Обзор торговой недвижимости Харькова

Харьков с населением 1,4 млн человек — весомый и достаточно емкий потребительский рынок на торговой карте Украины, — пишет журнал Commercial Property. При этом здесь до сих пор один из самых низких показателей обеспеченности современными торговыми площадями. Существенно притормозили процесс девелопмента новых ТЦ/ТРЦ экономический кризис и близость к зоне боевых действий.

Сегмент торговой недвижимости Харькова — второй в Украине по объему квадратных метров (после Киева), но показатель насыщенности профессиональными площадями и из расчета на 1000 жителей — один из самых низких среди ключевых городов страны. Данный фактор наряду с небольшими объемами нового предложения и интересом ритейл-операторов к развитию в Харькове делают этот рынок перспективным для инвестиций в новые проекты ТЦ/ТРЦ. Кроме того, среди положительных обстоятельств, по словам Виктории Рыльцевой, генерального директора компании Проконсул, — высокая чувствительность жителей города к тенденциям в fashion и желание приобретать модные вещи, а также наличие большого IT-кластера со специалистами с высоким уровнем доходов.

Тем не менее, уже несколько лет активность на рынке торговой недвижимости Харькова низкая, что в целом обусловлено экономическими и политическими тенденция в стране. Регион находится в непосредственной близости к зоне Операции объединенных сил, и для многих инвесторов это служит «красной карточкой».

Объем рынка

За последние два года в городе не водились в эксплуатацию крупные ТЦ/ТРЦ, а новые объекты представляют в основном небольшие по площади микрорайонные форматы. Среди основных объектов, открывшихся в 2017-2018 годах в Харькове, в компании Проконсул называют следующие: ТЦ РОСТ Одесский по проспекту Гагарина (общая площадь – 5000 кв. м), ТЦ Класс-12 по ул. 23 августа (4100 кв. м), ТОЦ по ул. Загородной, 68 (3600 кв. м) и ТРЦ Класс по ул. Дубинской (арендуемая площадь – 25 000 кв. м).

По данным компании UTG, на конец 2018 года в Харькове функционировало три региональных, семь окружных, 21 микрорайонный, 11 специализированных торговых центров.

Согласно классификации ICSC без учета малых магазинов площадью до 3000 кв. м, помещений формата стрит-ритейл, рынков и отдельно стоящих супер- и гипермаркетов, совокупная площадь торговых объектов города составляет почти 429 000 кв. м (в три раза меньше, чем в Киеве), что соответствует показателю 296 кв. м на 1 000 жителей.

В компании Проконсул приводят данные с учетом торговых рынков: общий объем составляет порядка 1,45 млн кв. м, около трети из этого предложения приходится на качественные ТЦ/ТРЦ.

Ставки аренды

Также в городе рост арендных ставок и тенденция к фиксации таких платежей в иностранной валюте. С начала прошлого года среднее значение цены аренды в долларах США увеличилась на 29% и на конец IV квартала достигла $12/кв. м/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). В национальной валюте рост составил почти 28% (около 325 грн/кв. м/месяц).

«В ТЦ/ТРЦ уровень операционных расходов в 2018 году увеличился в среднем на 20-50% и составил 30-100 грн/кв. м/месяц в зависимости от политики менеджмента объекта. Коммунальные платежи оплачиваются отдельно», — отметила Виктория Рыльцева. По ее прогнозам, в виду низкого объема нового предложения предпосылок для снижения арендных ставок в современных ТЦ/ТРЦ Харькова в ближайшей перспективе не ожидается.

Крупнейшие ТЦ/ТРЦ Харькова

Спрос есть, площадей нет?

Отсутствие в последние годы новых крупных открытий ослабило конкуренцию на рынке торговой недвижимости Харькова и позволило многим ТРЦ усилить tenant-mix и сократить вакантность. По данным компании UTG, доля свободных площадей в действующих объектах находится на уровне 8%. В ТРЦ, расположенных на пересечении транспортных узлов и пешеходных потоков, и предлагающих широкий ассортимент брендов, развлечений и заведений питания, вакантные лоты отсутствуют. «В современных объектах в ближайшей перспективе сохранится максимальная заполняемость, при этом управляющие компании все же готовы разместить интересного для торгового центра арендатора, например, известный бренд», — отметила Виктория Рыльцева.

А вот вакантность в комплексах с неэффективной концепцией или неудачным месторасположением достигает 20-50%.

«Харьковский рынок в течение последних лет достаточно стабильный. Все основные тенденции связаны с наиболее успешными торговыми комплексами города: Караван, Дафи и Французский бульвар. Ввиду того, что новые объекты не вводились в эксплуатацию, перечисленные ТРЦ получили возможность улучшить теннант-микс», — отметили в компании Colliers International Украина.

Например, в ТРЦ Караван, вакантность которого в 2018 году составляла 0%, сформирован лист ожидания. «В данный момент в нашем объекте имеется так называемая «искусственная вакантность»: проводим работы по ротации магазинов с целью размещения в галерее качественных арендаторов крупного формата, усиления якорной составляющей. Прежде чем подписать договор, тщательно анализируем потенциальных кандидатов с точки зрения привлекательности для нашего посетителя, качества предлагаемого продукта, внешнего вида магазинов», — рассказала Александр Негода, коммерческий директор DCH Infrastructure & Real Estate (управляет сетью ТРЦ Караван).

Среди знаковых сделок в ТРЦ Караван в 2018 году отмечают открытие LC Waikiki, Under Armour, iOn, Salateira, OBag, Naf Naf, Gerry Weber. В 2019 году в ТРЦ планируется открытие мощного fashion-якоря, бренд пока не называют.

ТРЦ Дафи также заполнен на 100%. В 2018 году здесь было открыто около десяти магазинов, из которых можно выделить Zara Home и Jack Wolfskin, а также ресторан быстрого питание McDonald’s. «В крупных городах, таких как Харьков, оборот формируют не только местные жители, но и приезжие. Тем не менее, рыночная ситуация вынуждает прилагать усилия для повышения имиджевой привлекательности, а также увеличение уровня комфортности ТРЦ», — рассказала Ирина Гориславская, директор отдела маркетинга управляющий компании сети ТРЦ Дафи.

Структура совокупного объема торговых площадей Харькова

Вакантность ТОЦ AVE Plaza также нулевая. Как сообщили в «Рустлер Недвижимость Сервис», управляющей компании этого объекта, в 2018 году путем ротаций и поиска новых партнеров немногочисленные свободные помещения были сданы в аренду.

Например, здесь открыли магазины Collin’s и Andre Tan. Со многими арендаторами в 2018 году были продлены договоры.

Наиболее активны в поиске помещений операторы фуд-корта: им интересны площадки в центральной части города и концептуальных ТРЦ. Стабильным остается спрос со стороны продуктовых сетей среднего и нижнего ценового сегмента, drogerie-сетей, digital-ритейла, ювелирных и стоковых магазинов, аптек.

В 2018 году в Харькове достаточно активно развивались уже представленные бренды, однако новых дебютов было немного. Так, среди наиболее знаковых событий можно назвать открытие первого в городе магазина New Yorker, который занял 1111 кв. м в ТРЦ Французский бульвар. Кроме того, открылся второй в Харькове магазин международной сети LC Waikiki – 1025 кв. м в ТРЦ Караван (первый магазин бренда был открыт в ТРЦ Французский бульвар в 2016 году).

Низкая динамика сохранится?

Компания UTG оценивает дефицит торговых помещений в Харькове примерно в 134 000 кв. м (GLA). «Иными словами, текущий уровень доходов харьковчан способен обеспечить успешное функционирование такого объема перспективного предложения торговых площадей», — отметил Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG. Почти треть объема, в котором нуждается рынок, может быть выведена до конца текущего года — это ТРЦ Никольский (GBA – 150 000 кв. м, GLA – 52 000 кв. м) по ул. Пушкинской, реализуемый Budhouse Group. Открытие проекта не раз переносилось. Однако эксперты высоко оценивают потенциал проекта

«По факту открытия у него есть все шансы стать лучшим в городе с точки зрения локации, концепции и интереса со стороны арендаторов», — считают эксперты Colliers International Украина.

По словам Максима Гаврюшина, коммерческого директора Budhouse Group, ТРЦ Никольский был заполнен арендаторами на 70% еще в 2013 году. «В 2014-18 годах велась постепенная работа с ритейлерами, в том числе и с новыми на рынке брендами. Сейчас поиск арендаторов не ведем, поскольку примерно 90% площадей уже заполнены. Условия сотрудничества с операторами стандартные для рынка — фиксация ставки в долларах США плюс процент от товарооборота», — прокомментировал Максим Гаврюшин.

По его мнению, предложение торговых площадей Харькова не удовлетворяет спрос, главным образом в центральной и восточной части города, поэтому в перспективе 3-5 лет рынок может поглотить еще один проект, помимо ТРЦ Никольский.

«Однако все будет зависеть от его качества и место расположения. Говоря о компании Будхаус, мы не рассматриваем реализацию новых торговых проектов в Харькове в ближайшей перспективе», — добавил он.

Что касается других проектов, то, как сообщили в компании Проконсул, в 2018 году на одном из недостроенных объектов — торгово-выставочном центре с офисными помещениями «Шар в кубе» по проспекту Гагарина — возобновились строительные работы. Готовность проекта, в котором из общей площади 13 210 кв. м предусмотрено 3500 кв. м торговых помещений, составляет 70%. Его открытие возможно в 2019-20 годах.

Кроме того, по данным компании, в 2017-18 годах Харьковским городским советом был выделен ряд участков под строительство объектов торгового назначения общей площадью более 5,5 гектара. Например, компании «Аудит Центр Харьков» под многофункциональный торгово-развлекательный и офисный комплекс в переулке Донецком, и компании «Ковчег-сервис» для завершения строительства административно-торгового центра на пересечении улиц Клочковской и Космической.

«Впрочем, реализация новых проектов будет целиком зависеть от экономико-политической ситуации в стране», — резюмировала Виктория Рыльцева.