Торговая недвижимость Харькова: в ожидании масштабных ТРЦ

Как изменились арендные ставки, вакантность и предложение на рынке торговой недвижимости Харькова и чего следует ожидать в ближайшие годы.

С началом военных действий на Востоке Украины девелоперская активность в Харькове почти полностью остановилась. За прошедшие шесть лет в городе фактически отсутствовало новое предложение качественных торговых центров. Однако, как пишет журнал Commercial Property, расклад сил на рынке может кардинально измениться уже в ближайшее время, учитывая ожидаемое открытие двух масштабных проектов. Портал RAU публикует сокращенную версию статьи.

Очевидный дефицит

По информации Максима Гаврюшина, операционного директора девелоперской компании Budhouse Group, на конец 2019 года в Харькове насчитывалось 327 000 кв. м арендных площадей в 19-ти торговых центрах. Крупнейшие из них — ТРЦ Караван (общая площадь — 85 000 кв. м, арендная — 59 000 кв. м), ТРЦ Дафи (общая площадь — 80 000 кв. м, арендная — 54 500 кв. м), ТРЦ Французский бульвар (общая площадь — 69 000 кв. м, арендная — 40 350 кв. м), ТРЦ Магеллан (общая площадь — 40 000 кв. м, арендная — 35 800 кв. м).

«Если сравнивать с другими городами-миллионниками Украины, то Харьков пока отстает от них по насыщенности торговыми площадями. Так, в Харькове этот показатель составляет 220 кв. м/1000 жителей, тогда как во Львове и Днепре — по 310-320 кв. м/1000 жителей. Даже с введением в эксплуатацию ТРЦ Никольский Харьков будет отставать по насыщенности от Львова и Днепра», — говорит Максим Гаврюшин. При этом он обращает внимание на тот факт, что основная масса торговых площадей в Харькове представлена небольшими или старыми реконструированными объектами. В то время как больших и относительно современных центров в городе всего четыре, причем все были построены в 2006-10 годах, один из них (ТРЦ Магелан) работает не на полную мощность.

Консалтинговая компания Pro-Consulting оценивает дефицит торговых помещений в Харькове примерно в 134 000 кв. м.

В консалтинговой компании UTG добавляют, что город — один из немногих регионов Украины, где остается неудовлетворенным значительный потенциал спроса и при этом наблюдается низкая профессиональная девелоперская активность.

Отсутствие за последние несколько лет новых крупных объектов с профессиональными концепциями позволяет действующим игрокам харьковского рынка не только сохранять вакантность на контролируемом уровне, но и постепенно сокращать ее. По данным компании UTG, за 2019 год среднерыночный показатель вакантности в городе сократился до 3,77%.

В самых успешных ТЦ/ТРЦ Харькова доля свободных площадей в 2019 году была еще меньше. По словам Игоря Скляренко, генерального директора харьковского ТРЦ Дафи, заполняемость его объекта составляет практически 100% последние 2-3 года. Аналогичная ситуация наблюдается и в ТОЦ AVE Plaza: в объекте арендной площадью 11 500 кв. м вакантные помещения по состоянию на конец 2019-го отсутствовали. А в DCH Infrastructure & Real Estate (управляет ТРЦ Караван в Киеве, Харькове и Днепре) отметили, что в региональных объектах компании среднегодовой показатель вакантности составлял менее 1% и имел ротационный характер.

Сложившаяся конъюнктура рынка позволила управляющим компаниям повысить стоимость аренды.

В частности, компания DCH Infrastructure & Real Estate, учитывая рост товарооборота арендаторов и высокий спрос на торговые площади, увеличила ставки в своих региональных объектах на 20% в долларовом эквиваленте.

Как отмечают аналитики Pro-Consulting, в среднем уровень арендных ставок в ТЦ/ТРЦ Харькова на конец 2019 года составлял от $10 до $65/кв. м/месяц, в то время как операционные расходы были в диапазоне от $1 до $13/кв. м/месяц (примерно 10-20% от уровня арендной ставки).

«Поскольку существенных изменений на рынке торговой недвижимости не предвидится, уровень арендных ставок, скорее всего, не снизится. Операционные расходы в основном зависят от изменения коммунальных тарифов, но, по нашим прогнозам, они также останутся на нынешнем уровне», — говорит Александр Соколов, генеральный директор Pro-Consulting.

Активизация девелоперской активности

В условиях повышенного спроса на качественные торговые помещения девелоперы активизировали процесс реновации и расширения объектов. Так, осенью прошлого года харьковский ТРЦ Французский бульвар открыл два новых этажа, увеличив общую арендную площадь почти на 2500 кв. м. Управляющая компания дополнила проект этажом с фуд-холлом площадью более 1260 кв. м, где разместились KFC, Burger club, Grill Pub и другие операторы, а также этажом с товарами для детей на 1210 кв. м, где открылись четыре супермаркета: Будинок іграшок, Чудо Остров, Mikki и Karapuzov.

Компания Дафи последние годы сфокусировалась на реновации своего днепровского ТРЦ. В то же время девелопер не исключает возможности расширения харьковского объекта. «В этом городе у нас достаточно удачная и большая локация, которая дает возможность провести реконструкцию с добавлением площадей. Уже сейчас мы понимаем, что, скорее всего, вместе с обновлением харьковского ТРЦ состоится и его расширения. Именно таким путем мы пошли в 2010 году, когда достроили в этом объекте около 5000 кв. м галереи для испанской fashion-группы Inditex», — рассказал Игорь Скляренко.

В прошлом году были активизированы работы по строительству одного из самых перспективных проектов торговой недвижимости города — ТРЦ Никольский.

Это крупнейший региональный ТРЦ в Украине, заявленный к вводу в эксплуатацию в 2020 году: его общая площадь составит 104 000 кв. м, а торговая — 52 000 кв. м.

Несмотря на значительный объем торговых площадей, которым может пополниться Харьков после открытия ТРЦ Никольский, участники рынка не считают, что это событие существенно изменит ситуацию. Такого же мнения придерживается и Максим Гаврюшин: «Очевидно, что открытие Никольского существенно не повлияет на работу действующих ТЦ, а значит, город по-прежнему будет интересным для новых проектов».

По его словам, ситуация может измениться после реконцепции и введения в эксплуатацию второй очереди ТРЦ Магелан, который в прошлом году получил нового владельца. «Если у нового владельца будут планы по реанимации этого ТРЦ, то в будущем вместе с открытием Никольского это, несомненно, повлияет на рынок. Ведь в таком случае уровень насыщенности в городе станет достаточно высоким», — уверяет Максим Гаврюшин. По его мнению, выход двух ТРЦ на рынок Харькова может привести к перераспределению потоков потребителей. Такая же ситуация наблюдалась во Львове после открытия ТРЦ Victoria Gardens в 2016 году.