5 драйверов, которые изменят будущее ритейла и логистики

В мире, который все больше руководствуется цифровыми технологиями и автоматизацией, граница между секторами розничной торговли и логистики становится более размытой. В своем отчете «Будущее ритейла и логистики» эксперты консалтинговой компании Cushman & Wakefield рассматривают 5 драйверов, которые будут способствовать этим изменениям в Европе и в Украине в частности.

Развитие прямых поставок потребителю (D2C), новые технологии, эволюция транспортировки и доступности, демографические изменения и усовершенствования нормативно-правовой базы - вот пять основных двигателей прогресса, которые оказывают существенное влияние на сферы розничной торговли и логистики, размывая границу между ними.

Какие изменения происходят в сфере розничной торговли?

Модель прямой поставки (D2C). С развитием технологий все больше производителей доставляют товары и услуги напрямую потребителям в обход ритейлеров, что позволяет не только получать дополнительный доход, но и управлять информацией, полученной в процессе взаимодействия с конечным пользователем. Более того, некоторые из этих компаний предлагают своим клиентам услуги на основе автоматического повторного заказа, и эта идея поддерживается развитием интернета вещей (loT).

Новые технологии. Если не брать сейчас во внимание тот факт, что количество торговых точек сокращается из-за торговли в интернете, можно найти множество примеров, когда технологии обеспечивают значительный прирост ритейлерам через упрощение прямых продаж и улучшение процесса шопинга. В торговых центрах и ритейл-парках Bluetooth и Wi-Fi уже широко используются для целевой рекламы и маркетинга, а в ближайшие несколько лет станет привычной технология распознавания лиц, которая упростит индивидуальный подход к предоставлению услуг и оплату в магазине.

Транспортировка и доступность. Развитие автономных электрокаров в ближайшие 10-15 лет приведет к коренным изменениям в том, как потребители делают покупки и как перемещаются товары от точки А в точку Б. Для ритейла вопрос о расстоянии станет менее актуальным, что приведет к расширению зоны охвата, поскольку потребителям станет проще добраться до места, которое они действительно хотят посетить. Автономные транспортные средства способны привести к падению уровней собственности, сокращению количества автомобилей на дорогах и снижению спроса на парковку.

Демография. По данным ООН, к 2050 году 66% мирового населения будет проживать в городах, а в развитых странах этот показатель возрастет до 85%. Однако население стареет, поэтому ритейлеры и бренды должны соответственно адаптироваться. Однако, несмотря на старение населения, у нас есть сильные поколения X, Y и Z, каждое из которых характеризуется различными предпочтениями, поэтому при определении целевого сегмента ритейлерам следует применять подход, понятный разным поколениям.

Нормативно-правовая база. Краткосрочные проблемы, с которыми столкнулся ритейл в Европе, связанные с новыми положениями о защите данных, вступили в силу в ЕС 25 мая 2018 года. Теперь компании должны гарантировать надежность системы обработки данных клиентов, учитывая активный рост электронной торговли. Новые положения регулируют использование ритейлерами данных о потребителях, таких как файлы cookie, адреса домашних поставок и адреса электронной почты.

Как это повлияет на будущее ритейла?

По сведениям консультантов по вопросам торговой недвижимости Cushman & Wakefield, некоторые отрасли торговли столкнулись с необходимостью реорганизовать слабые и устаревшие схемы, отказаться от налаженных процессов и адаптироваться к работе в многофункциональных комплексах, включающих жилые помещения, гостиницы и заведения для отдыха. Не следует рассматривать это как негативную тенденцию, скорее как часть текущего развития ритейла и постоянного обновления городского ландшафта.

Вскоре термин «торговые центры» станет неактуальным, поскольку они больше не будут сосредоточены исключительно на шопинге. Зато они станут центрами «опыта», вместе с заведениями питания, развлечениями, ярмарками и сервисными центрами. Традиционный торговый компонент продолжит функционировать, но он будет составлять меньшую долю в общем количестве арендаторов, а розничная торговля на основе активности станет нормой.

Быстрая смена потребительских привычек может привести к еще большему оттоку розничных продавцов из ТРЦ. Это создаст потребность в более универсальном пространстве, которое сможет вместить широкий круг арендаторов, с краткосрочными и гибкими договорам аренды.

Торговые центры станут более функциональными, принимая на своей территории различные выставки, общественные мероприятия и вмещая муниципальные и коммерческие офисы и жилые помещения.

«Центры впечатлений» и магазины будут технологически управляемыми и полностью автоматизированы - от контроля температуры, парковки до маркетинга и отслеживания клиентов. Управление недвижимостью будет более эффективным благодаря автоматизации сбора арендной платы, поставок и оценки эффективности.

Новые арендаторы также появятся. Поскольку модель прямых поставок потребителю D2C будет развиваться, мы надеемся, что все больше производителей будут открывать шоурумы - например, такие отрасли, как беспилотные автомобили и электроника. Когда мы станем старше, внимание будет сосредоточено на благосостоянии и уходе за собой. Возможно, мы застанем в «центрах впечатлений» агентов космического туризма? А если мы пересядем в беспилотные такси, что произойдет со всеми этими избыточными местами на парковке?

Главной темой следующих нескольких лет станет «организация среды», и по мере того, как границы между секторами размываются, уже не будет смысла строить торговый объект без зон отдыха, жилых помещений, офисов или коворкингового пространства. Как бы мы их не назвали, торговые центры превратятся в места, где будут пересекаться самые разные направления деятельности, удовлетворяющие наши коммерческие, развлекательные и социальные нужды.

Итак, если торговый центр станет центром «впечатлений», что мы будем называть магазином? Шоурум? Консультационный центр продукта? Галерею просмотра, где клиенты приходят, чтобы испытать бренд, а не просто делать покупки? Независимо от того, как мы его назовем, в магазине будущего будет меньше товаров и меньше персонала, а последний будет сосредоточен на гостеприимстве. Вероятно, касса исчезнет, оставив больше пространства для взаимодействия с клиентами и советов по продуктам. Распознавание клиентов будет автоматическим (будь то распознавания лица или голоса), так же, как и процесс оплаты (который может быть по подписке в любом случае). Таким образом, продавцы в традиционных магазинах будут стремиться сделать процесс покупки максимально эффективным, привлекательным и приятным.

Какие изменения происходят в сфере логистики?

Модель прямой поставки (D2C). Хотя технология интернета вещей (IoT) уже существует и список домашних устройств с доступом к Интернету стал бесконечным, для того, чтобы модель прямых поставок D2C работала, производителям придется демонстрировать более высокий уровень обслуживания клиентов. Следует привлекать больше IT специалистов и аналитиков баз данных или сотрудничать с внешними подрядчиками для выполнения этих непрофильных задач, как это произошло с логистикой.

 Новые технологии. Производственные технологии и инновации включают в себя автоматизацию, 3D и аддитивную печать, большие данные, наноматериалы, автономные грузовые и транспортные средства, робототехнику и искусственный интеллект. Производители используют новые технологии, чтобы соперничать с конкурентными ценами, повышать прозрачность цепочки поставок, ускорить выход на рынок, снижать зависимость от рабочей силы, а также для возвращения производства в страны происхождения.

Транспортировка и доступность. В ближайшие 10 лет цепь поставок еще больше усложнится. Ключевым фактором для сектора логистики остается доступность транспортировки и расположения складов.

Гибридные и полностью электрические транспортные средства решают проблемы, связанные с шумом и загрязнением воздуха, и могут помочь сделать логистику более приемлемой для стейкхолдеров в городах. Хотя все еще продолжаются тестирования, автономные коммерческие автомобили способны поднять грузовой транспорт на одну ступеньку выше, сделав его более безопасным, надежным и дешевым.

Расположение зависит от доступности больших участков земли в случае крупных загородных складов, а также от доступности участков под застройку промышленной недвижимости для городской логистики. Последние должны находиться рядом с городами или в местах, где участки или объекты есть в очень ограниченном количестве из-за высокой стоимости земли и сопротивления стейкхолдеров.

Демография. Поскольку население Европы все больше и больше поддается удобствам интернет-магазинов, структурный переход от торговой к складской недвижимости набирает обороты. Потребители электронной коммерции сосредоточены в городах, поэтому «последняя миля» доставки до конечного потребителя часто приходится именно на города. Стоимость городских доставок высока - до 50% и больше от общих затрат цепи поставок в Европе. В настоящее время объекты складской недвижимости расположены в пригороде, в лучшем случае - на окраинах городов, и не могут войти в город из-за высокой стоимости землепользования и сопротивления местных стейкхолдеров.

Нормативно-правовая база. Грузовые перевозки продолжают расти, что в значительной степени связано с развитием электронной коммерции. Согласно прогнозам, к 2030 году объем автомобильных грузовых перевозок увеличится примерно на 40% и почти на 80% к 2050 году. Политика ЕС направлена на сокращение автомобильного транспорта в сторону более экологичной и энергоэффективной логистики. Правовое регулирование грузовых перевозок становится более строгим и специализированным, особенно в том, что касается движения в городах и ограничения на выбросы CO2.

Как это повлияет на сектор промышленной и складской логистики?

Влияние на логистический и промышленный сектор будет зависеть от того, как арендаторы воспользуются ключевыми факторами, описанными выше. По словам консультантов по вопросам промышленной и логистической недвижимости компании Cushman & Wakefield, короткие сроки строительства и экономически эффективные цепочки поставок помогут сектору логистики быстро адаптироваться к новым рыночным условиям и структурным тенденциям. Однако городская логистика, которая сейчас выделяется в самостоятельный сектор, сталкивается с определенными проблемами, характерными для городов.

С другой стороны, производители, которые инвестируют в заводы, местоположение и трудовые ресурсы, менее склонны к изменениям. Промышленный сектор вряд ли совершит прыжок в неизвестность в вопросе недвижимости, он скорее выберет выжидательную позицию, прежде чем принимать какие-либо решения. Лучший способ свести к минимуму риск, но все же ориентировать бизнес на изменения в демографии, технологиях, законодательстве, модели прямых поставок и возможностях транспорта - это аутсорсинг. Подобно постепенному аутсорсингу логистических операций с 3PL, которые начались в конце 1990-х годов, производители, скорее всего, будут искать дополнительных специалистов для обслуживания клиентов, анализа данных и управления IT в сторонних компаниях.

Для сектора промышленной недвижимости, как и для городской логистики, которая все еще находится в зачаточном состоянии, новые типы активов будут возникать в разных точках цепочки поставок. Одно можно сказать наверняка, учитывая стремление потребителей быть на связи и толчок, который создается инновациями и технологиями, четкая линия, разделяющая секторы недвижимости, становится размытой. Склады будут развиваться в направлении «гибридных объектов», чтобы включить более высокую степень удобного рабочего пространства для высококвалифицированных рабочих. Центры обработки данных, независимые источники энергии для высокотехнологичного оборудования, центры обслуживания клиентов и традиционные складские помещения могут быть размещены под одной крышей.

Давайте не забывать об урбанизации. Если клиенты сконцентрированы в городах, в ближайшее время поставки последних миль не будут единственными в порождении спроса на логистическое пространство в пригороде или в городах.

Независимо от того, какому виду логистики нужен простор в городе, проблемы остаются прежними: борьба с высокими ценами за пользование землей и сопротивление со стороны стейкхолдеров города.

Решение для логистических комплексов, стремящихся войти в города, может лежать во взаимодействии с сектором ритейла - крупными городскими торговыми центрами, их парковочными площадями и магазинами в торговых коридорах. По самой своей природе сектор ритейла имеет хорошие возможности для обслуживания клиентов, сектор логистики - нет. Модели покупок уже активизировали переход от торговой к складской площади. Представляется логичным, что ввиду того, что клиенты становятся все более мобильными и технологии делают это возможным, вероятным сценарием является комбинированное решение для недвижимости, в котором используются пригородные и городские локации с соблюдением нормативной базы.

Справка All Retail:

Cushman & Wakefield - ведущая международная консалтинговая компания, которая более 100 лет работает в сфере коммерческой недвижимости. Годовой доход составляет около 6 млрд долларов. На сегодня команда Cushman & Wakefield насчитывает 45 000 профессионалов, которые в 300 офисах компании в более чем 70 странах мира помогают инвесторам и арендодателям оптимизировать стоимость их недвижимости благодаря сочетанию глобального опыта, глубокого знания локальных рынков и впечатляющей платформы эффективных решений. С 1994 до 2018 года украинский офис работал под брендом DTZ. Основными направлениями работы компании в Украине являются агентские услуги в сфере офисной, торговой и логистической недвижимости, представление интересов транснациональных арендаторов, рынки капитала и операции с земельными участками, аналитика и консалтинг по вопросам девелопмента, оценка недвижимости.