Ринок складської нерухомості Києва: відновлення орендної активності завдяки високому обсягу угод попередньої оренди

Річний обсяг валового поглинання склав бл. 167 000 кв.м (+63% р/р), що є найвищим показником з 2021 року (-3% до 2021). Основним драйвером попиту стали договори попередньої оренди в об’єктах, що знаходяться на фінальній стадії будівництва, оскільки низький рівень вакантності призвів до попереднього поглинання нової пропозиції на ринку. Таким чином, частка угод попередньої оренди в структурі валового поглинання зросла на 49 п.п. р/р до 72%.

Станом на кінець 2024, сектор оптової та роздрібної торгівлі домінував в структурі валового поглинання з часткою 67% (+33 п.п р/р), за ним слідували 3PL оператори з часткою 17% (-19 п.п. р/р). Варто зазначити, що фармацевтичний сектор збільшив свою частку в загальній структурі поглинання до 12% у 2022-2024 роках після того, як був практично не приставленим в орендній структурі у 2019-2021 роках. Фармацевтичні компанії дедалі більше розвивають власні складські потужності, менше покладаючись на послуги сторонніх дистриб’юторів, що відображає загальну тенденцію до посилення контролю над ланцюгами постачання та підвищення операційної гнучкості в умовах викликів, пов’язаних із війною.

У 2024 році на ринок складської нерухомості Києва було введено близько 79 000 кв.м нової пропозиції. Це сприяло збільшенню обсягу конкурентних складських площ на 6% до 1,37 млн кв.м, що наближує ринок до довоєнного рівня пропозиції. Серед найбільших завершених проєктів — ІІ та IV черги логістичного комплексу «Чайки» (56 000 кв.м) та І черга логістичного комплексу «Дударків» (23 400 кв.м).

Обсяг майбутньої пропозиції у 2025 році зберігає здоровий показник та прогнозується на рівні 250 000 кв.м, з яких 87% припадатимуть на спекулятивний ринок, а решта 13% — під власні потреби власників. Крім того, RLC, один з найбільших логістичних девелоперів, планує завершити відновлення зруйнованого холодного складу площею 58 000 кв.м до кінця 2025 року. Поточний обсяг попередніх угод у майбутній пропозиції становить приблизно 55%, що суттєво контрастує з історичними показниками ринку, коли частка попередніх угод зазвичай становила 10%-20%.

З початку року рівень вакантності на ринку незначно зріс на 1,1 п.п. на фоні виходу на ринок нової пропозиції, досягнувши 3,1%. Однак стабільний попит з боку орендарів та значний обсяг попередніх угод оренди, продовжують тиснути на рівень вакантності. Хоча деякі орендарі реалізували відкладені раніше плани щодо розширення або переїзду орендувавши нові об’єкти, вивільнення площ не призвело до збільшення вакантності, оскільки висока активність повторного поглинання утримує її на низькому рівні.

Орендні угоди продовжують укладатися в національній валюті, хоча у 2024 році ця тенденція пішла на спад, особливо в сегменті холодних складів. Низька вакантність, активний попит і загальна інфляція, включаючи зростання вартості будівництва, призвели до підвищення орендних ставок. Прайм ефективна орендна ставка в доларовому еквіваленті у найбільш якісних сухих складах зросла на 8% до $5,3 за кв.м/місяць (без ПДВ та OPEX) з початку року. Запитувані орендні ставки на сухі склади коливалися в діапазоні 190-240 грн/кв.м/місяць ($4,5-5,7), а на холодні склади — в середньому 360-420 грн/кв.м/місяць ($8,5-10), з середнім зростанням на 18% в обох сегментах.

Наталія Сокирко, керівник департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine:

«Загальний прогноз на 2025 рік залишається позитивним, де поступове відновлення ринку надалі залишається тісно пов’язаним з динамікою зумовленою війною. Ми очікуємо, що орендарі збережуть курс на розширення, що може забезпечити високий рівень орендної активності у 2025 році. Крім того, очікується, що зростання споживчого попиту ще більше посилить орендний потенціал сектору оптової та роздрібної торгівлі. Високі витрати на електроенергію, коливання валютного курсу та нестача робочої сили продовжуватимуть впливати на ринок. Однак, ймовірно, що обсяг відкладеного попиту, зумовлений великими потребами в приміщеннях, стимулюватиме валове поглинання впродовж 2025 року.

Крім того, використання складів для власних потреб надалі сприятиме відновленню ринку, оскільки орендарі, які шукають більші площі, все частіше віддають перевагу рішенням «build-to-suit» або купівлі пошкоджених/зруйнованих складів для подальшої реконструкції. Так, деякі з цих об’єктів представлятимуть вигідні можливості для продажу та зворотної оренди під час активної фази післявоєнного відновлення».