Зачем Александру Ярославскому ТРЦ Республика
Владелец группы DCH и один из наиболее успешных бизнесменов Украины Александр Ярославский может приобрести главный недострой страны – киевский ТРЦ Республика.
Информацию об интересе бизнесмена к этому активу RAU подтвердили сразу несколько источников на рынке – консультант по торговой недвижимости, топ-менеджер инвестиционной компании и собственник брокерского бизнеса. «Ярославский – один из немногих в Украине, кто может позволить себе такое приобретение и у него есть намерение осуществить эту сделку», — говорит на условиях анонимности один из источников RAU.
В принадлежащей Ярославскому компании DCH Infrastructure & Real Estate, которая управляет сетью торгово-развлекательных центров Караван, информацию об интересе бизнесмена к активу не подтвердили, но и не опровергли. «Детальной информацией мы не владеем. Как только что-то прояснится, дадим знать», — ответили в пресс-службе компании. В то же время, группа DCH в комментарии агентству Інтерфакс-Україна подтвердила интерес к ТРЦ. «В рамках развития направления DCH Real Estate мы рассматриваем разные проекты и активы, в том числе и ТРЦ Республика», — сообщила пресс-служба DCH.
Выгодная покупка
ТРЦ Республика – один из наиболее амбициозных проектов торговой недвижимости в Украине. Строительство объекта, инвестиции в который оценивались в $350 млн, началось в 2012 году, а сдача объекта в эксплуатацию планировалась в 2014-м. Общая площадь недостроенного ТРЦ должна была составить 298 000 кв. м, что позволило бы ему стать на тот момент третьим по величине в Европе. Строительство было приостановлено в 2015 году решением собственника. Инвестором ТРЦ выступал известный бизнесмен Дмитрий Фирташ через компанию Мегаполисжилстрой. СМИ также связывали эту компанию с именем еще одного украинского бизнесмена, бывшего главы Администрации президента, а ныне нардепа от «Оппозиционного блока» Сергеем Левочкиным.
Позже выяснилось, что для финансирования строительства ТРЦ, компания Мегаполисжилстрой взяла кредит в банке Надра (который также принадлежал Фирташу), предоставив в качестве залога по займу корпоративные права на недостроенный ТРЦ. Со временем Надра передал эти корпоративные права в качестве залога НБУ — под кредит рефинансирования. После того как банк стал банкротом, НБУ подал иск с просьбой обратить взыскание на корпоративные права компании Мегаполисжилстрой, который весной 2017-го был удовлетворен судом.
После этого Фонд гарантирования вкладов физических лиц выставил на аукцион права требования по кредитам, обеспечением по которым выступает ТРЦ. Стартовая цена составляла около 2,5 млрд грн, однако покупателей на актив не нашлось ни на первом, ни на пятом аукционе, когда стоимость лота упала до 1,1 млрд грн.
Директора консалтинговой компании UTG (выступала эксклюзивным брокером по сдаче в аренду помещений в ТРЦ) Евгения Локтионова говорит, что на момент остановки строительства ТРЦ был готов на 98%, а предварительные договора с арендаторами подписаны на 75% площадей. По ее словам, за прошедшие годы ни один оператор не отказался от контракта — предварительные договоры переподписываются каждый год. При этом Локтионова уверяет, что в случае продажи ТРЦ для его открытия потребуется от 4 до 6 месяцев и относительно небольшие инвестиции. Таким образом, потенциальный покупатель мог бы рассчитывать на приобретение очень перспективного актива с высоким уровнем доходности по цене в разы меньше заявленной суммы инвестиций в объект. Несмотря на это, на торги по ТРЦ так никто и не заявился. Но причина этого кроется вовсе не в отсутствии интереса к объекту со стороны потенциальных инвесторов.
Будущее ТРЦ Республика
Один из самых интересных вопросов: зачем Александру Ярославскому крупнейший ТРЦ страны. Из активов в торговой недвижимости ему принадлежит сеть торгово-развлекательных центров Караван: в Киеве, Днепре и Харькове суммарной площадью почти 250 000 кв. м. Но самый «молодой» из них — в Днепре — открыт без малого 10 лет назад — в октября 2008 года. И с тех пор бизнесмен не был замечен в интересе к девелопменту торговой недвижимости.
Не исключено, что он решил пересмотреть свой подход, и вернуться к активному развитию этого направления. Тем более, учитывая сравнительно небольшую стоимость ТРЦ Республика в данный момент, и растущий интерес крупных международных сетей — H&M, IKEA, Koton, DeFacto и других — к украинскому рынку. Лучшие торговые центры страны уже практически заполнены и освободить требуемые иностранными ритейлерами площади они могут, только выселяя уже действующих арендаторов. В таких условиях ввод в эксплуатацию современного громадного ТРЦ гарантированно привлечет их внимание и потенциально даст возможность сразу сформировать мощный пул арендаторов.
Другой вариант — покупка объекта с целью дальнейшей перепродажи. Ярославский всегда без сожалений расставался с любым объектом, как только получал достойное по цене предложение: начиная от заводов и аэропортов и заканчивая футбольным клубом «Металлист» (хотя в этом случае сыграли свою роль и политические факторы). Он покупает предприятия, находящиеся в сложной ситуации за сравнительно небольшие деньги, инвестирует и развивает их, выводит на хорошие показатели, — а затем продает, оставаясь в выигрыше. Опять-таки, учитывая, что сейчас ТРЦ Республика продается за сумму около $40 млн при заявленных инвестициях в $350 млн — покупка актива вполне укладывается в бизнес-стратегию харьковского миллиардера: «купить-развить-продать».
И наконец, третий, маловероятный, но возможный вариант. Александр Ярославский может выступать в качестве «дымовой завесы» для третьих лиц, например, той же группы Фирташа/Левочкина. По понятным причинам они не могут напрямую от своего имени претендовать на покупку ТРЦ, куда вложили немало денег. А вот обратиться за помощью к давнему партнеру, чтобы неофициально сохранить контроль над объектом, формально оставаясь в стороне — вполне рабочий, пусть и маловероятный, вариант.
В любом случае, очередной, уже шестой по счету, аукцион по продаже ТРЦ Республика, намеченный на 27 февраля, не состоялся: снова ни нашлось ни одного претендента. Несмотря на подтвержденный интерес группы DCH к центру, подавать заявку на участие в торгах она не стала.
Сдерживающий фактор
Как поясняет адвокат АФ Goro legal Яна Белая, сам по себе ТРЦ Республика может быть привлекательным для инвесторов. «Однако, как всегда, дьявол кроется в деталях. Лот, который выставлен на торги ФГВФЛ – это право требования по кредитам юридических лиц в банке Надра, которые были обеспечены имущественными правами на недострой, ипотекой трех земельных участков и имущественными правами по предварительным договорам аренды торговых площадей в ТРЦ. Таким образом, покупатель лота сможет обращать взыскания на предмет задолженности по кредитным договорам», — говорит Белая.
По ее словам, получить контроль над самим ТРЦ покупатель сможет только в том случае, если в судебном порядке обратит взыскание на предмет ипотеки. «Однако учитывая, что Мегаполисжилстрой в судебном порядке пытается признать недействительным договор между НБУ и банком Надра, можно предположить, что следующим шагом будет попытка признать недействительными торги или договор ипотеки», — предполагает юрист.
Партнер юридической фирмы ТОТУМ Юрий Хапко добавляет, что покупателю надо также получить под свой контроль и корпоративные права на юридическое лицо – заказчика строительства, а именно компанию Мегаполисжилстрой. «Веским юридическим сдерживающим фактором может оказаться то обстоятельство, что еще не завершилось судебное разбирательство касательно того, кто будет владеть корпоративными правами этой компании. Рассмотрение дела по иску НБУ о взыскании доли корпоративных прав Мегаполисжилстрой назначено в суде апелляционной инстанции на август 2018 года. Только после того как точку в этом деле поставит Верховный суд, можно будет говорить о какой-либо ясности в ситуации», — поясняет Хапко.
Билет на войну
Юрист также обращает внимание на тот факт, что у покупателей могут возникнуть риски конфликта с заказчиком строительства, так как без него невозможно ввести ТРЦ в эксплуатацию. По словам партнера ЮФ ТОТУМ, в таких обстоятельствах любой потенциальный инвестор может расценивать приобретение этого актива как покупку «билета на войну» с бывшими собственниками и заказчиками строительства ТРЦ. Соглашаются с ним и другие эксперты рынка.
«Мы изучали возможность покупки ТРЦ для иностранного инвестора, который интересовался объектом. Но когда поняли, что НБУ выставляет на торги права требования по кредиту, то сразу же отказались от этой затеи. Ведь при продаже прав требования вместо реальных документов на землю и недвижимость каждый потенциальный покупатель, который бы заявлялся на торги, автоматически получал бы билет на войну с Дмитрием Васильевичем (Фирташем – ред.) и Сергеем Владимировичем (Левочкиным – ред.). Любой инвестор, купивший права требования, мог на десятилетия завязнуть в судебных тяжбах с бывшими собственниками объекта», — рассказал RAU партнер одного из украинских инвестфондов.
Еще один сдерживающий фактор в свое время упоминался в расследовании портала Realist. По информации издания, в конце 2015 года подконтрольный Левочкину банк «Клиринговый дом» оформил на себя часть земли вокруг ТРЦ. Через эту землю должен был пролегать один из подъездов к Республике со стороны метро Теремки. Таким образом, будущий владелец ТРЦ будет буквально окружен землей структур Левочкина и должен будет с этим считаться. Авторы того материала делали вполне логичный вывод: даже если ТРЦ Республика выкупит некто независимый, он не сможет запустить его в работу без согласия бывших собственников. «Левочкину достаточно будет возвести вокруг ТРЦ высокий забор с колючей проволокой. Он будет иметь на это полное право», — писал Realist.
Новый претендент
Еще до недавнего времени практически все эксперты рынка были уверены, что единственным кандидатом на покупку ТРЦ может быть лишь один человек – ее предыдущий собственник Дмитрий Фирташ. Несмотря на то, что бизнесмен уже долгое время находится вне страны, у него достаточно рычагов, чтобы сохранить свою собственность и остаться единственным кандидатом на приобретение лота.
Однако сейчас, как сообщили RAU собственные источники на рынке, на Республику появился новый серьезный кандидат – собственник группы DCH Александр Ярославский. Один из инвестбанкиров, знакомый с ситуацией на рынке говорит, что генеральный директор DCH Infrastructure & Real Estate Даниил Владов еще год назад говорил о намерении компании приобретать активы на рынке торговой недвижимости. Не исключено, что уже тогда в компании присматривались к крупнейшему в Украине ТРЦ, приобретение которого позволит DCH Infrastructure & Real Estate увеличить общую площадь торговых объектов под своим управлением в 2,2 раза.
Впрочем, чтобы получить этот актив в свое управление, Ярославскому придется не только покупать выставленные на торги права требования по кредиту, но и договариваться с бывшими собственниками. В этом вопросе на руку Ярославскому может сыграть тот факт, что у бизнесменов уже был успешный опыт переговоров по купле-продаже крупных активов. В 2011 году Фирташ приобрел у Ярославского завод по производству аммиачной селитры и аммиака черкасский Азот. Примерная сумма сделки оценивалась в $800 млн. Сколько придется заплатить за ТРЦ Республика Ярославскому – остается загадкой. Эксперты не исключают, что условиями договоренности может стать сохранение за Фирташем и Левочкиным неких долей в ТРЦ. «Как бы там ни было, будущее ТРЦ Республика находится не в правовом и не в экономическом поле, а в договорном. А учитывая, что договоренности будут с подсанкционным собственником, то сделка будет тихой и непрозрачной», — прогнозирует один из украинских инвестаналитиков.