Каким эксперты видят будущее ТРЦ Киева
Что нужно для того, чтобы новые ТРЦ столицы были востребованы и как проходит революция торговых центров Киева. Об этом рассказал управляющий партнер CBRE Ukraine Радомир Цуркан во время своего выступления на специализированной международной выставке ритейла и девелопмента RDBExpo-2017, - сообщает RAU.
В 2016 году общее предложение рынка ТРЦ Киева достигло 1 млн кв. м, увеличившись на 16,6% в 2016 за счет ввода в эксплуатацию трех новых объектов. Средняя вакантность в существующих ТРЦ Киева выросла до 11%. В 2017 году ожидается постепенное снижение вакантности на рынке.
В ТРЦ «прайм-сегмента» рекордно низкая вакантность (от 1 до 3%). Арендные ставки в этом же сегменте выросли в прошлом году на 8%.
Потребительский спрос хоть и медленно, но восстанавливался, чему способствовало снижение инфляции, индексация номинальных зарплат. Это стимулировало возобновлению роста товарооборота (на 6,3% в Киеве и 4,4% по Украине). По этой причине ритейлеры постепенно начали открывать новые магазины. В 2016 году на рынок Киева вышло 25 новых брендов. Это безусловно позитивный тренд с хорошей динамикой. Среди новых брендов стоит отметить Uterqüe, Tezenis, Armani Exchenge, Falke, Maje, Calvin Klein Underwear, Converse, NYX и другие.
Кроме того, в 2016 году на рынок вышел рекордный объем новых площадей – 168 000 кв. м в трех объектах. После падения на 50-55% в 2014-15 годах арендные ставки в ТРЦ Киева начали расти, особенно в прайм-объектах. Сейчас на разных стадиях девелопмента находится примерно 540 000 кв. м торговых площадей.
К 2020 году, объем предложения увеличится с 1 млн до 1,6 млн кв. м. В 2017 году ожидается сокращение объемов ввода новых площадей. Ожидаются два небольших районных ТЦ в составе жилых проектов Смарт Плаза на проспекте Победы и на Оболони, а также 1-я очередь ТЦ Rive Gauche и Ритейл Парк Петровка компании Immochan.
К 2020 году запланировано много объектов, среди которых добавляется Retroville, River Mall, Blockbuster Mall, Ocean Mall, ТРЦ Лукьяновка и Kyiv Mall. Такие планы сделают показатели Киева одними из наиболее высоких среди столиц в Восточной Европе.
Если сравнивать обеспеченность торговыми площадями с другими рынками, рынок Киева действительно остается ненасыщенным качественными торговыми площадями. Обеспеченность Киева значительно ниже в сравнении с другими столицами Европы и составляет 371 кв.м/1000 жителей, что свидетельствует о потенциале развития ТРЦ.
Сдерживающим фактором является покупательская способность. По данным GfK, покупательская способность остается в разы ниже основных столиц Восточной Европы (приблизительно в 4 – 7 раза). Поэтому, для поглощения такого значительного объема площадей нужен существенный рост доходов и потребления в следующие три года.
Как же выглядит эволюция ТРЦ?
ТЦ первого поколения представляли собой гипермаркет и галерею (на сегодня составляют около 15% в структуре предложения).
ТЦ второго поколения представлены объектами с большей частью площадей, отведенных под галерею (доля таких ТЦ составляет 34%).
ТЦ третьего поколения имеют наиболее полный и конкурентный набор арендаторов, с большой долей площадей, отведенных под развлекательную составляющую (такие объекты составляют 50% предложения, а в ближайшие три года их доля возрастет до 65% в структуре общего предложения).
Как сделать новый ТРЦ востребованным?
Общим концептуальным трендом к планированию нового объекта становится создание максимально комфортного центра жизни с определенным набором сервисов, видов проведения досуга, зон отдыха, питания и т. д. Целью ТЦ нового поколения является создание эмоциональной ценности места для посетителей. Одним из наиболее важных макро-трендов в торговой недвижимости остается тот факт, что впечатления постепенно становятся более ценными, нежели простое потребление. Стоит учитывать и потенциальное влияние он-лайн ритейла на будущее торговых центров. Поэтому развлечения становятся все более важной составляющей в современном торговом центре, и обеспечивает увеличение продолжительности пребывания в ТЦ и посещаемости ТЦ.
Доля развлекательной составляющей в существующих ТЦ – 12%-15%, а в новых ТЦ планируется около 20-25%.
Привлечение в торговый центр особенных арендаторов становится еще одним способом дифференциации от конкурента. Безусловно, профиль таких арендаторов зависит от особенностей расположения, концепции ТЦ и определяется исходя из целевой аудитории.
Нестандартными арендаторами могут быть фитнес-центры, коворкинг-центры, визовые центры, медицинские, спа-центры и т. д. Такие объекты делают торговый центр наполненным сервисами, экономят время посетителей, создают для них место, где можно совершить покупки и сделать еще несколько полезных дел.
Не менее важным трендом является рост доли представителей сегмента Food&Beverage в общей арендуемой площади ТРЦ. Согласно исследованию ICSC доля операторов ресторанов и питания в европейских ТЦ в общей GLA ТРЦ возросла с 11% до 15%, а в новых объектах порой достигает 20%. При этом, традиционный фуд-корт постепенно заменяется или дополняется полноценными сетевыми и аутентичными ресторанами.
Глобальное исследование CBRE свидетельствует, что важность этого сегмента активно растет. Около трети посетителей посещает торговый центр только с целью посетить определенное кафе и ресторан. Четверо из десяти посетителей впоследствии принимают решение что-либо купить.
Таким образом, если раньше компонент фуд-корта был лишь инструментом продления времени пребывания в ТРЦ, сейчас некоторые рестораны являются драйвером посещаемости торгового центр при хорошей продуманности набора представителей сегмента Food&Beverage в торговом центре.