От Dream Town до SkyMall: как открытие Blockbuster Mall повлияет на работу других ТРЦ
Уже в декабре текущего года в Киеве Вагиф Алиев обещает открыть самый большой ТРЦ страны – Blockbuster Mall. Чnо изменится на киевском рынке торговой недвижимости и кому стоит опасаться нового гиганта.
ТРЦ Blockbuster Мall – второй торговый объект сети мегамоллов Киева, которую планирует построить Вагиф Алиев. Первый — ТРЦ Lavina Mall – начал работу в конце 2016 года на улице Берковецкой. Теперь же бизнесмен готовит к запуску еще более масштабный проект: на проспекте Степана Бандеры, 34. Площадь первой очереди объекта составит 190 000 кв. м. Всего же площадь всех трех очередей должна превысить 450 000 кв. м. Как изменится столичный рынок торговой недвижимости с выходом такого гиганта и какие ТЦ могут потерять клиентов после открытия Blockbuster Mall – в материале RAU.
В один ряд с Ocean Plaza
Главное преимущество нового ТРЦ — месторасположение. Он находится на пересечении оживленных транспортных автомагистралей из центра в самые населенные районы Киева – Оболонь и Троещину. По оценкам NAI Ukraine, поток по проспекту Степана Бандеры составляет 200 000 человек в сутки, а по улице Набережно-Крещатицкой – 150 000.
Впрочем, в NAI Ukraine рассчитывают, что ТРЦ будет привлекать не только жителей близлежащих районов. «Часто мегамоллы получают основной товарооборот в выходные дни. Это связано с удаленностью от жилых массивов и общественного транспорта – посетители приезжают в них специально и посвящают этому, как правило, выходной день. Мы уверены, что с Blockbuster Мall будет другая статистика. ТРЦ станет магнитом не только для жителей северной части города, но и для центрального делового района. А у делового центра есть важная особенность: он обеспечивает стабильный поток посетителей с понедельника по пятницу», – утверждает СЕО NAI Ukraine Виталий Бойко, добавляя, что на выходные в новый молл будут приезжать на целый день не только за шоппингом, но и за развлечениями.
Впрочем, девелопер проекта этот риск признает и уже сейчас инвестирует в развитие транспортной инфраструктуры, которая позволит сделать удобный заезд к ТРЦ как со стороны центра и Оболони, так и с улицы Электриков. В рамках этого проекта также появится мост над дорогой для пассажиров общественного транспорта. При этом общее количество парковочных мест на новой и существующей парковке РЦ Блокбастер составит около 7000.
Кто кому конкурент
Максим Гаврюшин считает, что еще одной сложностью, с которой придется справляться Blockbuster Mall, будет высокая конкуренция в этой части города. По его мнению, в первую очередь новый проект Вагифа Алиева будет конкурировать с ТРЦ SkyMall и Dream Town.
«Это похожие по типу ТРЦ, тоже расположенные в хороших местах, с похожим набором арендаторов и ориентированные на ту же торговую зону. Во вторую очередь новый объект повлияет на ТРЦ Караван и ТЦ ГородОК, который расположен неподалеку. Но у Караван торговая зона с новым объектом пересекается лишь частично, а у ГородОК складывается в последнее время определенная специализация в области цифровой техники. Поэтому прямыми конкурентами их считать нельзя. Есть еще ряд непрямых конкурентов — малые ТЦ Оболони и Троещины», — считает коммерческий директор Budhouse Group.
В целом же, новый центр может оттянуть часть трафика у всех ТЦ Киева, однако больше всего пострадают расположенные неподалеку небольшие объекты, которые и так испытывают трудности из-за устаревшего формата и роста конкуренции на рынке.
Влияние Blockbuster на новые проекты с четким позиционированием и концепцией будет гораздо меньшим. Поэтому у компании Ceetrus Ukraine, которая управляет расположенным неподалеку Ритейл Парком Петровка, нет опасений относительно выхода на рынок нового игрока.
«Ритейл Парк Петровка и Blockbuster – это абсолютно разные типы клиентов. Наши клиенты в соответствии с позиционированием проекта нацелены на эффективный шоппинг «easy to come – easy to buy», кроме того, мы находимся в сложившемся кластере «Эпицентр – Ашан – Ритейл Парк». Вторая фаза проекта ритейл парка, над которой мы сейчас работаем, внесет еще большие отличия. Blockbuster – это ТРЦ нового поколения, в котором клиенты будут проводить не менее трех часов», — поясняет Анна Корягина.
Если же говорить о крупных игроках этого района, то скорее всего, главная конкурентная борьба развернется между Blockbuster Mall и другим сильным игроком столичного рынка торговой недвижимости – ТРЦ SkyMall. «Dream Town, мне кажется, это касается в меньше степени, так как он находится в более выгодной локации благодаря станциям метро и пешеходной доступности со всей Оболони», — уверен Максим Гаврюшин.
К слову, масштабная развлекательная зона, дополнять которую будет успешно работающий рядом РЦ Блокбастер, может стать еще одним важным преимуществом Blockbuster Mall.
«В ТРЦ Blockbuster Mall будут присутствовать все виды товаров и услуг: широкое предложение среднеценовых и премиальных брендов, а также развлекательная составляющая, широкий выбор еды и напитков. Учитывая эволюцию рынка коммерческой недвижимости, именно формат, предлагающий клиенту «все под одной крышей», имеет наибольший потенциал. Кроме того, ТРЦ, насколько известно, будет соседствовать с уникальной зеленой составляющей – парком отдыха Почайна. Если данная инициатива действительно будет реализована, то у проекта, безусловно, появится дополнительное долгосрочное стратегическое преимущество», — комментирует коммерческий директор девелоперской компании Ceetrus Ukraine Анна Корягина.
По ее мнению, зона охвата такого проекта может быть не менее двух миллионов человек, то есть практически весь город. «Именно к таким показателям мы пришли, работая над аналитикой Ритейл Парк Петровка (открылся весной этого года на проспекте Степана Бандеры, 15 г – прим. ред.)», — добавляет топ-менеджер.
Согласен с такой точкой зрения и управляющий партнер консалтинговой компании Retail & Development Advisor Александр Фиалка. По его мнению, в перспективе Blockbuster Mall может стать одним из лучших ТРЦ Киева. «У него есть все, чтобы занять свое место на столичном рынке: удачная локация рядом с двумя крупными районами и хороший формат с четким зонированием по сегментам, масштабная развлекательная зона и сильный продуктовый «якорь»: гипермаркет Сільпо в новом формате площадью 9000 кв. м. Думаю, что все это позволит ТРЦ хорошо стартовать, а в будущем – быть одним из лучших в Киеве наряду с Ocean Plaza» — говорит Александр.
Легкая неопределенность
Следует отметить, что не все эксперты верят в перспективность нового ТРЦ. Топ-менеджер крупной консалтинговой компании в комментарии RAU отметил, что в Blockbuster Mall есть сложности с наполнением ТРЦ торговыми операторами. «Девелопер заявляет об открытии объекта уже 1 декабря, но какой-либо конкретики по якорным арендаторам проекта пока нет. Все брокеры всегда объявляют о подписании договоров с ключевыми операторами заранее, чтобы вслед за «якорями» в ТРЦ активнее приходили другие игроки. Тот факт, что за месяц до открытия брокер объявил лишь одного арендатора – супермаркет Сільпо – может свидетельствовать о том, что других крупных ритейлеров с подписанными договорами аренды в ТРЦ еще нет», — говорит собеседник RAU. По его мнению, при таком положении дел рассчитывать на открытие объекта 1 декабря не приходится.
Впрочем, другие эксперты высказывают противоположную точку зрения. «Оснований ставить под сомнение заявленные сроки мы не видим. Брокеридж ТРЦ совершен блестяще и он откроет свои двери с вакантностью, стремящейся к минимальной отметке», — говорит старший консультанта по торговой недвижимости компании CBRE Ukraine Анна Марсова.
Александр Фиалка уверяет, что многие ритейлеры заинтересованы открыть свои магазины в Blockbuster, и сейчас на объект заходят новые торговые операторы.
По его прогнозам, заполняемость к моменту открытия ТРЦ будет в районе 60-70%. А сам объект откроется если не в декабре, то уже в первом квартале 2019 года. «Работы на объекте идут очень активно. Известно также, что некоторые из якорных арендаторов ведут работы по адаптации магазинов», — добавляет коммерческий директор Budhouse Group Максим Гаврюшин.
Подтверждают интерес к проекту и опрошенные RAU ритейлеры. «Мы верим, что Blockbuster Mall будет успешным и сможет обеспечивать высокий трафик посетителей не только в выходные, но и в будние дни. Поэтому точно будем открывать здесь свои магазины», — рассказал RAU на условиях анонимности представитель одной из крупнейших на украинском рынке сетей fashion-магазинов.
Что касается возможных проблем, с которыми может столкнуться новый ТРЦ и его операторы, то в первую очередь эксперты называют логистические риски. «ТРЦ расположен в районе сосредоточения значительных транспортных потоков, в связи с чем наличие грамотной автомобильной логистики и подъездных путей – очень важный фактор для будущего проекта», — считает Анна Корягина.
По мнению участников рынка, Blockbuster обладает значительным потенциалом, чтобы оттянуть на себя часть трафика ТРЦ SkyMall. Впрочем, последний также обладает сильным tenant-mix и продолжает активно развиваться.
«У SkyMall очень сильный fashion-сегмент, который не так давно пополнил один из самых ожидаемых в Украине брендов – шведский H&M. Также здесь очень успешно работают магазины Zara, New Yorker и другие», — говорит управляющий партнер Retail & Development Advisor Александр Фиалка.
В самом SkyMall смотрят в будущее с оптимизмом и не считают открытие Blockbuster критической для себя проблемой.
«Понятно, что появление рядом такого крупного объекта увеличит уровень конкуренции на рынке. У него будут свои сильные стороны, а мы в свою очередь, будем развивать свои – совершенствовать tenant-mix, проводить яркие ивенты и предлагать посетителям новые для украинского рынка форматы развлечений», — говорит директор ТРЦ Sky Mall Юлия Ванченко.
По ее словам, в ближайшие несколько лет в Киеве откроется целый ряд крупных современных ТРЦ, поэтому всем девелоперам торговой недвижимости придется научиться работать в условиях высокой конкуренции.
По информации CBRE Ukraine, сейчас в Киеве строятся и запланированы к вводу в эксплуатацию в ближайшие несколько лет 12 торговых центров общей площадью около 600 000 кв. м. И это без учета «замороженного» ТРЦ Respublika, строительство которого также может быть возобновлено в любой момент. В CBRE уверены, что в таких условиях участникам рынка важно дифференцироваться, умело использовать особенности локации и предлагать посетителям не только шоппинг, но и досуг.
«ТРЦ все больше становятся местом времяпрепровождения, а не только шоппинга. Качественный набор арендаторов на фуд-корт и развлекательная зона усиливают позиции ТРЦ. Торговые центры, расположенные в спальных районах города, должны обеспечивать досуг и шоппинг для всей семьи. Следовательно, исходя из этой целевой аудитории и должен формироваться пул брендов», — подчеркнула Анна Марсова.