Гендиректор DCH Real Estate: “Мы закономерно заинтересовались ТРЦ Respublica»

Группа DCH Александра Ярославского в настоящее время является одним из наиболее заметных внутренних инвесторов Украины.

DCH постоянно пополняет свой портфель активами самых разных отраслей украинской экономики – среди промышленных приобретений последнего времени легендарные ХТЗ (Харьковский тракторный завод) и «Петровка» (Днепропетровский металлургический завод), а также не менее известный криворожский рудник «Сухая Балка». Еще один очевидный приоритет - сектор недвижимости, в котором Александр Ярославский уже инвестировал капитал в сеть ТРЦ «Караван» (объекты в Киеве, Днепре и Харькове), luxury-отель Premier Palace Hotel Kharkiv 5*, ЖК «Воздвиженка» в Киеве и др. И кроме того, в конце февраля DCH официально подтвердила свою заинтересованность в приобретении еще целого ряда объектов торговой недвижимости. В частности, речь идет о столичном ТРЦ Respublica. Подробнее об этих планах мы расспросили у Даниила Владова, генерального директора DCH Real Estate

- Группа DCH уже владеет таким мощным активом, как ТРЦ «Караван». В связи с чем у группы появилась заинтересованность в наращивании своих активов в секторе недвижимости?

- ТРЦ Respublica – это проект, не имеющий аналогов в Украине. Хотя бы по той причине, что на сегодняшний день это один из крупнейших торгово-развлекательных центров в Европе. С общей площадью в 300 000 кв. м и развлекательным компонентом почти в 11 000 «квадратов» комплекс уже интегрирован в большой жилой массив с населением в 30 тыс. человек. Это гарантированный трафик, дополнительно подкрепленный удачным месторасположением – на одной из наиболее интенсивных магистралей города. Масштабы такого ТРЦ позволяют разместить существующих операторов в нестандартных для них форматах, а также предложить локации для развития новым для нашей страны брендам, которые не видят пока подходящих предложений торговых площадей. Помимо этого, DCH имеет громадный опыт управления знаковыми объектами недвижимости. Соответственно, мы закономерно заинтересовались этим активом.

- То есть ТРЦ Respublica отвечает инвестиционным приоритетам холдинга?

- Основной целью DCH остается наращивание качественного диверсифицированного портфеля недвижимости во всех секторах. Это не только столица и города-«миллионники», но и другие населенные пункты. Приоритетными для нас являются действующие высокодоходные активы институционального качества, за ними следуют объекты незавершенного строительства с хорошим месторасположением. Также мы рассматриваем возможность девелопмента земельных участков в перспективных локациях, соответствующих нашей инвестиционной политике.

- Это означает, что речье идет не только о торговой недвижимости?

- На рынке коммерческой недвижимости торговый сегмент действительно сегодня является наиболее развитым. В нем сейчас присутствуют либо планируют присутствовать в ближайшее время почти все концептуальные форматы ТЦ: традиционные, специализированные, ритейл-парки, lifestyle, outlet и пр. Городом с самой высокой концентрацией торговых площадей на 1000 жителей, конечно, остается Киев. Но даже его показатели (300 кв. м.) почти в два раза ниже, чем в Будапеште (590 кв. м.), и в три раза ниже, чем в Варшаве (около 900 кв. м.). Прошлый год не ознаменовался открытием масштабных ТРЦ. Соответственно, общий показатель качественной торговой недвижимости остался на уровне около 1 млн. кв. м, а спрос на площадки значительно возрос. Это привело к снижению среднего показателя вакантности с 9,7% до 6,1% и росту максимальных ставок аренды почти на 3% в долларовом эквиваленте.

В других сегментах рынок коммерческой недвижимости Украины остается качественно ненасыщенным. Эти тенденции мы наблюдаем в секторе логистической и складской недвижимости, где прошлый год также характеризовался низким уровнем ввода новых площадей на фоне растущего спроса со стороны арендаторов. В столице объем чистого поглощения площадей составил 53000 кв. м, превысив объем нового предложения на 3000 кв. м. Таким образом, уровень вакантности снизился и достиг показателя в 5%.

Гостиничная недвижимость демонстрирует признаки восстановления. В 2016 году два столичных международных аэропорта приняли поток в 10 млн. человек. В 2017 году этот показатель вырос на более чем 30%, что отобразилось и в показателях гостиничного сегмента: загруженность отелей вышла на уровень 46%, RevPAR увеличился на 17% (достигнув уровня в $68), ADR по причине значительных колебаний валюты остался на уровне 2016 года (около $150).

Если подытожить, то качественная ненасыщенность рынка коммерческой недвижимости в Украине, а также потенциал страны создают широкое поле возможностей для развития новых современных проектов во всех сегментах недвижимости.

- Какие еще факторы ограничивают инвестиционную активность в сегменте?

- Наша страна продолжает входить в число стран с высокими страновыми рисками. Однако, отечественный рынок интересен тем, что повышенные страновые риски компенсируются более высоким уровнем доходности по сравнению с другими европейскими рынками. Например, ставки капитализации на рынке недвижимости в Западной Европе составляют 2-4%, в странах Восточной Европы - 5-6%, тогда как в Украине этот показатель находится на уровне 10-15%.

По данным Минфина Украины, в 2017 году прямые иностранные инвестиции (FDI) в экономику страны составили $1,85 млрд., в 2018-м прогнозируется рост данного показателя, как минимум, на 15%. При этом прошлогодняя активность была достигнута преимущественно за счет локальных игроков: компания Merx, которая приобрела БЦ «Ренессанс» в Киеве, а также компания Dragon Capital, которая получила подтверждение от АМКУ на выкуп ТРЦ Victoria Gardens во Львове и 50% компании «Край Проперти», а также выкупила бизнес-центры «Прайм» и «Евразия» опять же в Киеве. DCH же была и остается одним из основных инвесторов украинской экономики, поскольку системно вкладывает средства в перспективные направления бизнеса. Эффективное ведение бизнеса группой DCH и успешное сотрудничество с такими инвестиционными фондами как Citigroup Inc., Apollo Global Management и Rothschild Investment Corporation дополнительно свидетельствует о нашей безупречной деловой репутации.

- Какой будет стратегия DCH по развитию ТРЦ Respublica в контексте нынешних общерыночных тенденций?

- Первоочередная задача, которую необходимо будет решить в сжатые сроки – это закончить строительство и ввести объект в эксплуатацию.    Также среди стратегических приоритетов - работа по формированию tenant-mix. Важен не просто подбор лучших арендаторов для этого ТРЦ. Под одной крышей должны быть собраны как уникальные, до этого не используемые форматы, так и арендаторы, ранее не представленные на рынке Украины. А реализация уникальной развлекательной составляющей и создание эксклюзивного набора арендаторов, уже позволят достичь амбициозной цели – сделать ТРЦ Respublika лучшим, как минимум, среди стран так называемого СНГ.