DTZ: Итоги рынка недвижимости 2009

«2009 год был очень сложным для всех компаний, деятельность которых непосредственно связана с недвижимостью. Снижение спроса на все типы недвижимости на фоне девальвации национальной валюты привело к существенному снижению фактических арендных ставок, - говорит Ник Коттон, Управляющий директор компании DTZ в Украине. Привлечь банковское финансирование стало чрезвычайно сложно, поэтому реализация многих проектов была приостановлена. Трудности, с которыми столкнулись наши клиенты, напрямую коснулись и нас, как компании-консультанта, поэтому мы пересмотрели стратегию ведения бизнеса с учетом изменений, которые произошли на рынке. 

Для того, чтобы укрепить наши позиции на рынке, мы также разработали новые направления, ввели новые бизнес линии и расширили географию деятельности. В 2009 году компания DTZ открыла департамент по управлению торговой недвижимостью, взяв под полное управление ТРЦ Riviera Shopping City в городе Одессе общей площадью 83 500 кв.м. Кроме этого, компания DTZ предоставляла консультационные услуги в сфере торговой недвижимости властям города Тбилиси (Грузия), и, используя этот опыт, мы планируем дальнейшую работу в этом регионе в 2010 году.  

2010 год также будет очень сложным, что является следствием существенного перегрева рынка недвижимости в период 2006-2008 годов, который сейчас претерпевает существенные корректировки, иногда чрезмерные. 

Киевский рынок недвижимости еще не достиг того уровня стабилизации, который необходим для возобновления стабильного притока инвестиций и роста. Однако позитивным сигналом является то, что некоторые банки сейчас уже рассматривают возможность предоставления долгового финансирования как для развития новых девелоперских проектов, так и для рефинансирования существующих активов. Это, в свою очередь, заставило наиболее прагматичных девелоперов пересмотреть ранее инициированные «мега» проекты и уменьшить их, сделав их более реалистичными. 

Компания DTZ будет продолжать инвестиции в развитие тех бизнес линий и секторов, где мы видим возможности для улучшения нашей диверсификации, увеличения охвата рынка, а также полного использования наших ресурсов».

Офисная недвижимость

Общий объем офисных помещений, введенных в эксплуатацию в течение 2009 года в Киеве, составил приблизительно 123 860 кв.м, что более чем на 29% меньше, чем в 2008. 

В 2009 году в Киеве рынком было поглощено порядка 106 000 кв.м, что приблизительно на 34% по сравнению с 2008 годом. На протяжении года, среди сделок аренды, в основном, преобладали пересмотр условий договора, а также перемещение компаний с целью снижения суммарных затрат на аренду помещений, улучшения качества арендуемых помещений или в связи с оптимизацией операционной деятельности путем сокращения штата и/или размещения в одном здании или на меньших площадях.

В связи с общим экономическим спадом в Украине, с четвертого квартала 2008 года общий уровень вакантности на рынке офисной недвижимости в Киеве существенно увеличился. В конце 2009 года первичная вакантность на рынке офисной недвижимости в украинской столице достигла 17,6 % по сравнению с 4,2 % в 2008 и 1,3 % в 2007 году.

Рынок офисной недвижимости в Киеве сегодня можно охарактеризовать как «рынок арендатора». С третьего квартала 2008 года и до конца 2009 года, арендные ставки на офисные помещения в Киеве в долларовом эквиваленте снизились более чем на 50%. Наивысшие арендные ставки на офисные помещения в Киеве сегодня находятся в диапазоне 25-35 долларов США за кв.м в месяц. Арендные ставки для офисных помещений класса B, расположенных в центральных и нецентральных районах города, колеблются в пределах 20-25 долларов США за кв.м в месяц, а для класса C- на уровне 12-17 долларов США за кв.м в месяц.

В перспективе на 2010 год, в то время как общий спрос остается невысоким, ряд крупных компаний, используя рыночные возможности в форме существенно снизившихся арендных ставок и окончание действия их текущих договоров аренды, сегодня заинтересованы в перемещении в другие офисные помещения с лучшими характеристиками. Такое стратегическое перемещение крупных корпораций в более эффективные и качественные офисные помещения, скорее всего, будет основным «двигателем» рынка в 2010 году.

В течение 2009 года отдел офисной недвижимости DTZ сдал в аренду 10 860 кв.м, предоставив офисные площади для таких компаний как HSBC, Seven Hills, Mitsubishi Heavy Industries, Ewopharma A.G., WND, Velltop Ltd., CIKLUM, которые находятся в БЦ “Леонардо ” (очередь 1, 2), БЦ Prime, БЦ «Форум», БЦ «Панорама», БЦ «Горизонт Парк» (очередь 2) и других профессиональных офисных объектах города.

Торговая недвижимость

Рынок торговой недвижимости в Украине в сравнении с крупными городами Центральной и Восточной Европы остается неразвитыми по показателям насыщения рынка и качества существующих объектов.

По состоянию на декабрь 2009 года, общий объем современных торговых площадей в Киеве составил около 841 100 кв.м или 300 кв.м на 1 000 человек (исходя из официальных статистических показателей количества населения). Этот показатель включает все объекты торговой недвижимости в Киеве общей арендуемой площадью от 5000 кв.м, в том числе торговые центры с большим количеством арендаторов, а также отдельно стоящие супермаркеты/гипермаркеты. Таким образом, в столице Украины сохраняется дефицит качественных торговых помещений, особенно учитывая дисбаланс между официальным и фактическим количеством населения в Киеве.

В течение 2009 года в Киеве были сданы в эксплуатацию более 193 200 кв.м торговых площадей. Так, были открыты торговые центры «Домосфера» (очередь 1), Araх и 4Room, которые специализируются на продаже мебели и предметов интерьера и находятся на Киевской окружной дороге, торгово-развлекательный центр Dream Town (очередь 1), а также магазины сетей Metro Cash&Carry, «Эпицентр» и Auchan. Открытие в Киеве второй очереди ТРЦ Sky Mall и ТРЦ «Континенталь» (известного также как «Эспланада») были перенесены на 2010 год.

В связи с обострением финансового кризиса и задержкой ввода в эксплуатацию нескольких крупных объектов торговой недвижимости по всей Украине, некоторые торговые сети отложили свои планы по развитию в стране. В то же время, все ритейлеры стали более избирательными в вопросах качества площадей и условий аренды.

В перспективе на 2010 год DTZ ожидает существенное повышение интереса со стороны девелоперов и операторов гипермаркетов, что связано с относительно неэластичным спросом на продукты питания и товары для ремонта по сравнении с брендовой одеждой, а также, в большей степени, с наличием участков по приемлемой цене, подходящих для развития торговых объектов в этом формате. Эксперты DTZ прогнозируют, что рынок торговой недвижимости будет одним из первых сегментов, который продемонстрирует рост после улучшения экономической среды в Украине, что связано со структурной ненасыщенностью данного сегмента, а также склонностью украинского населения к расходованию.

В 2009 году отдел торговой недвижимости DTZ сдал в аренду более 29 000 кв.м торговых площадей. В большинстве сделок компания DTZ выступала в качестве эксклюзивного агента по сдаче в аренду площадей крупнейшего ТРЦ в Украине – Riviera shopping City («Ривьера»), общей площадью около 83 500 кв.м, который был открыт в октябре 2009 года. Среди арендаторов, которые компании DTZ обеспечила в проекте, многие ведущие европейские и украинские марки. В частности, в торговом центре были открыты первые в Украине магазины торговых марок Bershka, Pull&Bear, Stradivarius, которые принадлежат группе Inditex, а также второй в стране магазин ZARA. В ТРЦ «Ривьера» также состоялось открытие первого в Украине магазина немецкого гипермаркета real-, а также других ведущих брендов, включая гипермаркет формата DIY OBI, супермаркет электроники и бытовой техники Comfy, мебельный дом «Евразия» и впервые представленный в Одессе магазин сети Marks&Spencer, кинотеатр-мультиплекс Planet Cinema с экраном IMAX и многие другие.

Промышленная и логистическая недвижимость

По состоянию на конец 2009 года, объем современных складских помещений в Киевской области достиг около 1 016 600 кв.м. В 2009 году новое предложение на логистическом рынке в Киевской области составило около 194 820 кв. м., что приблизительно соответствует показателю 2007 года, но более чем на 56% меньше по сравнению с 2008 годом.

Объем современных складских и логистических помещений, сданных в аренду в Киевской области в 2009 году, составил около 145 760 кв.м, что меньше показателя 2008 года приблизительно на 53%.

Тем не менее, в четвертом квартале 2009 года наблюдались первые позитивные сигналы в динамике спроса на логистические и складские помещения в Киевской области, которые проявились в повышении активности арендаторов, рекордном для 2009 года уровне объема сданных в аренду помещений, и, что важно, появлении нескольких сделок по расширению занимаемых площадей.

По состоянию на конец 2009 года, уровень первичной вакатности в Киевской области достиг приблизительно 20,6% по сравнению с 14,5% на конец 2008 года.

На протяжении 2009 года базовая арендная ставка на современные складские помещения в Киевской области находилась в диапазоне от 5,5 долларов США до 7 долларов США за квадратный метр в месяц и зависела от качества помещений, месторасположения и условий аренды. В 2009 году арендные ставки на складские помещения существенно снизились по сравнению с 2008 годом, когда ставки находилась на уровне от 7,5 долларов США и выше.

В 2009 году отдел промышленной и логистической недвижимости компании DTZ в Украине сдал в аренду порядка 40 000 кв. м логистических площадей, в том числе в таких объектах как: складской комплекс «Unilogic Park», многофункциональный комплекс «Нивки-Сити», логистический комплекс «МЛП-Чайка», логистический парк «Вест Гейт Логистик» и другие. Среди арендаторов, заключивших договора аренды с собственниками вышеуказанных объектов, можно назвать следующие компании: «Hendricks Ukraine», «Эльдорадо», «Спортмастер», «West Gate Group», «Веста Украина», «Орими Трейд Украина» и т.д.

Аналитика и консалтинг

В условиях, когда сделки по продаже земельных участков и девелоперских проектов практически отсутствуют, а долговое финансирование получить чрезвычайно сложно, участники рынка в полной мере понимают, что только проекты с грамотной концепцией, рациональной площадью, эффективным дизайном и реальными сроками строительства могут рассчитывать на доступ к финансовым ресурсам и дальнейшую успешную коммерциализацию.

В 2009 году отдел аналитики и консалтинга компании DTZ выполнил ряд исследований по анализу наилучшего и наиболее эффективного использования участков, а также оценке эффективности проектов в сегментах офисной, гостиничной, жилой и торговой недвижимости, расположенных в различных городах Украины. Наши исследования были, как правило, выполнены на заказ девелоперов, заинтересованных в привлечении финансирования, формирования совместных предприятий и/или поиске отельных операторов, и направлены на улучшение эффективности запланированных проектов.

В ответ на активные переговоры, инициированные арендаторами касательно условий аренды помещений в различных сегментах недвижимости по всей Украине, в 2009 году компания DTZ подготовила целый ряд аналитических отчетов с целью определения рыночной арендной ставки. Отчеты были подготовлены как для арендаторов, так и владельцев помещений.

В процессе расширения географии нашей деятельности, в 2009 году команда компании DTZ выполнила анализ рынка торговой недвижимости Тбилиси (Грузия) от имени Городской администрации города.

Консультационные услуги в сфере строительства и управления и эксплуатации зданий

2009 год был отмечен тем, что ряд банков продемонстрировали прямой интерес, а иногда и непосредственное участие в управление активами своих кредитных портфелей. DTZ является единственной многопрофильной международной компанией в сфере недвижимости в Киеве, в которой работают консультанты с международной аккредитацией в сфере строительства и управления объектами недвижимости, данное преимущество привело к активным переговорам с некоторыми банками касательно контроля, а порой и полного управления проблемными активами. Несмотря на то, что банки по-прежнему неохотно идут на восстановление прав собственности, в нынешних рыночных условиях низкой арендной платы и высокой вакантности, особое внимание уделяется эффективному управлению активами и именно DTZ предоставляет данную услугу, как способ получения прибыли из данных активов, увеличения эффективности использования здания, и в последствии продажи активов на максимально выгодных условиях для банка, после улучшения ситуации на инвестиционных рынках.

Основным достижением DTZ в 2009 году было заключение договора о полном комплексе услуг по управлению торгово-развлекательным центром "Riviera Shopping City" в Одессе площадью 83 500 кв.м., от имени международного девелопера Argo Real Estate Opportunities Fund. Кроме данного объекта недвижимости, в текущий портфель активов, управляемых компанией DTZ в Украине, входят офис Европейского банка реконструкции и развития, и логистический комплекс класса А площадью 27 500 кв.м в Копылове на западе от Киева, построенный европейским девелопером Ghelamco.

Оценка

Несмотря на то, что рынок недвижимости остается в достаточно подавленном состоянии, мы наблюдаем некоторый обнадеживающий рост активности, особенно в возрастающей потребности проведения оценки по международным стандартам. DTZ был и остается лидером в сфере оценки объектов недвижимости и хотя объем работ снизился по сравнению с 2008 годом, спрос на оценку отельной недвижимости значительно возрос. С целью дальнейшего укрепления позиций в этом секторе, компания DTZ в 2009 году привлекла дополнительных специалистов в области оценки отельной недвижимости. Благодаря нашей сильной команде квалифицированных специалистов по оценке, компания DTZ в Украине также выполнила ряд больших проектов по оценке в Казахстане в течение 2009 года.

В 2009 году компания DTZ выполнила проекты по оценке для ряда компаний, включая: Redstone, Scorpio, Esta Holding, London and Regional, Argo Real Estate Opportunities Fund, AISI Realty, KIG, Банк Кипра и Сбербанк России.

Инвестиции

Компания DTZ на данный момент наблюдает умеренный интерес иностранных и украинских инвесторов к приобретению в Киеве генерирующих денежный поток объектов, а также проектов на стадии готовности, и в меньшей степени находящихся в крупных городах Украины. Немногие коммерческие банки возобновили финансирование, при условии обеспечения наилучшими залогами.

Большинство ранее выданных коммерческих кредитов было реструктуризировано, поэтому рынок продажи проблемных активов в 2009 год не был активным. Минимальная чистая ставка доходности, в основном, находилась в пределах 15-20% и вместе со значительно снизившимися рыночными арендными ставками это отражало относительно низкую стоимость активов. В связи с этим, продавцы не соглашались продавать объект по заниженной стоимости, а инвесторы были больше заинтересованы в отдельно стоящих объектах от 5 000-15 000 кв.м. В 2009 году инвесторы не были готовы заключать сделку объемом более US$5-20 млн, что гораздо ниже уровня 2008 года.

Некоторые инвесторы попытались напрямую купить у коммерческих банков залоги по проблемным кредитам, но несовершенная украинская законодательная и налоговая база по вопросам перехода права собственности кредитору не дала возможности для реализацию данных планов.

Владельцы объектов недвижимости пробовали продать иили найти долевого партнера для того что бы сохранить свой бизнес, и даже состоялся ряд переговоров с украинскими компаниями. Иностранные инвесторы, в свою очередь, неохотно идут на переговоры и ожидают результаты выборов Президента в Украине, с тем, что бы минимизировать политические риски.

В течение 2009 года инвесторы в основном осуществляли большинство просмотров объектов с целью анализа рынка и определения проектов для возможного приобретения и реализации в будущем. Наблюдался значительный разрыв между запрашиваемой и предлагаемой ценой, иногда предлагаемая цена была значительно ниже, чем непогашенная часть кредита, залогом которого является данный объект недвижимости.

По оптимистичным прогнозам, начиная со 2-го квартала 2010 года компания DTZ ожидает умеренный объем инвестиционных сделок, так как разница между запрашиваемой и предлагаемой ценой остается большой, исключение составят случаи, где банки согласятся на реструктуризацию долга

Источник: www.allretail.com.ua