Девелоперская активизация: как развивается рынок торговой недвижимости Днепра
Интерес ритейлеров, низкая вакантность, растущие арендные ставки, а также реновация объектов, планы строительства новых ТРЦ и другие тенденции, которые наблюдаются на рынке торговой недвижимости Днепра.
Девелопмент новых проектов торговой недвижимости в Днепре на несколько лет практически полностью замер. Но существенный рост экономических показателей города и большой запрос ритейлеров не смогли оставить его без внимания инвесторов. Как пишет журнал Commercial Property, 2019 год стал отправной точкой в новом посткризисном этапе развития торговой недвижимости Днепра.
«После временного затишья рынок недвижимости Днепра вновь стал активно развиваться. Появились новые форматы торговых и жилых комплексов. Во многих строящихся ЖК предусмотрены торговые площади в стилобатной части. Действующие комплексы активно реконструируются, некоторые сменили владельцев и обновляют концепции», – описывает текущую ситуацию на рынке Днепра директор отдела аренды управляющей компании сети ТРЦ Дафи Ирина Гориславская - передает rau.ua
Такие тренды обусловлены положительной динамикой ряда показателей как в городе, так и в области в целом. Например, как отметил коммерческий директор компании UTG Андрей Рыжиков, ссылаясь на данные «Евро-Рейтинга» об инвестиционной эффективности в Украине, Днепропетровская область является наиболее привлекательным регионом страны.
Кроме того, после отрицательных результатов 2014-2015 годов, с 2016-го показатели прироста товарооборота в Украине в целом и в Днепропетровской области в частности постепенно восстанавливаются. Более того, по итогам первого полугодия текущего года она стала лидером среди регионов по объемам товарооборота, подчеркивают в компании Colliers International (Украина).
Днепр входит в топ-4 городов, где планирует расширение большая часть как отечественных, так и международных ритейл-операторов.
Насыщенность, вакантность и ставки
По уровню обеспеченности Днепр все еще удерживает средние позиции в Украине. Общая насыщенность торговыми площадями, по данным Colliers International (Украина), составляет 290 кв. м/1000 человек. Для сравнения в Киеве этот показатель находится на уровне 478 кв. м/1000 человек. Совокупный объем арендуемых торговых площадей в Днепре – около 290 000 кв. м (учитывались ТЦ/ТРЦ традиционного формата общей арендуемой площадью от 5000 кв. м). При этом предложение профессиональных торговых помещений в сегменте ТЦ/ТРЦ занимает около 62% от общего объема рынка и составляет 180 000 кв. м (торговые центры площадью свыше 5000 кв. м, которые характеризуются оптимальной концепцией и сильным набором арендаторов).
Крупнейшими торговыми объектами Днепра остаются ТРЦ Караван арендуемой площадью 77 870 кв. м, ТРК МОСТ-сити с 33 000 кв. м торговых площадей, ТРЦ Приозерный на 21 000 кв. м.
«Днепр – город с очень жесткой конкуренцией среди торгово-развлекательных центров», – считают в девелоперской компании DCH Infrastructure & Real Estate, в портфеле которой находится не только ТРЦ Караван в Днепре, но и объекты в Киеве и Харькове. Но при этом львиная доля торговых площадей города принадлежит к категории непрофессионального стока. «Сегодня мы наблюдаем тенденцию к обновлению этих морально устаревших концепций и считаем, что этот процесс продолжится и в 2020 году», – говорят в компании.
По оценкам компании UTG, средневзвешенная вакантность на рынке города составляет 6,2%, а в лучших объектах показатель практически равен нулю. Например, в ТРЦ Дафи наблюдается 100% заполняемость. «Уровень вакантности на рынке торговой недвижимости Днепра в 2019 году опустился ниже по сравнению с 2018-м. Низкий показатель свободных площадей стимулирует строительство дополнительных торговых объектов. Появление новых проектов ТРЦ – это большая возможность для города привлечь новых международных ритейл-операторов», – убеждена Ирина Гориславская.
Подтверждает интерес арендаторов и компания DCH Infrastructure & Real Estate: в ее ТРЦ Караван вакантность составляет менее 1%.
В компании делают ставку на дальнейшее улучшение тенант-микса объекта: «В данный момент ведутся переговоры с операторами, которые успешно открылись в столице и будут востребованы в Днепре. Наша цель – собрать максимальное количество качественных и уникальных операторов под крышей одного комплекса».
Положительная динамика наблюдается и в объектах девелоперской компании Alef Estate, а в ее портфеле находятся пять ТЦ/ТРЦ и два комплекса с торговыми помещениями в Днепре. Так, доля свободных площадей минимальная – от 3% до 5%, арендные ставки за девять месяцев текущего года увеличились на 28% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и сегодня составляют $25-35/кв. м/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов) в зависимости от объекта, а товарооборот арендаторов в 2019 году показал следующую динамику: одежда сегмента «средний» – рост на 26%, одежда «средний плюс» – 30-48%, общественное питание – 25-48%, обувь – 15-18%. При этом посещаемость в объектах Alef Estate достаточно стабильна и, как отметили в компании, не подвержена изменениям, так как они имеют правильную локацию с точки зрения пешеходной и автотранспортной доступности.
В компании DCH Infrastructure & Real Estate отмечают, что прогнозы работы ТРЦ Караван на текущий год оправдались: по итогам восьми месяцев рост доходов составил 15% в долларовом эквиваленте к соответствующему периоду прошлого года.
В текущем году в ТРЦ Дафи и товарооборот арендаторов, и посещаемость увеличились более чем на 12% в сравнении с прошлым годом. «Наша цель – консолидировать усилия с арендаторами для совместной эффективной деятельности. Основная наша задача – привлечение качественного трафика и новых ритейл-операторов в ТРЦ», – подчеркивает Ирина Гориславская.
По прогнозам, на рынке торговой недвижимости Днепра ожидается дальнейшее снижение вакантности в связи с запланированным выходом новых национальных и международных торговых операторов. Учитывая повышение уровня заработных плат и общий позитивный настрой населения, в Alef Estate прогнозируют увеличение товарооборота ритейлеров на 15%. Арендные ставки также будут демонстрировать рост.
В ТРЦ Дафи также убеждены в сохранении положительной динамики в ближайшие периоды. «Ситуация с торговой недвижимостью Днепра сохранится в тенденциях текущего года, поэтому мы ожидаем относительно стабильную покупательскую активность и увеличение спроса ритейл-операторов на качественные площади», – прогнозирует Ирина Гориславская.
Предпосылки для развития действующих объектов есть: это и низкая вакантность в профессиональных ТЦ/ТРЦ, и положительная динамика макропоказателей (товарооборота, заработной платы). «Основным драйвером рынка торговой недвижимости Днепра традиционно являются инвестиции местного бизнеса. Но в связи с ростом конкуренции в Киеве прогнозируется некоторое смещение фокуса столичных девелоперов в регионы», – отмечают в компании Colliers International (Украина). Это, безусловно, играет на руку таким городам-миллионникам, как Днепр. Правда, в текущем году, как и в предыдущие два года, здесь не было введено в эксплуатацию ни одного профессионального ТЦ/ТРЦ. Но уже в скором времени ситуация может измениться.
С учетом конкуренции между существующими объектами и перспективным предложением игроки рынка Днепра продолжают проводить реконцепцию и расширять эффективную площадь объектов.
Так, в 2019 году, по данным Colliers International (Украина), реконцепцию проводили пять объектов. В трех из них до сих пор ведутся работы: Дафи, Apollo и Neo Plaza. По подсчетам Colliers International (Украина), в случае реновации всех заявленных объектов общая арендуемая площадь существующих ТЦ/ТРЦ может увеличиться примерно на 6% к 2020 году.
Помимо расширения торговых площадей, следуя глобальным трендам, ТЦ/ТРЦ увеличивают развлекательные зоны и фуд-корты. Например, ТРЦ Дафи реконструирует, облагораживает и расширяет площадь посадки фуд-корта, привлекая новых операторов – открытие полностью обновленной зоны запланировано на середину декабря 2019 года.
До конца текущего года также планируется открытие второй очереди ТРК Apollo, инвестором которого выступает Вадим Тугай, владелец сети магазинов по продаже парфюмерно-косметической продукции ProStor. Она будет состоять из трех уровней общей площадью 15 000 кв. м и арендуемой около 12 920 кв. м. В итоге общая площадь ТРЦ составит порядка 50 000 кв. м, арендуемая – 30 000 кв. м. По словам Валерия Калинковского, руководителя проекта второй очереди ТРК APPOLO, подписаны договоры аренды с оператором Планета Кино, который откроет в объекте семизальный кинотеатр на 3000 кв. м, и сетью ресторанов быстрого питания McDonald’s.
Ритейлеры наступают
Если еще год-два назад международные бренды были осторожны с выходом в регионы Украины, соседствующие с Донецкой и Луганской областями, то в этом году процесс сдвинулся с мертвой точки. Это позволило торговым объектам начать привлекать новые бренды, ранее не представленные в городе.
Так, знаковым для ТРЦ «Караван» в Днепре стало установление сотрудничества с испанским ритейлером Inditex, а также открытие в конце сентября крупного магазина одежды Reserved площадью 2000 кв. м.
Компания Alef Estate договорилась с турецким брендом одежды LC Waikiki об открытии первого в Днепре магазина формата аутлет. Он разместится в торговом комплексе Наша Правда.
В процессе подписания договоров с крупными арендаторами находится и ТРЦ Дафи. Открытие новых брендов в объекте запланировано на первое полугодие 2020-го. «На ближайшую перспективу у компании амбициозные планы. В частности, будет произведена ротация небольших арендаторов и привлечены новые ритейлеры», – говорит Ирина Гориславская.
Новые ТРЦ на горизонте
«Потребитель в Днепре все еще настроен на совершение покупок и развлечения в центре. Поэтому лучше себя чувствуют торговые комплексы, размещенные в центральной части города. Безусловно, это связано с отсутствием крупноформатного профессионального торгового центра арендуемой площадью 100-150 000 кв. м. Наверняка такой торговый центр кардинально изменил бы предпочтения днепрян», – считает генеральный менеджер коммерческого центра Alef Estate Анжела Борисова. Однако ближайшее новое предложение будет представлено в основном расширением существующих ТЦ/ТРЦ или небольшими объектами окружного формата с одним или двумя якорными арендаторами. Поэтому заявленные новые проекты не повлияют на распределение потоков среди существующих торговых центров – говорят в Alef Estate.
По данным UTG, в 2019-2020 годах в Днепре будут введены в эксплуатацию 45 000 кв. м.
Среди них – 5000 кв. м арендуемых площадей в ТРЦ Дафи, 12 920 кв. м в ТРК Apollo, 1220 кв. м в ТЦ Вавилон, 14 430 кв. м в ТРЦ Neo Plaza, и другие. По оценкам Андрея Рыжикова, существующий потенциал неохваченного спроса в Днепре составляет около 93 000 кв. м. Примечательно, что именно Днепр станет первым городом, куда консалтинговая компания UTG выйдет в качестве соинвестора и управляющей компании.
Совместно с DC Evolution она планирует до 2022 года реализовать проект Alfa Mall – ТРЦ общей площадью 105 000 кв. м и арендуемой 52 000 кв. м в стилобатной части пяти жилых домов бизнес-класса на 500 квартир. В Alfa Mall запланировано инвестировать более $100 миллионов с сопровождением его на протяжении всего цикла развития. ТРЦ войдет в тройку крупнейших объектов города. В составе проекта планируется: продовольственный супермаркет (8000 кв. м), кинотеатр (4000 кв. м), развлекательные зоны для детей (4000 кв. м), фитнес-центр (3000 кв. м), парковая зона на эксплуатируемой кровле. Также предусмотрен подземно-наземный паркинг на 1500 машиномест.
Анонсирует реализацию нового проекта и локальный игрок – компания Alef Estate, однако пока подробную информацию о нем не озвучивает. «На ближайшую перспективу у компании Alef Estate достаточно много планов по реализации новых объектов в Днепре. В скором времени мы объявим о начале строительства», – отметила Анжела Борисова.