Новые ТРЦ, реконцепты и растущие ставки: как развивается рынок торговой недвижимости Киева

Как растет рынок торговой недвижимости Киева в 2019 году, какие торговые центры могут открыться в ближайшие годы и почему перераспределение потоков потребителей будет неизбежным.

Как пишет журнал Commercial Property, в Киеве начинают работу все новые торговые центры. В средине ноября состоялось частичное открытие ТРЦ Blockbuster Mall, ранее открылись ТЦ Oasis, Smart Plaza Obolon, River Mall и небольшой торговый центр на 2000 кв. м по ул. Георгия Кирпы. По данным консалтинговой компании Colliers International (Украина), еще более 650 000 кв. м торговых площадей в Киеве находится на стадии строительства, и, по заявлениям девелоперов, может быть введен в период до 2021 года. Приведет ли это к перенасыщению рынка? Ответ, скорее, отрицательный, и основное объяснение тому – перенос сроков запуска объектов.

«Заявленное новое предложение со стороны девелоперов может стать максимальным за последние несколько лет, однако некоторые проекты, как показывает практика, могут перенести сроки открытия. Соответственно, выход такого колоссального объема растягивается во времени и не так существенно влияет на общую рыночную ситуацию», – комментирует Александр Носаченко, управляющий директор компании Colliers International (Украина).

Генеральный директор МФК Gulliver Ирина Круппа говорит, что сейчас в Киеве и в Украине в целом наблюдается нехватка качественных объектов торговой недвижимости.

На первый квартал 2020 года смещено открытие ТРЦ Retroville (арендуемая площадь – 91 860 кв. м), строящегося на проспекте Правды. Перспективное предложение на ближайшие 2-3 года включает ТРК Lukianivka Mall (арендуемая площадь – 47 000 кв. м) по ул. Дегтяревской, вторые очереди Ритейл Парка Петровка (7100 кв. м) по ул. Куреневской и ТРЦ Rive Gauche (56 700 кв. м) по ул. Здолбуновской, ТРЦ Respublika (132 500 кв. м) по ул. Кольцевая дорога, ТРЦ Ocean Mall (100 000 кв. м) по ул. Антоновича, ТРЦ April City (49 570 кв. м) и другие.

Что касается динамики арендных ставок, то по данным Colliers в лучших ТЦ Киева арендаторам придется платить до $80/кв. м/месяц (здесь и далее суммы указаны без учета НДС и эксплуатационных расходов) – это максимальная цена на секции площадью 100-200 кв. м. Для сравнения, в конце 2018 года стоимость была немного ниже – $75/кв. м/месяц.

Согласно аналитическим материалам компании UTG, средневзвешенный уровень арендных ставок на помещения галереи моды (50-200 кв. м) в качественных торговых центрах составляет около $36/кв. м/месяц. Относительно других торговых форматов, то для киосков и мелкоформатных магазинов (1-10 кв. м) цена составляет– $40-300/кв. м/месяц, ресторанов и кафе – $15-30, детских развлекательных центров – $3-7, кинотеатров – $4-15, крупноформатных магазинов одежды (600-1200 кв. м) – $1,5-20, супермаркетов электроники – $4-12, а продуктовых супермаркетов – $1,5-15.

«Благодаря увеличению качественных торговых площадей открываются новые возможности для рынка в целом – например, для выхода новых ритейлеров, таких как IKEA», – говорит Ирина Круппа. Однако могут наблюдаться и отрицательные тренды. Один из них – возможное перераспределение потоков покупателей. «Ближайшие несколько лет пройдут под знаком перераспределения потребительских предпочтений в связи с усиливающейся конкуренцией среди профессиональных ТРЦ. Поскольку уникальных предложений на рынке мало, потоки посетителей в объекты откорректируются», – прогнозируют в компании DCH Infrastructure & Real Estate, владеющей и управляющей тремя ТРЦ Караван в Киеве, Харькове и Днепре.

Как прогнозируют в Colliers International, внимание аудитории привлекут те комплексы, которые максимально ориентированы на запросы современного потребителя. В борьбе за покупателя ТРЦ будут обновляться. Впрочем, эта тенденция уже прослеживается на рынке Киева.

Помимо роста конкуренции, Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG, отмечает несколько других отрицательных тенденций на рынке торговой недвижимости. Среди них – отсутствие роста или даже снижение товарооборота арендаторов из-за постепенного снижения посещаемости ТЦ/ТРЦ в связи с открытием новых объектов. Кроме того, избирательная позиция по развитию торговых операторов, сокращение количества сетей национального масштаба, отдельных товарных групп и операторов развлечений (ледовые арены, боулинги), оптимизация ассортимента и занимаемой площади могут привести к сложностям при заполнении новых торговых объектов.

«Запланировано много открытий, сроки которых часто смещаются. Поэтому говорить и делать выводы о перенасыщении рынка можно будет только после фактических открытий и заполняемости данных объектов», – считает Круппа.

Падение оборотов с квадратного метра и снижение арендных платежей в результате роста конкуренции и распределения покупательского спроса не исключают и в компании Colliers International (Украина). Но, по утверждению ее экспертов, вполне реально, что баланс между спросом и предложением на рынке Киева не изменится, если улучшится покупательная способность его населения.

Население столицы также не стоит на месте: к 2025 году, согласно исследованиям аналитическо-исследовательского центра Институт города и Института демографии и социальных исследований НАНУ, численность населения Киева может вырасти до 5 млн человек, а численность населения образовавшейся киевской агломерации может достигнуть отметки в 7,5 млн человек.

Таким образом, даже для сохранения актуального уровня насыщенности торговыми площадями к 2025 году в Киеве должны появиться еще 800 000-900 000 кв. м торговых площадей.

«Новое предложение на рынке торговой недвижимости Киева повлечет за собой ряд качественных изменений. Во-первых, оно позволит привлечь долгожданных ритейлеров и даст им возможность сетевого развития. Наличие объектов торговой недвижимости c уникальной развлекательной составляющей сформирует новый взгляд на локальный рынок со стороны международного сообщества», — говорит Корягина.

Во-вторых, по мнению эксперта, произойдет перераспределение клиентских потоков, что негативно повлияет на некоторые существующие проекты, в частности, возникнет необходимость пересмотра условий арендных договоров в сторону понижения. А в-третьих, с целью сохранения привлекательности при положительном сценарии и наличии инвестиций существующие объекты будут качественно меняться за счет проведения ремоделлинга или же глобально переформатироваться с изменением целевого назначения площадей.