деятельность, а также алгоритм ввода объектов в эксплуатацию и служат упорядочению взаимодействия между службами Заказчика, Генподрядчика, Генпроектировщика и органами государственного надзора.

По ведомственной принадлежности нормируются правила проектирования (МРР), правила проведения строительных работ (СНиП, МГСН), противопожарные мероприятия (НПБ) и соблюдения санитарно-гигиенических условий (СанПиН). Причем часто ведомственные акты противоречат друг другу.

Рассмотрим порядок предпроектной, проектной и строительной деятельности по вводу в строй реконструируемых или вновь возводимых объектов в г.Москва. 

Первым этапом развертывания проектно-строительного процесса является получение Заказчиком основного распорядительного документа (ОРД). ОРД является распоряжение первого зама Премьера правительства г. Москвы, либо распоряжение префекта административного округа. ОРД может быть получена на основе заявки Заказчика и дает ему право подготовки полного пакета исходно-разрешительной документации (ИРД) для начала проектирования.

Состав ИРД зависит от категории (значимости) объекта и стадии проектирования.

Объекты реконструкции и многие объекты нового строительства могут быть отнесены ко второй или третьей категории сложности, для которых предусматривается проектирование в одну стадию - разработка рабочего проекта с утверждаемой частью. Однако в зависимости от ситуации может понадобиться разработка эскизного проекта или предпроектных предложений.

Пакет ИРД включает в себя следующие документы:

· ОРД о предоставлении права проектирования и строительства; 

· Задание на разработку проектной документации; 

· Ситуационный план (М 2:2000); 

· Геоподоснова (М 1:500); 

· Градостроительное заключение (задание); 

· Технологическое задание; 

· Технические условия (ТУ) присоединения электросетей; 

· ТУ присоединения тепловых сетей; 

· ТУ присоединения водопроводных сетей; 

· ТУ присоединения канализационных сетей; 

· ТУ присоединения стока условно-чистых вод; 

· ТУ присоединения телефонной сети; 

· Инженерно-геологическое заключение о несущей способности фундаментов и конструкций

На основе ИРД, предоставленной Заказчиком, Генпроектировщик разрабатывает пакет проектной документации, основываясь на следующих требованиях:

· строительных норм и правил (СНиП 10-01-94, 2.0401-85 и др.); 

· норм пожарной безопасности (НПБ 104-95); 

· санитарных правил и норм (СанПиН 2.3.5.021-94); 

· московских городских строительных норм (МГСН 4.13-97 и др.) 

Архитектурно-строительная документация согласуется в следующих инстанциях:

· госпожнадзор; 

· ГСЭН; 

· Москомэкспертиза; 

· АПУ административного округа или Москомархитектуры; 

· Жилищная инспекция; 

· Отдел подземных сооружений; 

· Межведомственная комиссия или ИГАСН; 

· Москомприрода; 

· Мослесопарк (в случае вырубки зеленых насаждений); 

· Согласование с Москомимуществом ( в случае аренды).

Для согласования, экспертизы и утверждения дополнительно к ИРД предоставляются следующие документы:
а) архитектурно-строительная документация;
б) планы БТИ (не более чем 3-х месячной давности) с экспликациями;
в) правоустанавливающие документы:
г) документы землепользования, оформленные в Москомземе;
д) свидетельство о собственности или договора аренды на все помещения, включая подвал;
е) согласования отдела потребительского рынка соответствующей префектуры;
ж) согласование балансодержателя помещения.

Технические разделы проекта должны согласовываться с заинтересованными органами тепло-, водо- и электроснабжения. Согласованный пакет документов направляется для выдачи разрешения на проведение строительных работ установленным порядком.

Приведенный порядок подготовки и согласования документов может испугать любого нормального человека. Однако при должном упорстве и целеустремленности этот путь может быть успешно пройден. Поэтому мы рекомендуем правильно и своевременно оформлять необходимые документы в соответствии с существующим порядком. Согласно нашему опыту, отступление от правил неизбежно повлечет финансовые и моральные потери.

Инженерное обеспечение предусматривается соответствующими разделами проектов и включает в себя системы электроснабжения, отопления, вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, холодоснабжения, кондиционирования, радиофикации, телефонизации, компьютерные сети, системы защиты от пожара и др.

При комплексном проектировании инженерных систем появляется возможность получить целый ряд экономических выгод за счет энергосбережения совместного использования различных систем.

В частности: использовать избыточное тепло системы холодоснабжения витрин для нагрева воды для нужд горячего водоснабжения, для подогрева воздуха в приточной системе вентиляции.

Поставка технологического и торгового оборудования занимает в реализации проекта магазина особое место как по необходимым финансовым затратам на его приобретение, так и по его влиянию на функционирование магазина как целостной системы. У данной задачи есть составляющие: финансовая, техническая, эстетическая, психологическая.

Однако вне зависимости от фирмы производителя при планировании комплектации оборудования целесообразно учитывать следующие факторы:

1. Объем реальной площади для выкладки товара

2. Подсветку полок холодильного и сухого оборудования

3. Наличие суперструктуры для морозильных бонетт

4. Резервирование места для проведения акций распродаж

5. Резервирование места для размещения стоек с сопутствующими товарами в прикассовой зоне

6. Принятие мер по устранению запахов от средств бытовой химии

7. Резервирование необходимой электрической мощности для питания теплового и холодильного оборудования (возможно использование холодильного оборудования с оттайкой горячим газом)

8. Обеспечение вентиляции компрессорной комнаты

9. Учет шумности компрессорных агрегатов и конденсаторов

10. Планирование резервной морозильной камеры с автономным источником холодоснабжения и ряд других факторов

Следует помнить, что в системах с выносным холодом витрина является только оконечным устройством с минимальным количеством технических систем. Поэтому надежность работы холодильного торгового оборудования закладывается прежде всего при монтаже магистралей холодоснабжения центральных станций и пусконаладочных работ.

Следует обратить внимание на:

а) аккуратность прокладки и крепления магистралей;

б) наличие и целостность теплоизоляции;

в) установку и крепление централей к основанию; 

г) наличие на рамах централей вибро- и шумозащиты;

д) наличие средств защиты от перепадов и пропадания напряжения;

е) качество электромонтажа;

ж) место установки и крепление конденсаторов

Без соответствующего дизайнерского стилевого оформления магазин, оснащенный даже самым выдающимся оборудованием, выглядит как хорошо ухоженная клиника - чистенько, но бедненько.

Дизайн, с одной стороны, придает законченность и уют, с другой стороны служит целям информирования покупателей. Все элементы должны быть увязаны друг с другом.

Решение проблемы достигается применением:

1. Функциональных элементов декора (деревянные винные и хлебные стеллажи, плетеные корзинки для чипсов, конфет и т.д.),

2. Информационных табло

3. Давальческой рекламы

4. Ценников, стикеров и т.д.

И, естественно, должно быть продолжение в экстерьере.

Одной из главных проблем после пуска магазина в эксплуатацию является проблема организации надлежащего обслуживания всех инженерных систем объекта. Ошибкой будет считать, что на этом можно сэкономить и все будет работать без вмешательства специалистов.

Практика показывает, что за счет высокой текучки дежурных электромеханников и их низкой квалификации примерно 80% вызовов службы сервиса является ложными, в то же время многие действительно важные случаи оказываются не обслуженными. Одним из возможных методов решения задачи организации обслуживания в частности холодильных систем является использования систем телеметрического контроля.

В последнее время активно разрабатывается и внедряется формат магазинов "Торговый Центр, предполагающий наличие помещений, сдаваемых в аренду.

Для такого рода объектов разработку архитектурно-технологической концепции целесообразно проводить на основании социологических и маркетинговых обследований места размещения Торгового Центра и изучения его конкурентного окружения. Такой подход снижает вероятность ошибок при определении функционального назначения площадей и соответственно уменьшает риск строительных переделок при появлении реальных арендаторов.

В идеале уже на этапе рабочего проекта существует возможность обладать полной информацией о составе арендаторов.

Все упомянутые этапы целесообразно представлять в виде сетевого графика.

В целом системный подход к созданию магазинов "под ключ" позволяет реализовывать объекты в реальные сроки и достигать существенной экономии денежных ресурсов на всех этапах.

Материал конференции "Перспективы развития региональных торговых сетей",

г. Барнаул., Олейник В.О., к.т.н., генеральный директор ООО "ТрэДис БСБ" (г. Москва)