Попит на офісні приміщення повернувся на позитивну траєкторію, а річний обсяг валового поглинання — 129 000 кв.м

Підвищений попит на високоякісні та безпечні приміщення стимулював орендну активність, посилюючи інтерес до офісів з облаштованими для роботи укриттями. Так, обсяг річного валового поглинання склав близько 129 000 кв.м (+42% р/р). Примітно, що обсяг поглинання у 2024 році відповідає рівню 2020 року і залишається лише на 4% нижчим за показник 2021, відображаючи майже повернення до довоєнних ринкових умов.

У структурі валового поглинання переважали невеликі угоди, площею 200-500 кв. м, тоді як великі транзакції понад 4 000 —5 000 кв.м залишалися рідкісними, хоча кілька значних угод підтримало ринок. У структурі за сферами бізнесу домінували компанії ІТ та телекомунікацій з часткою 25% (-26% р/р), за ними — Публічний сектор (державні або неприбуткові організації) з часткою 15% (-8% р/р).

Переїзди продовжували лідирувати за типом угоди з 38% (-20 п.п р/р), тоді як угоди з виходу на ринок зросли до 25% (+15 п.п р/р). Якщо в довоєнний період переїзди, в основному, були зумовлені закінченнями терміну дії договорів оренди або розширенням/скороченням штату, то нинішні ринкові умови призвели до структурних зрушень, що дозволило компаніям, які раніше не були користувачами професійних офісних приміщеннях, переїхати в об’єкти А та В класу.

Ця тенденція залучила нових орендарів у райони, де раніше переважали великі корпоративні компанії, підкреслюючи цим зростаючу доступність якісних офісних приміщень.

У 2024 році були введені в експлуатацію бізнес-центри Tw12ve (16 000 кв.м), Heritage (13 300 кв.м) та Stoic (4 500 кв.м), що збільшило загальну пропозицію офісних площ на 34 000 кв.м. Таким чином, загальний обсяг конкурентної пропозиції офісів у Києві склав 2,26 млн кв.м (+2% р/р).

Темпи введення нових офісних площ значно сповільнилися з початком війни, а обсяги введення в експлуатацію у 2023–2024 роках досягли мінімального рівня з 2017 року. Серед ключових факторів, що обмежують девелоперську активність: безпекові ризики та невизначеність, зростання вартості будівництва, обмежений доступ до фінансування та дефіцит кваліфікованої робочої сили.

Середня вакантність на ринку офісної нерухомості знизилася на 2,7 п.п з поч. року до 22% р/р. Це своєю чергою стало першим значним річним приростом заповненості, починаючи з довоєнного 2021 року (-22% в порівнянні з 2021 роком). Основна частина вакантних приміщень була зосереджена в нових об’єктах, деякі з яких майже повністю вакантні, а також у менш якісних будівлях, що зазвичай розташовані за межами ЦДР.

Примітно, що вакантність у класі В значно знизилася до 22,1% (-5 п.п з поч. року), в основному завдяки переїзду орендарів з непрофесійних об’єктів. Водночас, вакантність в офісних приміщеннях класу А на кінець року залишалася стабільною на рівні 22,7%.

Ефективна прайм-ставка залишилася стабільною на рівні $19/кв.м/міс. Запитувані орендні ставки в об’єктах класу A та B коливалися в межах $16-22/кв.м/міс та $8-15/кв.м/міс відповідно. Розрив між декларованими та ефективними ставками в найкращих об’єктах продовжує знижуватися, що свідчить про те, що орендодавці перейшли на більш реалістичний підхід до ціноутворення.

Ринок переважно повернувся до стандартних 3-5-річних договорів оренди з більш гнучкими умовами, включаючи опції дострокового виходу з договору. Проте в деяких випадках все ще існує практика фіксації вигідних орендних умов до закінчення воєнного стану або на взаємно узгоджений сторонами термін.

Анна Сільвестрова, старший директор департаменту офісної нерухомості та роботи з орендарями CBRE Ukraine:

"Ми очікуємо, що орендна активність повинна зберегти позитивну динаміку у 2025, сприяючи подальшому зростанню заповнюваності офісів. Орендарі і надалі будуть орієнтуватися на якісні офісні будівлі з обладнаними укриттями для безпечної роботи в затребуваних локаціях, тоді як об’єкти, що не відповідають цим вимогам, продовжуватимуть стикатись із проблемами заповненості. Ми очікуємо, що тенденція до поступового зниження рівня вакантності у 2025 році збережеться під впливом стабілізації орендної активності, відсутності нових девелоперських проєктів та поступового відновлення попиту на офісні площі. Таким чином, у випадку браку значних безпекових чи економічних потрясінь, ринок готовий до поступового, але стійкого відновлення, особливо з огляду на широко очікуване завершення військових дій у 2025 році".