Падение до 30%: как изменятся арендные ставки в ТРЦ после окончания карантина

Эпидемия коронавируса и жесткие карантинные меры больно ударили по сфере розничной торговли. В результате введенных ограничений в стране прекратили работу сотни торговых центров и десятки тысяч магазинов. Последствий «шоковой терапии» избежать не удастся: украинская экономика в текущем году по самым оптимистическим прогнозам сократится примерно на 5%. Страну ждет ускорение инфляции, снижение курса национальной валюты и падение реальных доходов населения. Поэтому даже после снятия карантинных ограничений большинство ритейлеров не сможет рассчитывать на восстановление продаж к прежнему уровню. Многие магазины будут закрыты, а темпы экспансии торговых сетей снизятся. Разумеется, все это негативно отразится и на рынке торговой недвижимости. Редакция RAU расспросила экспертов и участников отрасли о том, насколько существенно могут измениться ключевые показатели рынка.

«Чем дольше будет длиться карантин, тем ощутимее будут потери для бизнеса», — говорит руководитель департамента агентских и консалтинговых услуг в сфере торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield Екатерина Весна. Эксперт считает, что при очередном переносе сроков снятия карантина ритейлеры и ТРЦ могут столкнуться с более существенным падением покупательной способности населения. «Следующий шаг, как и при любом кризисе: падение товарооборотов и сокращение количества магазинов», — добавляет Весна.

По мнению директора консалтинговой компании UTG Евгении Локтионовой, сейчас не имеет смысла рассматривать оптимистический или пессимистический сценарии развития событий. В отрасли ритейла и торговой недвижимости уже полным ходом идут процессы по сценариям кризис-менеджмента.

«Многие связи нарушились, покупательская способность упала, а ритейлеры первые недели карантина были заняты оптимизацией своих сетей, перенастройкой работы в онлайн. Есть свершившийся факт, поэтому продлится карантин на две недели дольше или нет, это особо не повлияет на механизмы трансформации, которые уже запущены в ритейле. Операторы уже перенастроили свои системы и работу, сократили персонал в офлайн, перераспределив его в онлайн», — отмечает Локтионова.

По ее словам, на рынке наблюдается процесс переговоров ритейлеров с арендодателями, и большинство смогли договориться о скидках по аренде. «Те операторы, которые не смогли договориться с управляющими компаниями ТРЦ, будут закрывать свои магазины и выходить из объектов. Также закрывать свои точки будут мелкие операторы с низким запасом прочности. Они будут сокращать количество своих магазинов», — считает директор UTG.

В свою очередь Екатерина Весна добавляет, что случаи расторжения договоров по инициативе арендаторов из-за ухудшения финансового состояния ритейлеров уже есть. Однако пока они не многочисленны и в основном касаются не сетевых игроков, а частных предпринимателей.

Именно небольшой бизнес, по мнению экспертов, больше всего пострадает в нынешний кризис. Подтверждают это и сами предприниматели. Согласно недавнему опросу Европейской бизнес ассоциации, 78% представителей малого и микробизнеса ожидают потери до 75% доходов, а 18-22% рассматривают вариант закрытия бизнеса.

Директор консалтинговой компании Retail & Development Advisor (RDA) Таисия Литовченко говорит, что до завершения карантина ритейл-компаниям крайне важна диверсификация между офлайном и онлайном. «Те, кто не будет представлен в онлайне — не выживут в дальнейшем. На рынке будет происходить естественный отбор. Компании, которые не были эффективны до кризиса, вряд ли станут успешнее после. А в условиях сокращения доходов им будет сложнее всего удержаться на плаву», — уверяет руководитель RDA.

Все нормально: падаем

Управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко также считает, что магазины, которые до введения карантинных мер были на грани рентабельности или работали с формированием убытка, после карантина могут и не открыться. Что касается новых сделок, то по его словам, многие переговоры уже приостановлены, а ритейлеры занимают выжидательную позицию. «Отдельные арендаторы продолжают обсуждение условий сотрудничества. Но, не исключено, что физическое подписание договоров будет отложено как минимум до момента отмены карантина», — говорит Носаченко.

По прогнозам UTG, вследствие сворачивания торговых сетей в течение ближайших трех месяцев вакантность на рынке может вырасти до 12-13%.

«Чем дольше продлится карантин, тем большую вакантность в ТРЦ мы предполагаем», — добавляет Екатерина Весна из Cushman & Wakefield. По ее словам, после открытия ТРЦ владельцы и арендаторы оценят ситуацию и начнут диалог по условиям аренды. «Мы предполагаем, что это будут краткосрочные договоренности сроком до 3-х месяцев, а не полный пересмотр условий. Такая практика была в прошлые кризисные периоды. Но пока еще нет всех данных для обсуждения размера рыночной арендной ставки», — поясняет Весна.

Соглашается с ней и Александр Носаченко из Colliers International, по мнению которого после отмены карантина арендодатели и арендаторы будут вынуждены согласовывать некий льготный период, в течение которого арендные ставки будут снижены. «При этом точнее оценить степень снижения можно будет после того, как ритейлеры отработают несколько месяцев с момента отмены ограничительных мер. Только тогда можно будет понять реалии рынка и степень изменения оборотов арендаторов, а, следовательно, и процент изменения фиксированных платежей», — говорит Носаченко.

Вероятность существенного снижения арендных ставок не исключают и сами девелоперы.

В то же время, операционный директор Budhouse Group Максим Гаврюшин считает, что не стоит ожидать одного сценария по изменению арендных ставок во всех ТРЦ. «Мне кажется, что разница между ставками в успешных и слабых проектах только увеличится. Самые успешные ТРЦ могут и не почувствовать падения, если курс доллара останется в пределах 30 грн. Слабые торговые центры сильнее почувствуют снижение потребительского спроса. Здесь ставки аренды могут снизится на 20-30% в валюте. Если курс доллара выйдет за границы 30 грн\$, то это отразится на всех торговых центрах без исключения», — прогнозирует Гаврюшин, добавляя, что глубина падения будет напрямую зависеть от роста валютного курса.

По прогнозам RDA, среднее по рынку снижение стоимости аренды в долларах США будет достигать 20-30% в зависимости от ликвидности объектов недвижимости. «Восстановление будет возможным лишь при улучшении общеэкономической ситуации. При оптимистическом сценарии рынок будет восстанавливаться в течение года», — считает Таисия Литовченко.

Отложить до лучших времен

Эпидемия коронавируса и введение карантина также не могли не отразиться на темпах строительства в стране новых торговых центров. Несмотря на это, в Cushman & Wakefield говорят, что информации о переносе сроков ввода в эксплуатацию новых торговых объектов в компанию не поступала. По состоянию на начало года, к открытию в нынешнем году было заявлено пять торговых объектов суммарной арендной площадью более 165 000 кв. м.

Впрочем, по словам Максима Гаврюшина, массовый перенос введения в эксплуатацию объектов, которые находятся на финальной стадии, уже очевиден. И связан он не с финансированием, а в большей степени с техническими проблемами — срывами поставок, невозможностью обеспечить логистику рабочим и т.д. «Насколько известно, банки, которые финансируют сейчас строительство ряда крупных объектов, от своих обязательств не отказываются. Например, в случае с нашим ТРЦ Никольский банк подтверждает продолжение своего участия в проекте. Но по объективным причинам, связанным с поставками из Китая, Италии, Испании, введение в эксплуатацию в этом году уже не произойдет», — говорит операционный директор Budhouse Group.

Катерина Весна из Cushman & Wakefield не исключает, что из-за задержек поставок строительных материалов и затянувшихся ремонтных работ арендаторов также будет перенесено открытие другого крупного ТРЦ – столичного Retroville. «Однако речь не идет о существенном смещении даты открытия, это экономически нецелесообразно при наличии финансирования для завершения строительных работ. Как только закончится карантин, ТРЦ ускорит подготовку к открытию», — считает Весна.

Эксперт также отмечает, что в условиях закрытых границ посещаемость торгово-развлекательных центров этим летом может быть даже выше, чем в тот же период 2019 года.

И если по оптимистическому сценарию открытие ТРЦ Retroville состоится в мае, возможен еще и эффект отложенного спроса после снятия карантинных мер. «Тем более что сейчас у людей после длительного периода изоляции наблюдается существенная потребность в социализации. Как раз, используя данную потребность, ТРЦ Retroville открыв свои двери, может на этой «волне» получить большую посещаемость», — добавляет Евгения Локтионова.

По ее словам, в этом году также откроется ТРЦ Appolo в Днепре, который уже на 100% заполнен арендаторами. Что касается других крупных проектов торговой недвижимости, то они будут открываться уже в последующие годы по мере наполнения арендаторами. «К тому времени экономика Украины, как и все потребители, оправятся от шока карантина», — уверяет эксперт.