Стремительное развитие e-commerce в Украине порождает спрос на «гибкие склады»

Согласно данным компании CBRE Ukraine, по состоянию на первое полугодие 2019 предложение вакантных складских помещений в Киеве было ограничено при высоком спросе со стороны логистических операторов и ритейлеров.

Как свидетельствуют данные Kyiv Warehouse Market Report, основным трендом на столичном рынке можно считать повышенный спрос на гибкие складские помещения (хранение и обслуживание) в связи со стремительным развитием e-commerce в Украине. Кроме того, спрос на складскую недвижимость был вызван преимущественно ростом розничного товарооборота, который в свою очередь дал импульс росту числа омниканальних магазинов.

Ключевые показатели:

• Объем валового поглощения составил менее 65 000 кв.м (-35% г/г) в результате ограниченного нового предложения
• Вакантность снизилась до 3,1%
• Эффективная ставка на лучшие помещения составляла $4,8/кв.м/месяц (-6% с начала года).

Логистические операторы берут верх

В структуре валового поглощения доминировали представители оптовой и розничной торговли с долей в 49%, которая уменьшилась на 9,9 п.п. с начала года. Такую же долю в 49% имели логистические операторы, но последние выросли на 33 п.п. с начала года. Главным фактором изменения структуры в пользу логистических операторов был рост розничного товарооборота (+10,3 п.п. г/г) и внешнеторгового оборота (+7,1 п.п. г/г) в Украине.

В целом, на рынке складской недвижимости существует тенденция роста спроса на средние и большие по размеру склады, объем арендных сделок по которым растет с 2017 года. Данная тенденция объясняется как расширением логистических компаний, так и сектора e-commerce.

В то же время, наблюдалось замедление арендной активности по небольшим складским помещениям (до 5000 кв. м), несмотря на то, что они все еще представляли наибольшую долю валового поглощения.

В первом полугодии 2019 не было введено в эксплуатацию ни одного складского объекта. Недостаток предложения вызван задержками строительства и отсрочкой новых проектов. Поэтому общее предложение осталась на уровне второго полугодия 2018 года и составила 1,2 млн кв. м.

Недостаточный уровень арендных ставок в прошлые периоды не мотивировал девелоперов инициировать новые проекты, поэтому незначительный уровень нового предложения вероятно также будет наблюдаться в ближайшей перспективе.

К концу 2019 года ожидается ввод в эксплуатацию 22 000 кв. м. представленных Unilogic Park III, которые, предположительно, не будут иметь значительного влияния на сбалансирование рынка новым предложением. Согласно заявлениям девелоперов, в 2020-21 годах планируется выход на рынок дополнительных 84 000 кв. м, среди которых вторая очередь складского комплекса Amtel (52000 кв. м), складской комплекс Mirazh 3 (9000 кв. м), а также SAN Factory 2 Storage Area Network (23000 кв. м).

В то же время, несмотря на короткий срок реализации проекта строительства склада, инициирование новых проектов можно ожидать только в случае благоприятных макроэкономических условий с учетом роста уровня арендных ставок.

Вакантность складов падает

Уровень вакантных площадей на рынке продолжал снижаться, достигнув 3,1%, что на 0,6 п.п. меньше по сравнению с началом года.

Рассматривая распределение свободных площадей в разрезе субрынков, в Житомирском направлении (M-06, E-40) вакантность сократилась на 54 пп с начала года и составила 20%, тогда как в 2018 году вакантность здесь достигала пика. В других направлениях, а именно Харьковском (M-03, E-40) и Варшавском (M-07, E-373) вакантность составляла 67% (+41 п.п. с начала года) и 13% (+13 п.п. с начала года) соответственно.

Ставки растут

Арендные ставки на холодные складские помещения класса А варьировались в пределах 125-157 грн ($4,8 — $6,0) /кв.м/месяц, тогда как арендные ставки на помещения класса В были на уровне 81-110 грн ($ 3,1 — $ 4,2) /кв.м/месяц, где верхний предел деноминированный в долларах вырос на 7,7% с начала года. Однако, благодаря укреплению национальной валюты на 6,6% в течение первого полугодия 2019 года, верхний предел декларируемых ставок в гривне снизился на 1,9% с начала года.

В начале 2019 инвесторы находились в состоянии неопределенности, в связи с нестабильной политической ситуацией. На конец первого полугодия объем инвестиционных сделок на рынке складской недвижимости составил 19 000 кв. м (-77% г/г), которые были проданы в рамках одной сделки — приобретение складского комплекса «Арктика» инвестиционной компанией Dragon Capital.

Наталья Сокирко, руководитель департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine, прокомментировала: «В связи с улучшением экономической ситуации, мы ожидаем умеренный рост рынка складской недвижимости. Так, прогнозируется рост доходов и стоимости существующих складов, в связи с ограниченностью нового предложения в течение следующих 18 месяцев и, как следствие, рост арендных ставок. Компании оптовой и розничной торговли, как и логистические, остаются ключевыми игроками на рынке. Еще одной тенденцией на рынке складской недвижимости является рост количества магазинов omnichannel, которые вместе с e-commerce создают спрос на складские помещения в черте города. Небольшие по размеру объекты, высокие арендные ставки и развитая городская инфраструктура делают данный сегмент пока чрезвычайно привлекательным».

CBRE является крупнейшей в мире консалтинговой компанией в сфере недвижимости (по итогам 2019) и входит в список 500 крупнейших компаний мира согласно рейтингу Fortune 500. Украинский офис CBRE был открыт в январе 2008 года и является частью аффилированной сети компании. Штат сотрудников CBRE в Украине насчитывает около 300 специалистов, включая персонал на объектах недвижимости, переданных компании в управление и эксплуатацию.