Как изменится рынок складской недвижимости в 2020 году - прогноз Cushman & Wakefield

Наибольшее влияние на европейский рынок складской недвижимости окажут развитие электронной коммерции, инновационные технологии и трудовые тенденции. Об этом идет речь в новом отчете международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield «Прогноз 2020: Складская недвижимость».

Более короткий срок строительства по сравнению с офисной или торговой недвижимостью, а также формирование экономически эффективных цепей поставок позволяют логистическому сектору быстрее приспосабливаться к изменениям конъюнктуры рынка и структурным изменениям.

В большинстве стран Европы удерживается стабильный спрос на стандартные склады от 10 000 до 30 000 кв. м. Однако новые тенденции свидетельствуют о росте потребности в складах свыше 50 000 кв. м (XL и XXL), которые можно подстраивать под индивидуальные требования арендатора.

Рост электронной коммерции требует складов XXL

За последние десять лет средний размер сделок в Нидерландах увеличился с 9 000 кв. м до 13 500 кв. м, а средняя площадь новых складских комплексов выросла до 20 000 кв. м и более. Так недавно в Блейсвикке был построен логистический комплекс площадью 140 000 кв. м для немецкого онлайн-ритейлера Zalando и другие XXL склады для онлайн-ритейлеров Action, Bol.com, Wehkamp, Coolblue и Lidl.

«Развитие торговли в интернете требует строительства в Европе складов с большей площадью. Операторам электронной коммерции необходимо втрое больше места, чем традиционным пользователям складских помещений. Это связано с огромным разнообразием товаров и необходимостью немедленного доступа к ним», - пояснил Дмитрий Пасенков, руководитель департамента складской и логистической недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине.

В 2019 году доля интернет-торговли от общего объема розничных продаж в Европе составила от 3% в Италии до 18% в Соединенном Королевстве. Поскольку население Европы все чаще пользуется удобными онлайн-покупками, постепенный структурный переход от торговой к складской площади набирает обороты, а растущий спрос на доставку в тот же день и в дальнейшем будет влиять на расположение, размеры и планирование складских помещений.

Трудовые ресурсы: дефицит квалифицированных кадров

Несмотря на то, что существует тенденция к оптимизации количества работников складских комплексов, проблема привлечения квалифицированных кадров остается актуальной.

Для строительства крупных логистических центров нужны большие земельные участки, а они находятся на значительном расстоянии от городов. Поэтому потенциальным работникам требуется убедительная мотивация, чтобы ежедневно преодолевать долгий путь до места работы.

Компания Nike нашла нужный участок для постройки собственного парка европейской дистрибуции общей площадью 300 000 кв. м в Бельгии. Несмотря на удаленное расположение парка, компании удалось привлечь 3 000 человек! Чтобы сделать пребывание людей на территории комплекса комфортным, при строительстве были использованы новейшие технологии и материалы, привлечены передовые инновации для настройки складских операций. В дополнение, в парке предусмотрены тренажерный зал, где можно заниматься спортом с личным тренером, беговая дорожка и баскетбольная площадка. В ближайшее время компания собирается обеспечить сотрудников электрическими велосипедами.

Отрасль все больше обращается к техническим инновациям

На сегодня доля складов с полноценной автоматизацией остается небольшой - примерно 10% в среднем по Европе. Однако инвесторы и девелоперы все больше вкладывают средства в возобновляемую энергетику, чтобы заряжать электрические грузовые автомобили, микроавтобусы, роботов и автоматизированное оборудование.

«Увеличение количества технологий требует еще на этапе проектирования отведения дополнительного пространства для размещения автоматизированного оборудования, станций подзарядки, автостоянок и офисных помещений для операторов техники и IT-специалистов», - добавляет Дмитрий Пасенков.

Для размещения своих роботов Kiva ключевой оператор рынка электронной коммерции полностью перестроил собственные логистические комплексы в Италии и Испании, оба XXL с многоуровневыми складскими и мезонинными помещениями. Технология Kiva требует специальных полов с гладкой поверхностью для планирования сетки «улиц» и навигации с помощью штрихкодов. Площадь многоуровневых платформ, где ведутся работы, составляет 150 000 кв. м в испанском комплексе и 190 000 кв. м в итальянском.

По словам Дмитрия Пасенкова, сегмент built-to-suit стабильно растет по всей Европе. «Однако если в Украине это часто вынужденный шаг со стороны компаний, которые испытывают на себе тотальный дефицит качественных складских помещений, то в Европе это механизм следования тенденциям развития электронной коммерции, инновационных технологий и сокращения рабочей силы, которые создают спрос на нестандартные складские помещения», - добавил эксперт.

Что еще нужно знать о рынке складской недвижимости в 2020 году:

• В Европе растет потребность в больших складских комплексах (XL и XXL). Что касается существующих складов, то предпочтение будет отдаваться тем, которые способны к расширению как горизонтально, так и вертикально.
• Вместе со спросом на доставку «последней мили» возрастет стоимость складских объектов, расположенных ближе к конечному потребителю.
• В борьбе за покупателя онлайн-магазины берутся делать доставку на следующий день, в тот же день или даже в течение часа, что приведет к росту конкуренции за лучшие склады в черте города.
• Возрастет значение анализа соотношения расстояния, местоположения и времени доставки для выявления оптимальных локаций.