Девелоперы откладывают сроки сдачи в эксплуатацию торговых центров

В начале сентября девелоперская компания Arricano откроет торговый центр «Проспект» на левом берегу Киева. Об этом сообщил «Капиталу» и. о. генерального директора компании Ярема Кова­лив. Общая площадь центра, строительство которого началось в 2012 г., — 44,1 тыс. кв. м. «Сеть «Ашан» является нашим парт­нером по этому проекту — ритейлер профинансировал строительство гипер­маркета», — сказал Ковалив.

Якорными арендаторами в «Проспекте» станут семизальный кинотеатр «Мульти­плекс», сеть заведений быстрого обслуживания McDonald's, гипермаркет «Фокстрот. Техника для дома», сеть «Спортмастер», одежные магазины Mango и группы LPP (Reserved, Mohito, Cropp Town, House, Sinsay). Предусмотрен также паркинг на 1,3 тыс. машиномест. Ковалив также сообщил, что сумма инвестиций в открытие торгово-развлекательного центра составит около $ 80 млн, а срок окупаемости — около семи лет.

«Проспект» — второй торговый центр, который будет введен в эксплуатацию в этом году. Первой в апреле открылась «Атмосфера» (арендуемая площадь 30,2 тыс. кв. м), рассказывает руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Украине Анна Чуботина. Таким образом, в общей сложности за год в эксплуатацию введут только 70,7 тыс. кв. м, что на 37 % меньше по сравнению с прошлым годом и практически в шесть раз меньше заявленных на 2014 г. планов. Напомним, этот год обещал стать рекордным по количеству новых торговых площадей.

Запланированное ранее на ноябрь этого года открытие крупнейшего в столице торгово-развлекательного центра Respublika (арендуемая площадь 135 тыс. кв. м, связывают с бизнесменом Дмитрием Фирташем) перенесено на март 2015 г.

Еще два крупных ТЦ — Blockbuster Mall (124 тыс. кв. м) и Lavina Mall (124 тыс. кв. м) — девелопер Вагиф Алиев тоже планирует вести в эксплуатацию в следующем году. Об этом «Капиталу» сообщил первый зампредседателя правления «Ман­дарин Плаза» (подконтролен Алиеву) Александр Черницкий. Будущее тор­гово-развлекательного центра Happy Mall (42 тыс. кв. м.) выглядит не столь оптимистично: девелоперская компания «Лико-хол­динг» приостановила строительство этого объекта и сейчас пересматривает его концепцию.

Арендаторы осторожничают

Основная причина удлинения сроков строительства — проблемы с финансированием и оптимизация большинством ритейлеров своего бизнеса. «Respublika будет достроена к концу этого года, но мы не можем набрать арендаторов. Открывать объект с пустующими помещениями никто не хочет», — объяснил «Капиталу» экс-сотрудник инвестора проекта, компании «Мегаполисжилстрой», пожелавший сохранить анонимность. Косвенно это подтверждает и основатель компании «К. А. Н. Девелопмент» (девелопер Respublika) Игорь Никонов, по словам которого некоторые арендаторы воспринимают нынешнюю ситуацию в стране как форс-мажорные обстоятельства в 6 раз меньше торговых площадей, чем ранее обещали девелоперы, сдадут в эксплуатацию в 2014 г.

Как ранее писал «Капитал», международные сети приостановили реализацию планов по развитию до осени, ожидая стабилизации курса гривни и завершения военных действий на востоке Украины. Местные же игроки, которые по франчайзингу работают с крупными международными брендами, стараются спасти свой бизнес. «Понятно, что сейчас большинство сетей сконцентрировались не на развитии, а прежде всего на оптимизации существующего бизнеса», — говорит директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Colliers International (Украина) Наталья Кравец. Причина — падение продаж на 30‑50 % в январе-июне по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Например, по словам Мирославы Пош­так, директора по развитию компании «Интермода-трейд» (сети In Wear / Matinique, Naf-Naf, Minelli, Marela, Laurel, Claire's, «Интер­мода Трейд»), в этом году ритейлер в рамках оптимизации закрыл обувную сеть Minelli (около 10 магазинов). «Сейчас тяжелая ситуация, и мы отказываемся от нерентабельных магазинов», — говорит она. Ранее «Капитал» писал, что один из крупнейших украинских fashion-ритейлеров Helen Marlen Groupсокращает торговые точки почти на 25 % в пользу интернет-площадок. Флагманские магазины закрывают или уже закрыли Gap и Marks & Spencer.

Международные сети Decathlon (спортивная одежда), H&M (одежда), Body Shop (косметика), вопреки ранее заявленным намерениям, отложили выход в в Украину минимум на один год.

Трудно развивается и ресторанный бизнес. По данным компании «Ресторанный консалтинг» Ольги Насоновой, с начала года в Киеве уже закрылось около 50 заведений (теперь в столице их осталось 1,6 тыс.). Это связано со снижением посещаемости за пять месяцев этого года на 15‑20 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В итоге, в І квартале 2014 г. уровень вакантности в столичных торговых центрах составил 6,3 %, что в 2,1 раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, отмечает Чуботина.

Не оставили выбора

На фоне курсовых качелей и падения спроса потенциальные арендаторы больше не интересуются дорогими торговыми центрами. По словам Поштак, «Интермода-трейд» не подписала договор аренды с торгово-развлекательным центром Respublika. «Нас не устраивают условия соглашения и высокая цена аренды», — поясняет она.

Теперь ритейлеры просят владельцев ТЦ пересмотреть заключенные ранее договоры аренды, требуют снижения ставок или их привязки к обороту, добиваются арендных каникул. И даже выходят на пикеты, если арендо­датель не идет на уступки.

Как ранее писал «Капитал», в апреле 30 из 160 арендаторов ТЦ Gulliver вышли на акцию протеста с требованием снизить ставки на 50 % либо предоставить арендные каникулы. Многие ритейлеры просто закрывали магазины, не поднимая лишней шумихи. В итоге владельцы торговых центров прислушались и пошли на уступки. «Я отказался от магазина в Ocean Plaza, после чего мне позвонили и предложили 30 %-ю скидку на аренду. Но мне это уже не интересно», — рассказывает владелец сети кондитерских магазинов, попросивший не называть его.

Торговые центры чаще всего фиксируют ставку по курсу 8-9,5 UAH/USD (она привязывается к иностранной валюте), отмечает руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Виктор Оборский. «Такой курс устанавливается на четыре-шесть месяцев», — говорит он. Иногда, по словам эксперта, арендаторам предоставляют скидку до 50 % от оговоренной ставки.

Ставки упадут

В связи с появлением нового предложения и вместе с тем низким спросом количество пустующих площадей в ТЦ к концу 2014 г. вырастет, прогнозирует Чуботина. По предварительным оценкам, говорит она, после открытия «Атмосферы» уровень вакантности на начало мая до­стиг 8 %. Ранее бывший замдиректора департамента коммерческой недвижимости консалтинговой компании CBRE Вадим Зинченко прогнозировал, что рост предложения приведет к снижению арендных ставок на 30 %. Директор по аренде киевского торгового центра, пожелавший остаться неназванным, сообщил, что к ним активно обращаются арендаторы из Донецка и Луганска. «Они уезжают из этих городов и хотят найти помещение под магазин в Киеве», — говорит он. За счет этих арендаторов торговые центры могут в ближайшие месяцы сократить уровень вакантности.